La copropiedad: ¿es necesario el consentimiento de todos los copropietarios para realizar cualquier acto material o acto jurídico?

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Sumario: 1. Introducción; 2. La copropiedad; 3. Características de la copropiedad; 4. Clases de copropiedad; 5. Derechos, límites y obligaciones de los condóminos sobre el bien común; 6. Extinción de la copropiedad; 7. Conclusiones.


1. Introducción

En la comunidad romana “la titularidad del derecho de copropiedad ordinariamente confiera a cada condómino la facultad de instar, en cualquier momento, la división de los bienes comunes con prescindencia del previo pago de los gastos y cargas comunes”. (Álvarez Caperochipi, 1986, p.198). Dicha facultad conocida en el derecho romano como la actio communi dividundo, forma parte de la esfera individual de actuación de cada copropietario y su ejercicio lleva consigo la correlativa extinción del estado de indivisión al atribuirse en cabeza de cada condómino la propiedad exclusiva de una parte materializada del bien obtenido en función de derecho de cuota. Es tal la fuerza extintiva de la misma que no siquiera puede verse afectada dicha facultad por el hecho de que los bienes comunes tengan el carácter de indivisibles (artículo 988 del Código Civil).

En la copropiedad hay un derecho que pertenece a los condóminos, dos o más personas tienen conjuntamente el derecho de propiedad sobre el total de un mismo bien. A cada parte ideal se le denomina cuota-parte o parte alícuota.

La copropiedad se caracteriza:

1) Por la existencia de una pluralidad de sujetos;

2) La unidad de objeto;

3) Ninguno de los condóminos tiene una parte materializada del bien; y,

4) Recae sobre bienes materiales, muebles o inmuebles.

El derecho de cada copropietario se extiende a todo y cada una de las partes del bien común. Si, por ejemplo, A, B y C, compran en común una casa, no es que A sea copropietario de la sala; B, del dormitorio; y C, de la cocina, sino que cada uno tiene una cuota – parte o parte alícuota, en este caso ascendente a un tercio, sobre la totalidad del bien. Ningún copropietario podrá pretender un derecho exclusivo sobre parte determinada del bien. Sobre la parte alícuota, cada copropietario tiene la plena propiedad, pudiendo, sin requerirse el consentimiento de los otros copropietarios, venderla, entregarla en anticipo de herencia, hipotecarla, reivindicarla; sus acreedores pueden embargarla.

Para realizar cualquier acto material o acto jurídico sobre todo el bien se requiere el consentimiento de todos los copropietarios, en cambio sobre la parte alícuota cada copropietario puede obrar por cuenta propia. Por ejemplo, para vender el bien común se requiere que presten su consentimiento todos los copropietarios; uno de ellos solamente podrá vender su cuota-parte, lo que también se denomina acciones y derechos. Cada uno de los copropietarios se encuentra facultado para celebrar actos de disposición sobre sus cuotas ideales así como de los respectivos frutos, no siendo necesaria para la consecución de estos actos jurídicos la participación de los demás condóminos.

2. La copropiedad

2.1. Definición

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 969 del Código Civil “hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas”, para el profesor Ramírez Cruz (1999), “se trata de una propiedad que pertenece a varias personas en conjunto, en una situación de indivisión, en la que a cada condómino pertenecen participaciones o cuotas ideales del bien” (p. 493).

El mismo autor agrega que se puede decir, entonces, que en nuestro ordenamiento jurídico “hay copropiedad desde el momento en que un solo y mismo bien pertenece, en su conjunto, a varios sujetos y sin que se pueda asignar una parte (porción) material y determinada a ninguno de ellos en particular” (p. 493).

La Corte Suprema ha establecido que “la copropiedad es el dominio de una cosa tenida en común por varias personas; que su estatuto jurídico lo encontramos al tratar del condominio que alude a un conjunto de derechos y obligaciones dentro de los cuales se encuentra el derecho que tiene el condominio de servirse de las cosas comunes según su naturaleza sin perjuicio de los otros dueños y sin perjuicio de los otros dueños y sin impedirles a ellos derecho similar; asimismo, establece la obligación de no impedir a los codueños ejerzan sus derechos” (Casación 2709-2000, Lima).

3. Características de la copropiedad

Son notas características de la copropiedad las siguientes:

a. Pluralidad de sujetos: El derecho común sobre el bien es ejercido por más de una persona, es decir, se requiere la titularidad compartida de varias personas, a diferencia de lo que sucede con el derecho exclusivo que recae sobre el derecho individual de propiedad.

b. Unidad de objeto: El derecho ejercido conjuntamente recae sobre un determinado bien o bienes.

c. Ninguno de los condóminos tiene una parte materializada sobre el bien: La titularidad de los condominios sobre el objeto común no se fracciona en partes materiales, sino que se extiende a la totalidad de las cosas según partes indivisas, a través de cuotas ideales o participaciones en el todo. La parte que le corresponde a cada condómino no es una parte materialmente determinada, sino que se proyecta sobre la integridad del bien.

d. El derecho recae sobre cosas materiales, muebles o inmuebles: El único objeto posible de los derechos reales son las cosas.

