Fundamento destacado: Décimo Cuarto.- En cuando a las infracciones materiales, se tiene que el impugnante denuncia los artículos III y VII del Título Preliminar, 911°, 1335°, 1414° y 1529° del Código Civil así como el C uarto Pleno Casatorio, señalando que la demandante no podía resolver el contrato de compraventa de fecha veinte de febrero de dos mil nueve, ya que, este contenía obligaciones recíprocas; por lo que, refiere que la Sala Superior no ha emitido pronunciamiento de que como es posible que la actora haya resuelto el contrato porque supuestamente su persona no cumplió con el requerimiento de pago de saldo deudor, cuando la demandante no cumplió con la obligación recíproca de independizar el bien sub-litis; además, que el citado contrato a pesar de que tiene el nombre de promesa de venta no configura uno de promesa de venta, debido a que en ningún contrato de promesa de venta existe pago a cuenta del precio como si ocurre en el contrato de compraventa y existe acuerdo sobre la cosa; añade, que de la cláusula quinta del mencionado contrato fluye que no existe acuerdo resolutorio expreso, pues dicha cláusula no habla de resolución sino de disolución que es una figura jurídica diferente; y, que las cartas notariales remitidas a su persona no estaban destinadas a resolver el contrato de compraventa sino a resolver una atribuida promesa de compraventa o contrato preparatorio de compraventa; al respecto, se debe señalar que en cuanto a que si el contrato de fecha veinte de febrero de dos mil nueve es uno de promesa de venta o de compraventa, dicho cuestionamiento es materia de otro proceso, el cual se encuentra en trámite y tendrá su pronunciamiento correspondiente, conforme a lo señalado en el considerando que antecede; por lo que, al haberse resuelto el mencionado contrato a través de las Cartas Notariales, el recurrente no tiene título que justifique su posesión. Además, que este Tribunal Supremo aprecia que en el considerando cuatro punto cinco de la recurrida el Colegiado Superior ha determinado que: “(…) la condición de precario del demandado respecto al inmueble sub litis se encuentra corroborada, ya que éste no ha presentado ningún medio probatorio que acredite el justo título con el que se encontraría poseyendo el bien inmueble, y si bien éste señala que se encuentra en posesión del inmueble y que ha realizado pagos a favor de la demandante con la finalidad de cumplir lo acordado en el contrato de promesa de venta cuando en realidad es un contrato de compra venta por haber cumplido los requisitos para el mismo; sin embargo tal documento a la fecha de interposición de la demanda 14 de julio del 2017 ya no podía ser considerado como justo título para que el demandado siga poseyendo el bien inmueble teniendo en cuenta que en dicho contrato de promesa de venta se indicó en la cláusula cuarta: “la forma de pago será la siguiente diez mil dólares al momento de suscribirse este documento; tres mil dólares americanos el 20 de abril del 2009, el 20 de setiembre de 2009 la suma de cuatro mil dólares americanos, y el 20 de noviembre del 2009, la suma de dos mil dólares, y el saldo o sea la cantidad de diecinueve mil dólares a los tres meses después del 20 de noviembre del 2009, en caso de incumplimiento en el plazo señalado para cada monto pactado se le aplicara el interés moratorio del diez por ciento previo en la cual los prometientes vendedores después de independizar el inmueble deberán otorgar la minuta y el perfeccionamiento de la escritura pública de compra venta del referido inmueble. El pago se realizará en la cuenta en dólares (…) quinto.- El plazo para suscribir el contrato definitivo vence indefectiblemente el día señalado para suscribir la respetiva minuta, el incumplimiento de la forma de pago de las partes será motivo de disolución de esta promesa de venta.” Y el mismo no ha sido cumplido lo que motivó a que la demandante curse carta notarial al demandado con fecha 05 de marzo del 2012 otorgando al demandado el plazo de 72 horas para cumpla con pagar el saldo adeudado bajo apercibimiento de resolución de contrato; y por carta notarial de fecha 17 de abril del 2012 puso de conocimiento al demandado que el contrato ha quedado resuelto de pleno derecho, lo que significa que a la fecha de interposición de la demanda el demandado ya tenía la condición de precario al no tener justo título que justifique su posesión por no haber cumplido con lo dispuesto en el contrato de promesa de venta, más aun si en autos no existe documento idóneo que demuestre que el demandado ha cumplido con el pago íntegro del monto acordado en el contrato de promesa de venta” (sic). Asimismo, en cuanto al apartamiento inmotivado del Cuarto Pleno Casatorio, al respecto, se debe señalar que uno de los derechos que se busca cautelar a través del IV Pleno Casatorio Civil es el de la tutela jurisdiccional efectiva y precisar conceptos y criterios de interpretación y aplicación sobre el llamado ocupante precario; por lo tanto, el demandado para justificar su posesión adjunta a su contestación de demanda un contrato de promesa de venta de fecha veinte de febrero de dos mil nueve, el cual a la fecha de interposición de la presente demanda se encontraba resuelto, por lo que, dicho documento no se puede oponer al título de propiedad de la demandante, tal como lo dispone el precedente vinculante expedido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil – Casación N° 2195-201 1-Ucayali, precedente b.1; todo lo contrario sucede con el título con el cual la demandante sustenta su calidad de propietaria del bien materia de litis, ya que, se advierte a fojas seis, el asiento C00003 de la Partida Registral número 11021102, en la cual se encuentra inscrita la compraventa celebrada por la demandante y su copropietario Pedro Martín Ramos Mendoza con su anterior propietario, la inmobiliaria “Las Américas S.A.C.”; por tal motivo, el recurrente no tiene título que justifique su posesión, configurándose de esta manera la posesión precaria prevista en el artículo 911° del Código Civil.
