Fundamento destacado: OCTAVO.- La referida resolución, a pesar de concluir acerca de la existencia de un contrato verbal de compra venta celebrado entre las partes sobre el predio sub judice, no cumple con dar a conocer cómo es que se configuran en el caso concreto cada uno de los elementos que conforman dicho negocio jurídico, a efecto de establecer categóricamente si estamos frente al mismo, no existiendo además un análisis concienzudo sobre uno de los presupuestos elementales como es el precio y las características que este debe reunir en estos tipos de contratos, pues analiza los comprobantes de pago sin observar que la mayoría de ellos tienen como concepto el pago de alquiler del bien sub litis, ni apreciar de manera concreta el precio del bien, la forma de pago, etc., características de este tipo de modalidad contractual existiendo incoherencia respecto al precio que se habría pactado como se ha mencionado; toda vez que el elemento esencial del precio en los contratos de compra venta, exige entre otros, que sobre él se tenga certeza, lo que implica que debe ser determinado o determinable al momento de la celebración del contrato, y es que aun cuando se asuma que el contrato de compra venta no requiere como formalidad que sea escrito, ello no es óbice para que no se verifiquen los presupuestos medulares que este debe contener, lo que en el caso de autos no se ha analizado.
Asimismo, se advierte de autos que si bien se adjunta tres copias simples de boletas de venta de fecha veinticuatro de junio de dos mil catorce, y dos del siete de abril de dos mil dieciséis, por supuestos “conceptos de pago de una oficina (…)” emitidas por la demandante Asas Inversiones SAC a fin de acreditar la parte demandada una supuesta compra venta a favor de la señora Jesusa Yolanda Mamani Bautista, también figura en autos facturas emitidas por la demandante por concepto de alquiler de los años 2014, 2015 y 2016 a favor de la demandada YMB & Asociados Auditores SCRL cuya apoderada es la señora Jesusa Yolanda Mamani Bautista; de lo que se visualiza cómo es que en el mismo año se va a pagar por un concepto de alquiler y al mismo tiempo por concepto de pago de una compra; lo que deber tener en cuenta la sala de mérito a fin de dilucidar la presente controversia.
Sumilla. MOTIVACIÓN: Se vulnera el derecho a la motivación, en sus manifestaciones del
derecho a probar y de la debida valoración probatoria, cuando los órganos jurisdiccionales, al expedir sentencia, omiten efectuar una valoración conjunta y razonada de los medios probatorios.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 4341-2018, Arequipa
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, uno de setiembre de dos mil veintidós.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número cuatro mil trescientos cuarenta y uno – dos mil dieciocho, en audiencia pública de la fecha y producida la votación correspondiente, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandante Asas Inversiones SAC, obrante a fojas doscientos sesenta y siete, contra la sentencia de vista de fecha trece de julio de dos mil dieciocho de fojas doscientos cuarenta, que revoca la sentencia de primera instancia de fecha veintiuno de noviembre de dos mil diecisiete de fojas ciento setenta y cuatro que declara fundada la demanda; y reformándola, declararon infundada la demanda de desalojo por ocupación precaria.
II. ANTECEDENTES.
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en la infracción normativa denunciada, es necesario realizar las siguientes precisiones:
1. DEMANDA.
Mediante escrito obrante a fojas veinticuatro, Asas Inversiones SAC interpone demanda de desalojo por ocupante precario en contra YMB & Asociados Auditores SCRL, a fin que este último cumpla con desocupar el inmueble, signado como oficina N° 603 del Edificio Nasya II, ubicado en la Avenida Lima N° 100 (esquina Avenida Ejército) Yana huara Provincia y departamento de Arequipa. Funda su pretensión en lo siguiente:
1) Tiene la condición de propietario de la oficina N° 603 del edificio NASYA II, ubicado en la Avenida Lima N° 100 (esquin a Avenida Ejército) del distrito de Yanahuara, provincia y departamento de Arequipa.
2) La demandada posee el bien, en razón de que celebraron verbalmente un contrato de arrendamiento sobre el bien materia de Litis y que, al dejar de pagar la renta, les obligó a resolver el contrato de arrendamiento mediante carta notarial remitida el dos de abril de dos mil dieciséis, con la cual, habría fenecido el título de la demandada y se habría convertido en poseedora precaria.
2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
Y.M.B. & Asociados Auditores SCRL, representada por su apoderada Jesusa Yolanda Mamani Bautista, mediante escrito de fojas ciento cuatro, se apersona al proceso y contesta la demanda, alegando lo siguiente:
1) Alega que la empresa demandada no se encuentra en posesión del inmueble materia de desalojo, sino quien la que posee es doña Jesusa Yolanda Mamani Bautista, quien es propietaria del referido inmueble, y para ello presenta las copias simples de tres boletas de venta expedidas por la parte demandante, números 000311, 000499 y 000498 de fechas veinticuatro de junio de dos mil catorce, siete de abril de dos mil dieciséis, respectivamente, por la suma de S/ 1,5000.00, S/ 1.005.00 soles respectivamente, con las que alega que ha adquirido la propiedad y por tanto es propietaria.
2) Indica que no suscribió contrato verbal alguno de arrendamiento con la demandante y que nunca ha recibido invitación alguna para conciliar.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS.