4. Clases de copropiedad

La copropiedad puede clasificarse en dos clases:

a. Condominio normal o sin indivisión forzosa: En esta clase de condominio cualquier copropietario puede poner fin a la situación de indivisión, a través del ejercicio del derecho potestativo, al solicitar la división y partición del bien, que puede hacerse concreta a través de la división material del bien o la venta en remate público de este para repartir luego el dinero de acuerdo con el porcentaje de participaciones que cada condómino tenga sobre el referido bien.

b. Condominio con indivisión forzosa: Esta clase de condominio viene impuesta generalmente por la ley y no puede ponérsele fin por la sola voluntad de cualquiera de los condóminos.

5. Derechos, límites y obligaciones de los condóminos sobre el bien común

La copropiedad reviste una naturaleza dual. Por un lado, tiene una esfera individual a través de la cual cada copropietario puede ejercer su derecho de propiedad sobre su cuota ideal o abstracta que tiene sobre el bien, aun cuando no sobre una parte concreta de la cosa. De igual forma, tiene una esfera colectiva que recae sobre la integridad del bien y solo puede ser ejercida por acuerdo con los demás condóminos.

En lo que se refiere al aspecto individual hay que destacar, a efectos de este análisis, que el copropietario sobre su cuota indivisa y abstracta puede practicar una serie de actos como el de enajenarla libremente y gravar la misma a favor de sus acreedores. Es decir, el condómino sobre su cuota ideal puede disponer como mejor le parezca, venderla, donarla, permutarla, etc.; no requiriendo para ello del consentimiento del resto de los copropietarios, quienes no podrán invocar siquiera un derecho de preferencia, reservado en el caso peruano solo para evitar se proceda a la subasta del inmueble y se adquiera la propiedad de dicha participación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 988 y 989 del Código Civil.

En cuanto al aspecto colectivo del derecho de los condóminos, estos pueden usar y gozar la cosa común y extraer de ella los distintos provechos y ventajas que puede brindar, sin deteriorarla ni alterar su destino en perjuicio del interés de los demás condóminos. Como contrapartida de ello, si el bien es utilizado parcial o totalmente con exclusión de los demás condóminos por uno de ellos, este quedará obligado a indemnizarlos en las proporciones que les corresponda sobre el bien común, tal como se encuentra regulado en el artículo 975 del Código Civil.

Entre las obligaciones que conviene resaltar se encuentra el de proceder a la división y partición del bien común cuando uno de los copropietarios así lo solicite y ejerza su derecho a pedir la partición, salvo que se presenten algunas de las situaciones de excepción previstas en la parte final del artículo 984 del Código Civil de indivisión forzosa, proveniente de acto jurídico o de ley que fije plazo para la partición.

En cuanto a los límites que pesan sobre los condóminos podemos resaltar el referido a no practicar actos que importen el ejercicio de la propiedad exclusiva sobre el bien común. El legislador peruano ha contemplado expresamente este supuesto y ha establecido lo siguiente en el artículo 978 del Código Civil: “Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto”.

Es decir, la validez de dicho acto quedará supeditado a que en la división y partición se le adjudique a tal copropietario la parte material objeto de dicha disposición, con lo cual dicho acto quedaría convalidado.

6. Extinción de la copropiedad

El modo propio de la terminación del condominio es la partición. Tal como se encuentra consagrado en el artículo 984 del Código Civil, “los copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida […]”.

Existen otros modos de extinguir el condominio previstos en el artículo 992 del Código Civil, como son la reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario, la destrucción total o pérdida del bien, la enajenación total del bien a un tercero y la pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

7. Conclusiones

  • La copropiedad es una modalidad del derecho de propiedad que recae sobre un derecho cuyo objeto es una cosa indivisa donde existe una pluralidad de sujetos. Su naturaleza temporal (o interina) y su forma de administración, basada en la voluntad de la mayoría de los condóminos, la hace un régimen imperfecto no desde el punto de vista jurídico, sino desde el punto de vista fáctico.
  • En la copropiedad existe pluralidad de titulares del derecho de propiedad sobre el mismo inmueble, cada titular es propietario de una cuota ideal sobre la totalidad del bien, de manera que cada copropietario tiene las siguientes facultades sobre la totalidad del bien, uso y derecho a servirse, disfrute, disposición de la cuota ideal y sus frutos, reivindicación, pedir la partición, tanteo o preferencia, retracto, establecer servidumbres y asumir la administración del bien común.
  • El estado de copropiedad se extingue con la división y partición del bien común, culmina definitivamente la cuota ideal del copropietario y se adjudica materialmente una parte del bien.
  • La copropiedad reviste una naturaleza dual. Por un lado, tiene una esfera individual a través de la cual cada copropietario puede ejercer su derecho de propiedad sobre su cuota ideal o abstracta que tiene sobre el bien, aun cuando no sobre una parte concreta de la cosa.
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