Es nula la segunda compraventa de un inmueble celebrada por un mismo vendedor en favor de otro comprador, pues sus efectos no pueden producirse al incurrir en causal de invalidez [Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, 2020]

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Fundamento destacado: El pleno adoptó por MAYORÍA la primera ponencia que enuncia lo siguiente: “El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i) Finalidad ilícita, (ii) objeto jurídicamente imposible, y/o (iii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbre”.


PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CiVIL Y PROCESAL CIVIL
ACUERDOS PLENARIOS DEL PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL

La Comisión de Actos Preparatorios del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, conformada por los señores Jueces Superiores: Jacqueline Chauca Peñaloza, Jueza Superior de la Corte Superior de Justicia de Ica y Presidenta de la Comisión de Actos Preparatorios; Olegario David Florián Vigo, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de La Libertad; Aristóteles Álvarez López, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Loreto: Antonio Paucar Lino, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Pasco y Walter Eduardo Campos Murillo, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Puente Piedra – Ventanilla, dejan constancia que luego de llevado a cabo el debate de cada uno de los temas sometidos al Pleno, los señores jueces participantes, han arribado a los Acuerdos Plenarios que se exponen a continuación:

TEMA N° 1

LA SEGUNDA COMPRAVENTA EN UN ACTO DE DOBLE ENAJENACIÓN,
¿NULA O VÁLIDA?

¿Es nulo o válido el segundo contrato de compraventa de bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un diferente comprador?

Primera Ponencia

El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales:

(i) finalidad ilícita,

(ii) objeto jurídicamente imposible, y/o

(iii) ser contraria a las normas que intresan al orden público o a las buenas costumbres.

Segunda Ponencia

El segundo contrato de compraventa de bien inmueble celebrado por un mismo vendedor frente a un distinto comprador es un contrato válido pero susceptible de ser declarado ineficaz frente al primer comprador, para lo cual se deberá tener en cuenta la aplicación de las reglas establecidas en el artículo 1135 del Código Civil.

Fundamentos

Primera Ponencia 

En la medida que, de acuerdo con el artículo 949° del Código Civil, la sola obligación de enajenar un bien inmueble hace al acreedor propietario del mismo, al momento de la celebración del segundo contrato de compraventa el vendedor ya no tenía en su esfera jurídica la propiedad del bien, por lo que estamos (en el caso de la segunda compraventa) ante un bien ajeno, y como tal el acto adolecería de nulidad por alguna(s) de las siguientes causales:

(i) finalidad ilicita,

(ii) objeto juridicamente imposible y/o

(iii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres, que se encuentran previstas en el artículo 219 del Código Civil. Esto, sin perjuicio de que el demandante plantee y el Juzgador considere que en un mismo escerf’ario se presentan todas esas causales en simultáneo, lo cual dependerá, siempre, del encuadramiento fáctico del caso concreto, así como de la invocación o sustentación de la premisa jurídica correspondiente.

Con relación a la causal de finalidad ilícita, básicamente la casuística enseña que aquellas personas que venden un mismo bien inmueble a un segundo comprador (luego de haberse vendido a un primer comprador), ocultándole la primera venta, tienen como propósito defraudar al primer adquirente, lo que dicho sea de paso, tendría consecuencias penales traducidas en el delito de Estelionato, que según la Queja N° 215-2013-Lima, no se trata de una modalidad más de estafa, sino de un supuesto propio de defraudación que tiene elementos particulares.

El objeto juridicamente imposible se presenta como otra tesis de nulidad , en el sentido de que es imposible que alguien venda una cosa que no le pertenece, pues en aplicación del principio del consensualismo en materia de transferencia inmobiliaria, para el momento de la segunda compraventa el vendedor ya había dejado de ser propietario del bien,

Finalmente, la causal de ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres, tendría sustento en el carácter inviolable del derecho de propiedad, consagrado en el artículo 70 de la Constitución, de acuerdo con el cual, lo previsto en el artículo 949° del Código Civil antes mencionado, así como en otras disposiciones legales; se puede concluir que el ordenamiento jurídico no permite la doble venta de un mismo bien.