Mediante Audiencia única de fecha nueve de mayo de dos mil diecisiete obrante a fojas ciento veintisiete, se declaró saneado el proceso y se fijaron los siguientes puntos controvertidos: 1) Establecer el derecho del demandante sobre el bien materia de litis; 2) Identificar el bien materia de litis; 3) Establecer la existencia de algún otro ocupante en dicho bien; y, 4) Establecer el titulo por el cual la demandada estaría ocupando dicho
predio.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA.
Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante sentencia de fecha veintiuno de noviembre de dos mil diecisiete declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria, tras considerar:
1) Que mediante escritura pública de fecha dieciocho de agosto de dos mil siete inscrito en los Registros Públicos a fojas setenta y siete, Aduar Samir Absi Sala adquiere el predio ubicado en la Av. Lima N° 100 (esquina Av. Ejercito) del distrito de Yanahuara, provincia y departamento de Arequipa de sus anteriores propietarios.
2) La demandante señala que es propietario del bien materia de Litis al haberlo adquirido mediante escritura pública de fecha veintidós de febrero de dos mil once de su anterior propietario Aduar Samir Absi Sala, derecho que se encuentra inscrito en el asiento C00004 de la partida registral número 04009503 obrante a fojas ochenta y uno; es así que con toda esta documentación, se forma convicción sobre el derecho de propiedad del demandante.
3) Del título posesorio de la parte demandada y sobre la existencia de otro ocupante en el bien: De autos se advierte a foja trece a veintiuno, la existencia de nueve copias legalizadas de diferentes facturas que van del treinta se setiembre de dos mil catorce al veintinueve de abril de dos mil dieciséis, por conceptos de alquileres del inmueble materia de desalojo.
Así mismo se observa la copia legalizada de la Carta Notarial de fecha veintinueve de marzo de dos mil dieciséis de fojas veintidós, conforme a la cual la empresa demandante da por resuelto el contrato verbal de arrendamiento que tuvo con la empresa demandada; por tanto, la empresa demandada, representada por su apoderada, se ha convertido en una ocupante precaria.
4) Por otro lado, la señora Jesusa Yolanda Mamani Bautista apoderada de la empresa demandada YMB & Asociados Auditores SCRL en su escrito de contestación de la demanda, alega que la empresa demandada no se encuentra en posesión del inmueble materia de desalojo, sino que la que posee como persona natural es doña Jesusa Yolanda Mamani Bautista, quien es propietaria del inmueble, y para ello presenta las copias simples de tres boletas de venta números 000311, 000499 y 000498 de fecha veinticuatro de junio de dos mil catorce, siete de abril de dos mil dieciséis; sin embargo, la parte demandante alega que se trata de mejoras en la oficina. Respecto a éste último punto, la presentación de boletas de venta otorgadas por la empresa demandante a favor de la señora Jesusa Yolanda Mamani Bautista, por concepto de pago de una oficina, no acreditan que con ellas se ha llevado a cabo la compra venta de la oficina materia de desalojo, a favor de la persona natural, más aún que han sido ofrecidas en copias simples, no habiendo acompañado alguna otra documentación, título y/o inscripción que acredite que la señora Jesusa Yolanda Mamani Bautista, es propietaria del inmueble sub Litis en su condición de persona natural.
5) Debe tenerse presente que la demandada, es la empresa Y.M.B. & Asociados Auditores SCRL, representada por Jesusa Yolanda Mamani Bautista, a ésta última se encontró en la inspección judicial ocupando el inmueble, por lo que, el desalojo se entiende contra el que ocupa el inmueble y los terceros, es así que la empresa demandada está siendo ocupada por su representante.
5. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.
La demandada YMB & Asociados Auditores SCRL, mediante escrito de página cientos ochenta y seis, interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que declara fundada la demanda, alegando:
1) Las copias simples de las boletas de venta números 000311, 000499 y 000498 no han sido debidamente valoradas, pues si bien pese a no existir un contrato escrito y/o una inscripción registral a su favor, ello no resta valor probatorio a las boletas de pago que ha efectuado para adquirir el bien inmueble materia de Litis.
2) La apelada adolece de motivación incongruente, puesto que por una parte la sola alegación de la parte demandada de haber resuelto un contrato verbal de arrendamiento (el cual el juez lo da por existente), no efectúa el mismo razonamiento cuando el apelante señala que existe una compra venta entre este y la demandante, y que, para ello, lo ha acreditado con las boletas de compra mencionadas, por lo que, se ha dado un acuerdo consensual.
6. SENTENCIA DE VISTA.
Los Jueces Superiores de la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa expiden la sentencia de vista de fecha trece de julio de dos mil dieciocho de fojas doscientos cuarenta, que revoca la sentencia de primera instancia del veintiuno de noviembre de dos mil diecisiete de fojas ciento setenta y cuatro, que declaró fundada la demanda; y reformándola declararon infundada la demanda de desalojo por ocupación precaria, fundamentando la decisión en lo siguiente:
1) En el caso de autos, la demandante Asas Inversiones S.A.C. representada por Aduar Samir ABSI SALAS, ha acreditado tener la condición de propietario de la oficina N° 603 del edificio NASYA II, ubicado en la Av. Lima N° 100 (esquina Av. Ejercito ) del distrito de Yanahuara, provincia y departamento de Arequipa, como es de verse del certificado literal de la partida N° 11361934 de fo jas ciento diecinueve.
[Continúa…]
