Fundamento destacado: Que, en tal sentido, no puede presumirse que la celebración de un contrato mediante el cual se toma en arrendamiento un bien inmueble se encuentre necesariamente comprendido dentro de los supuestos de administración ordinaria de los bienes de la sociedad conyugal, máxime si tal calificación debe atender a factores que no resultan directamente verificables del título cuya inscripción se solicita ni cuya comprobación sea susceptible de actuarse en Sede Registral, por lo que resulta aplicable al presente caso la exigencia de actuación conjunta contenida en el artículo 313º del Código Civil;
Resolución Nº 172-98-ORLC/TR
Lima, 28 de abril de 1998.
VISTA , la apelación interpuesta por don Antonio Cantuarias en representación de TRES ARROYOS S.A. (Hoja de Trámite Documentario Nº 7980 del 07 de abril de 1998) contra la observación del Registrador Público del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Carlos Alberto Ruiz Caro Villalva, a la solicitud de inscripción de Contrato de Arrendamiento en mérito a parte notarial. El título se presentó el 05 de marzo de 1998 bajo el Nº 37977. El Registrador denegó la inscripción por cuanto: «Reingresado el presente título se reitera la observación recaída en el mismo por cuando si bien es cierto la propietaria arrendadora es TRES ARROYOS S.A., LA ARRENDATARIA es la SOCIEDAD CONYUGAL constituida por ALBERTO LEVY ESKENAZI y su cónyuge RAQUEL FLEISCHMAN ALALU, por lo que la cónyuge deberá intervenir de conformidad con los artículos 313 y 315 del Código Civil, ya que los actos de administración y disposición de los bienes de la sociedad conyugal corresponden a ambos cónyuges, por lo que la cónyuge deberá otorgar el instrumento público correspondiente. Se precisa asimismo que no se cuestionan las facultades del representante de LA ARRENDADORA cuyas facultades son suficientes, lo que se requiere es la INTERVENCIÓN el otro integrante de la sociedad conyugal ARRENDATARIA» ; interviniendo como Vocal ponente el Dr. Jorge Luis Gonzáles Loli; y,
CONSIDERANDO:
Que, mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del Contrato de Arrendamiento otorgado por Tres Arroyos S.A., representada por don Yaquir Dannon Levy, a favor de don Alberto Levi Eskenasi, respecto al inmueble ubicado en la Calle Paúl de Beaudiez Nº 543, Urbanización Santa Mónica, del distrito de San Isidro, con intervención de Hogar Sociedad Anónima en calidad de fiadora, en mérito a la Escritura Pública de fecha 10 de octubre de 1997, extendida ante el Notario Público Dr. Manuel Reátegui Tomatis;
Que, revisada la partida registral que se inicia a folios 30 del Tomo 976, y que continúa en la ficha 1680933 y en la partida electrónica Nº 11015132 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, se aprecia que el inmueble materia de arrendamiento se encuentra inscrito a favor de la arrendadora Tres Arroyos S.A., según consta del asiento 1-c) de la citada ficha, contando el representante de dicha sociedad con facultades para efectuar el mencionado contrato conforme aparece del asiento C-0001 de la partida electrónica Nº 1101282 del Libro de Sociedades del Registro de Personas Jurídicas de Lima;
Que, en la Escritura Pública antes mencionada interviene exclusivamente como arrendatario don Alberto Levy Eskenasi, de estado civil casado con Raquel Fleischman Alalu, sin que comparezca su cónyuge o se indique su actuación en representación de la sociedad conyugal;
Que, el contrato de arrendamiento regulado por el artículo 1666 y siguientes del Código Civil, es un contrato onerosos en el que se generan prestaciones recíprocas para ambas partes contratantes, siendo que en el caso del arrendatario, entre otras obligaciones, el uso del bien apareja el pago de una renta previamente convenida, por lo que, en el título materia de alzada, siendo el estado civil del arrendatario el de casado, y en aplicación de la presunción contenida en el artículo 311º Inc. 1) del Código Civil, debe reputarse, al no existir prueba en contrario, que el pago de la renta pactada por el arrendamiento celebrado, se efectuará con bienes de la sociedad conyugal;
Que, el artículo 315º del Código Civil establece que para disponer de los bienes sociales se requiere la intervención del marido y la mujer; y el artículo 313º del mismo Código que corresponde a ambos cónyuges la administración del patrimonio social, lo que determina que, como regla general, nuestro ordenamiento positivo exige la participación conjunta de los cónyuges para la celebración de actos referidos a los bienes de la sociedad conyugal;