Las consecuencias de asumir que la doble venta de un mismo bien inmueble es nula, incidiría entre otras cosas, en asumir la existencia de una legitimidad para obrar amplia. Es decir, la legitimidad para obrar la tendría cualquiera de los ¡ntervinientes en la relación material (vendedor doble, comprador 1 y comprador 2), independientemente de la causal que se invoque para sustentar dicha nulidad.

De igual forma, el segundo contrato de compraventa no sería pasible de ratificación, confirmación y, en general, de ninguna forma de convalidación, que le permita desplegar sus efectos típicos, con independencia de su eventual inscripción o estado subjetivo con que hubiese intervenido el segundo comprador.

Si perjuicio de ello, la nulidad de la segunda compraventa no impedirá la tutela del tercero que, en su momento, adquiera de manos del segundo comprador, y que además cumpla con todos y cada uno de los requisitos de la fe pública registral, consagrados en el articulo 2014° del Código Civil (lo cual presupone que la segunda compraventa haya estado inscrita y que sobre esa base el tercero haya contratado e inscrito su respectiva adquisición) En este escenario, por más que la segunda compraventa sea calificada de nula, ello no autorizará al primer comprador a afectar la adquisición de dicho tercer adquirente.

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Segunda Ponencia

En aplicación de la regla del consensualismo, la primera venta habria convertido automáticamente al comprador en propietario, por lo que el segundo contrato de compraventa configuraría un típico supuesto de venta de bien ajeno. Sin embargo, el objeto del mismo no es juridicamente imposible, en la medida que el artículo 1409 habilita a las partes de un contrato para que el acto que celebran tenga como objeto un bien ajeno. De igual modo, no se configuraría una nulidad sustentada en la causal de falta de manifestación de voluntad, ya que las partes de la segunda compraventa manifestaron efectivamente su voluntad (un problema distinto – y que genera un remedio diferente — es si esa voluntad fue manifestada por quien contaba con el poder para disponer del bien).

Por otro lado, el artículo 1135 del Código Civil, que regula el supuesto de la doble venta de un bien inmueble, establece un régimen de preferencia respecto del cantrato que haya sido inscrito primero con buena fe, sin importar la fecha de log contratos, lo cual quiere decir que el segundo contrato de compraventa (pese a haber sido otorgado por quien ya no era el propietario) podría terminar prevaleciendo frente al primero, pese a que este último sí fue celebrado por quien ostentaba la titularidad del derecho. Una solución como ésta, que se encuentra consagrada expresamente en el Código Civil, no encontraría justificación si la segunda compraventa fuese nula, en tanto siendo nula no habria lugar para su convalidación o subsanación, por más buena fe de parte del adquirente al momento de inscribir el contrato (tal como lo señala el artículo 2013 CC, la inscripción no convalida la nulidad del acto).

Lo anterior guarda coherencia con lo resuelto por el 1135 CC el hecho de que la venta de bien ajeno esté sancionada por el articulo 1539 con un remedio distinto a la invalidez, como lo es la rescisión (siempre bajo la hipótesis de que el adquirente haya desconocido la ajenidad del bien sobre el cual estaba contratando).

Adicionalmente a las razones expuestas en favor de la tesis de la ineficacia, ésta es la opción normativa que mayor coherencia guarda con la tutela del tráfico jurídico, en tanto permite la protección de los (segundos) compradores que inscriben sus adquisiciones confiando en la información registral, esto es, creyendo legítimamente que ella se ajusta a la realidad (0, lo que es lo mismo, desconociendo la existencia del primer contrato de transferencia).

