Fundamento destacado: Décimo Sétimo.- Que, estando a lo anteriormente expuesto, el demandado no puede sostener que ostenta la posesión del inmueble, por un lado, en mérito del contrato de anticresis celebrado con los anteriores propietarios; y, por otro, en mérito al derecho de retención, al no haberse cancelado el dinero materia de anticresis, pues ello no procede de conformidad con el artículo 1128 del Código Civil que señala que para poder ejercitar este derecho debió estar inscrito con anterioridad a la adquisición. Siendo ello así, nos encontramos frente al supuesto de título fenecido.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 3316-2014, Lima
Desalojo por ocupación precaria
Si el título en que se sustentaba la posesión ha fenecido, el ocupante del inmueble deviene en precario, de conformidad con el artículo 911 del Código Civil.
Lima, once de junio de dos mil quince.-
La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, con el cuaderno de auxilio judicial acompañado: vista la causa número tres mil trescientos dieciséis – dos mil catorce, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO:
En el presente proceso de desalojo por ocupación precaria la demandante Rosa Milagros Chuquillanqui Gamarra ha interpuesto recurso de casación mediante escrito obrante a fojas ciento treinta y uno, contra la resolución de vista de fojas ciento diecinueve, su fecha veintiuno de julio de dos mil catorce, en el extremo que confirma la sentencia apelada de fojas setenta y siete, su fecha once de octubre de dos mil trece, que declara infundada la demanda.
II. ANTECEDENTES
1. DEMANDA
El diecinueve de junio de dos mil doce, mediante escrito obrante a fojas trece, subsanado a fojas veinticinco, Rosa Milagros Chuquillanqui Gamarra interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra Juan Bernabé Márquez Durand; con ella pretende que el demandado cumpla con entregarle el inmueble ubicado en el jirón Carlos Mellet Vargas N° 825-827, departamento N° 101, urbanización Rosario de Villa, distrito de Chorrillos, provincia y departamento de Lima, argumentando que:
– Es propietaria de dicho bien por haberlo adquirido mediante contrato de compraventa de sus anteriores propietarios Felicia Isabel Flores Espinoza y Raúl Mario Cobarrubia Amesquita (debidamente representado por Willyam Joel Cobarrubia Flores), con fecha dieciséis de mayo de dos mil doce, inscrito en la Partida Registral N° 11356996.
– El demandado viene ocupando el bien inmueble de su propiedad, sin título alguno que acredite su propiedad o posesión, pese a habérsele requerido la entrega del inmueble en vía extrajudicial, demostrando desidia.
Mediante resolución número dos, de fecha nueve de agosto de dos mil doce, obrante a fojas veintiséis, se admitió a trámite la demanda.
2. CONTESTACIÓN
El tres de setiembre de dos mil doce, mediante escrito de fojas cuarenta y nueve, Juan Bernabé Márquez Durand contestó la demanda, argumentando que:
– Con fecha veintitrés de marzo de dos mil suscribió un contrato de anticresis con Felicia Isabel Flores Espinoza y Raúl Mario Cobarrubia Amesquita (representado por Willyam Joel Cobarrubia Flores), propietarios del bien inmueble ubicado en el jirón Carlos Mellet Vargas N° 825-827, departamento N° 101, urbanización Rosario de Villa, distrito de Chorrillos, provincia y departamento de Lima, en razón que los vendedores le solicitaron un préstamo por el monto de ocho mil dólares americanos, e incluso se fijó un interés mensual del 3.5%, lo que sería compensado con la renta del alquiler del inmueble antes indicado. Se acordó además que una vez cancelada la deuda, se desocuparía el inmueble, y es así que se inscribió la anticresis en la Partida N° 42211761; sin embargo, a la fecha tal contrato no ha sido cumplido, y es por ello que el demandado no desocupa el inmueble.
– Indica que es falso que no posea título que justifique la posesión, pues suscribió el mencionado contrato de anticresis con los anteriores propietarios.
– En la cláusula quinta del contrato de anticresis se hace constar que los deudores se obligan a ceder la posesión y disfrute del inmueble, con lo cual queda acreditado que posee título legal que lo faculta a poseer dicho inmueble.
– El demandante debió verificar si existía algún tipo de carga o gravamen en el inmueble, y si ésta había sido cancelada de manera efectiva; es decir, si se había cancelado totalmente la deuda objeto de la anticresis, lo cual en este caso no ha sido verificado, pese a que existía un gravamen registrado con anterioridad.
3. AUDIENCIA ÚNICA
El veintiséis de marzo de dos mil trece, se llevó a cabo la Audiencia Única, expidiéndose la resolución número seis, en la que se declaró saneado el proceso, y se fijó como único punto controvertido:
Establecer si corresponde el desalojo por ocupante precario del demandado respecto del inmueble ubicado en el jirón Carlos Mellet Vargas N° 825-827, departamento N° 101, urbanización Rosario de Villa, distrito de Chorrillos, provincia y departamento de Lima.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
El once de octubre de dos mil trece, mediante resolución número ocho, obrante a fojas setenta y siete, el Trigésimo Tercer Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima declara infundada la demanda señalando que:
– La demandante ha acreditado tener título de propiedad sobre el inmueble materia de autos, el cual se encuentra inscrito en Registros Públicos desde el veintiuno de mayo de dos mil doce, en la Partida N° 11356996, que obra a fojas siete.
– La demandada, por su parte, ha acreditado que ocupa el inmueble en mérito a un contrato de anticresis, celebrado con los anteriores propietarios del inmueble, el mismo que obra a fojas treinta y tres; que el acreedor (ahora demandado) se obliga a desocupar y devolver el inmueble dado en anticresis, una vez que la deuda haya quedado cancelada.
– Las alegaciones del demandado no han sido contradichas por la demandante, quien ha guardado silencio al respecto, lo cual forma convicción al juez de su veracidad. Asimismo, la demandante no ha acreditado que dicho contrato de anticresis se haya resuelto, o que haya fenecido. Es por ello, que el presente caso no se encuentra inmerso en el supuesto del artículo 911 del Código Civil.
5. RECURSO DE APELACIÓN
El treinta y uno de octubre de dos mil trece, mediante escrito de fojas noventa y cuatro, la demandante Rosa Milagros Chuquillanqui Gamarra apeló la citada resolución, bajo los siguientes argumentos:
– El juez ha incurrido en error de derecho, pues la sentencia no se ajusta al mérito de las pruebas, por cuanto la escritura pública que contiene el contrato de anticresis ha fenecido el día primero de marzo de dos mil dos, es decir, hace más de diez años, hecho que no ha sido considerado, encontrándose en el supuesto de título que ha fenecido.
– Se ha vulnerado el debido proceso, violentando los principios de seguridad jurídica y buena fe registral, por cuanto no se ha considerado que el recurrente es un tercero de buena fe que ha adquirido a título oneroso el bien inmueble de su anterior propietaria, apareciendo en Registros Públicos con facultades para enajenarlo, sin gravámenes, medidas cautelares u otras que impidan su enajenación.
– La apelante señala además, que al vencimiento del contrato de anticresis Felicia Isabel Flores Espinoza y Raúl Mario Cobarrubia Amesquita (debidamente representado por Willyam Joel Cobarrubia Flores), le requirieron al demandado que cumpla con recibir el dinero materia de anticresis y les entregue el inmueble; sin embargo, el demandado se negó a recibir el dinero e incluso ha generado deudas al propietario pues no ha cumplido con pagar los servicios básicos ni arbitrios municipales.
[Continúa…]