Que, si bien el artículo 292º del Código Civil establece una excepción a dicha participación conjunta, al disponer que las necesidades ordinarias del hogar y actos de administración y conservación, la sociedad es representada indistintamente por cualquiera de los cónyuges, los alcances de esa facultad se encuentran limitadas al denominado «poder doméstico» o de administración ordinaria, vale decir a los actos vinculados con la vida ordinaria del hogar, que como señala Max Arias Aschereiber (Exégesis, Tomo VII, Gaceta Jurídica Editores, 1997, página 168) comprenden «no sólo las adquisiciones corrientes u ordinarias para el sustento cotidiano -para lo cual se realizan también actos de disposición- sino todos aquellos que representan la satisfacción de necesidades inmediatas de la familia, conforme a la condición social y económica de ésta, como la reparación de muebles, la provisión de vestidos o de útiles requeridos para la educación de los hijos, etc.»;
Que, el criterio para determinar cuándo un acto efectuado por uno de los cónyuges se encuentra dentro de los límites de la vida ordinaria del hogar no se encuentra definido en forma precisa por nuestra legislación civil, tal como señala Héctor Cornejo Chávez (Derecho Familiar Peruano, Tomo I, Editorial Studium, 1988, página 270) al afirmar que «ardua resulta ser también, y de solución muy elástica, la cuestión de determinar hasta qué punto -por su naturaleza y cuantía- los actos que uno de los cónyuges celebre con un tercero han de considerarse comprendidos en la vida ordinaria del hogar», más aún teniendo en cuenta que, además de considerar su vinculación con la satisfacción de las necesidades familiares, debe evaluarse si la cuantía de los gastos efectuados es adecuada o excesiva en relación del nivel de ingresos del hogar, por lo que el citado autor concluye que «será el juez, cuando no basta la prudencia de los cónyuges y de los terceros, quien habrá de resolver, en cada caso, lo que es uso o abuso en el ejercicio del poder de representación ordinaria»;
Que, en tal sentido, no puede presumirse que la celebración de un contrato mediante el cual se toma en arrendamiento un bien inmueble se encuentre necesariamente comprendido dentro de los supuestos de administración ordinaria de los bienes de la sociedad conyugal, máxime si tal calificación debe atender a factores que no resultan directamente verificables del título cuya inscripción se solicita ni cuya comprobación sea susceptible de actuarse en Sede Registral, por lo que resulta aplicable al presente caso la exigencia de actuación conjunta contenida en el artículo 313º del Código Civil;
Que, en relación a la existencia de facultades de representación de la cónyuge, que alternativamente se alega en mérito al Poder inscrito en la ficha Nº 75341 del Registro de Mandatos de Lima, si bien de lo erróneamente consignado en la citada Partida contaría con dicha representación, de la revisión del Título Archivado Nº 362 de fecha 1º de julio de 1982 se aprecia que el mismo sólo contiene el otorgamiento de poderes recíprocos entre don Alberto Levy Eskenazi y David Levy Fleischman, constando en forma expresa la Cláusula Cuarta de la Escritura Pública de fecha 08 de junio de 1982, que la intervención de doña Raquel Fleischman se efectuó para manifestar su autorización y aprobación expresa al poder otorgado por su cónyuge, no importando un otorgamiento de facultades de representación de ella a favor de don Alberto Levy Eskenazi;
Que, en concordancia con lo expuesto en los considerandos precedente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 2011º del Código Civil, Artículos IV del Título Preliminar, 150º y 15º del Reglamento General de los Registros Públicos no resulta procedente amparar la solicitud materia del recurso;
Estando a lo acordado;
SE RESUELVE:
1. CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador Público de Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva por los fundamentos expresados en la presente Resolución.
2. REMITIR copia de la presente Resolución a la Gerencia de Personas Naturales, a fin de que disponga la rectificación del error material a que se refiere el noveno considerando de la presente Resolución.
Regístrese y Comuníquese.-
(Fdo).
Dra. Martha Silva Díaz, Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral.- Dr. Jorge Luis Gonzáles Loli, Vocal (e) del Tribunal Registral.- Dr. Walter Poma Morales, Vocal del Tribunal Registral.