Sin perjuicio de ello, en aquellas hipótesis en las que la segunda compraventa no deba ser protegida (por no haber llegado a ser inscrita, por ejemplo), el primer comprador (conforme a la tesis de la ineficacia) quedaría habilitado para demandar la inoponibilidad de dicha segunda compraventa de la que no formó parte. Esta pretensión de inoponibilidad encontraría sustento en el artículo 1363° del Código Civil, el cual, al consagrar la relatividad de los contratos, habilita a quien no haya sido parte de determinado acto, a solicitar que el mismo se declare, respecto de su esfera juridica, como no vinculante o inoporible.

Finalmente, esta pretensión se caracterizaría por lo siguiente:

(i) no estaria regida por un plazo prescriptorio (como sí ocurre con la nulidad, cuyo plazo expreso es de 10 años); y

(ii) solo beneficiaría a quien no fue parte de la segunda compraventa, es decir, al adquirente de la primera compraventa, evitando de este modo que el vendedor, que fue quien con su actuar doloso dio lugar al problema, pueda valerse del remedio (situación distinta ocurre con la nulidad, cuya legitimidad amplia le permitiría accionar al propio vendedor, pese a que aqél le es imputable el acto de doble venta).

1. GRUPOS DE TRABAJO:

En este estado, por especial encargo de la doctora Jacqueline Chauca Peñaloza, Presidenta de la Comisión de Actos Preparatorios, se designó como Director de Debates al doctor Antonio Paucar Lino, quien concede el uso de la palabra en la sesión plenaria virtual a los señores relatores de cada grupo de trabajo a fin de dar lectura a las conclusiones finales arribadas en los trabajos de talleres, conforme se de talla a continuación:

Grupo N° 01: La señora relatora Dra. Jacqueline Chauca Peñaloza, manifestó que el grupo por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de seis (06) votos por la primera ponencia y cuatro (04) votos por la segunda ponencia, manifestando que “El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i) finalidad ilícita, (ii) objeto jurídicamente imposible, y/o (iii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres”.

Grupo N° 02: La señora relatora Dra. Rosario del Pilar Encinas Llanos, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de ocho (08) votos por la primera ponencia y tres (03) votos por la segunda ponencia, estableciendo que “El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i) finalidad ilícita, (ii) objeto juridicamente imposible, y/o (i) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres”.

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Grupo N° 03: La señora relatora Dr. Mirtha Elena pacheco Villavicencio, sostuvo que su grupo adoptó por un EMPATE. Siendo un total de seis (06) votos por la primera ponencia y seis (06) votos por la segunda ponencia, indicando que “Primero.- Que la segunda compra — venta en un acto de doble enajenación es nula porque el vendedor está transfiriendo un inmueble cuya propiedad ya no está en su esfera jurídica, es decir, es un bien ajeno, por tanto adolecería de nulidad por las causales de finalidad ilícita, objeto juridicamente imposible y por ser contrarias a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres. Segundo.- Que la segunda compra — venta es un acto válido y se encuentra tipificado como un supuesto de venta de bien ajeno, que deberá regirse por el artículo 1135 del Código Civil, que contempla un régimen e preferencia respecto del contrato que haya sido inscrito primero con buena fe, sin importar la fecha de los contratos. Por tanto, esta segunda compraventa sería un acto ineficaz”.

Grupo N° 04: El señor relator Dr. Gregorio Gonzalo Meza Mauricio, sostuvo que su grupo adoptó por un EMPATE. Siendo un total de cuatro (04) votos por la primera ponencia y cuatro (04) votos por la segunda ponencia, indicando que “Primero.- Un sector considera no se podría declarar la nulidad de la segunda compra venta indicando que se tendria que partir que ambas partes tendrian que estar de acuerdo con perjudicar al primer comprador, ya que se estaria ante un caso de venta distinta (fraude), en consecuencia no se podria demandar la nulidad juridica de la segunda venta, sino que el primer comprador deberá solicitar la ineficacia. Segundo. – Otro sector considera que la segunda compra venta a pesar que el vendedor de la primera venta había salido de la esfera jurídica de su patrimonio lo transfiere a un segundo comprador, citando al artículo 1362° del Código Civil, indicando además que los contratos se deben negociar según las reglas de la buena fe, precisando que epta buena fe no es la referida a la registral, sino que se refiere al actuar de las partes en el contrato que se celebra. Es decir, la buena fe con la que actúa el comprador así como el vendedor, analizando desde el punto de vista del vendedor, éste no estaría obrando de buena fe ya que vende un bien que no es suyo, debiéndose sancionar con las causales del artículo 219° del Código Civil”.

Grupo N° 05: El señor relator Dr. Rolando Augusto Acosta Sánchez, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de cinco (05) votos por la primera ponencia y seis (06) votos por la segunda ponencia, estableciendo que “El segundo contrato de compraventa de bien inmueble celebrado por un mismo vendedor frente a un distinto comprador es un contrato válido pero susceptible de ser declarado ineficaz frente al primer comprador, para lo cual se deberá tener en cuenta la aplicación de las reglas establecidas en el artículo 1135° del Código Civil”.

Grupo N° 06: La señora relatora Dra. Ana María Elizabeth Manrique Zegarra, sostuvo que su grupo MAYORÍA se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de cero (0) votos por la primera ponencia, diez (10) votos por la segunda ponencia y un (01) voto por la abstención, manifestando que “El segundo contrato de compraventa de bien inmueble celebrado por un mismo vendedor frente a un distinto comprador es un contrato válido pero susceptible de ser declarado ineficaz frente al primer comprador, para lo cual se deberá tener en cuenta la aplicación de las reglas establecidas en el artículo 1135° del Código Civil

Grupo N° 07: El señor relator Dr. César Orlando González Aguirre, sostuvo que su grupo adopta por un EMPATE. Siendo un total de cuatro (04) votos por la primera ponencia, cuatro (04) votos por la segunda ponencia y cuatro (04) votos por la abstención, indicando que “Para determinar si un acto jurídico es nulo o valido, debe analizarse caso por caso”.

Grupo N° 08: El señor relator Dr. Victor Raúl Mosqueira Neira, sostuvo que su grupof por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de diez (10) yotos por la primera y dos (02) votos por la segunda ponencia, señalando que “El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i) finalidad ilicita, (ii) objeto juridicamente imposible, y/o (ili) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres”.

Grupo N° 09: El señor relator Dr. Williams Hernán Vizcarra Tinedo, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total R de seis (06) votos por la primera ponencia, cuatro (04) votos por la segunda -ponencia y tres (03) votos por la abstencion, advirtiendo que “El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo – véndedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i) finalidad ilícita, (ii) objeto jurídicamente imposible, y/o (iii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres”.

Grupo N° 10: El señor relator Dr. Jesús Sebastián Murillo Dominguez, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de nueve (09) votos por la primera ponencia, cuatro (04) votos por la segunda ponencia y un (01) voto por la abstención, manifestando que “El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i) finalidad ilícita, (ii) objeto jurídicamente imposible, y/o (iii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres”.

2. DEBATE:

Luego de la lectura de las conclusiones finales de los diez (10) grupos de trabajo, el Director de Debates, doctor Antonio Paucar Lino concede el uso de la palabra a los señores jueces asistentes que deseen efectuar algún aporte adicional a los argumentos ya vertidos.

No existiendo pedidos de intervención se procede a la votación.

3. VOTACIÓN 

El Director de Debates, doctor Antonio Paucar Lino da lecturd del conteo de la votación proyectada en cuadro estratégico en el desarrollo de la sesión plenaria virtual, realizada por los diez (10) grupos de ! trabajo y con las precisiones y/o aclaraciones que se hicieron en su intervención, el resultado es el siguiente:

Primera Ponencia : 58 votos
Segunda Ponencia : 47 votos
Abstenciones : 09 votos

4. ACUERDO PLENARIO:

El Pleno adoptó por MAYORIA la primera ponencia que enuncia lo siguiente: “El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mll mo vendedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de — as siguientes causales: (i) finalidad ilicita, (i} objeto juridicamente imposible, y/o (ii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbre”.

[…]

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