Sumilla. Ocupante precario: Se configura la ocupación precaria cuando se posee sin título alguno, esto es, sin la presencia y acreditación de ningún acto o hecho que justifique el disfrute del derecho a poseer.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 4368-2018, Ica
Desalojo por Ocupación Precaria
Lima, nueve de febrero de dos mil veintiuno.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número cuatro mil trescientos sesenta y ocho – dos mil dieciocho; en audiencia pública virtual llevada a cabo en la fecha con los señores Jueces Supremos Távara Córdova, Aranda Rodríguez, Salazar Lizárraga, Calderón Puertas y LLap Unchon; y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación de fecha tres de agosto de dos mil dieciocho, interpuesto a fojas cuatrocientos cuatro, por el demandado Hernán Tadeo Martín Graziani Martínez, contra la sentencia de vista de fecha dieciocho de junio de dos mil dieciocho, obrante a fojas trescientos noventa y cinco, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica, que Confirmó la sentencia apelada de fecha veinticinco de enero de dos mil dieciocho, obrante a fojas trescientos treinta, que declaró Fundada la demanda; en los seguidos por María Fiorella Ramos Mendoza, sobre desalojo por ocupación precaria.
2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO:
Esta Suprema Sala mediante resolución de fecha ocho de marzo de dos mil diecinueve, obrante a fojas ochenta del cuadernillo de casación, ha declarado PROCEDENTE el recurso por la siguiente infracción normativa:
a) Infracción normativa de los artículos 38°, 139° incisos 2, 3, 5, 14 y 141° de la Constitución Política; de los artículos 197°, 50° inciso 6, 221° y 384° del Código Procesal Civil. Señala que la sentencia de vista tiene una motivación aparente, pues no se pronuncia en forma debida sobre su Recurso de Apelación; pues el juez con el objeto de favorecer a la demandante, llegó a considerar que el contrato del veinte de febrero del dos mil nueve es uno de «promesa de venta», conforme lo esgrimió en el décimo considerando de su sentencia, tratando de ocultar que la propia demandante ha reconocido en forma expresa -declaración asimilada-, que es un contrato de compraventa y, que en el segundo punto de los fundamentos de su demanda le otorga la condición de comprador en el referido contrato; asimismo la resolución apelada cometió el craso error de no considerar que el contrato aludido no contenía una cláusula resolutoria expresa, que posibilite a María Fiorella Ramos Mendoza a resolver el contrato de compraventa mencionado, pues, en la cláusula quinta se señala que «El plazo para suscribir el contrato definitivo vence indefectiblemente el día señalado para suscribir la respectiva minuta, el incumplimiento de la forma de pago por las partes será motivo de disolución de esta promesa de venta» (sic), siendo así no existe acuerdo resolutorio expreso que posibilite a la vendedora a resolver el contrato, pues, dicha cláusula no habla de resolución, sino de «disolución» que es una figura jurídica totalmente diferente, pues, según la doctrina y la legislación, para dejar sin efecto un contrato además de la resolución existen las figuras de nulidad, anulabilidad, rescisión y disolución, siendo ésta última la comprendida en la disolución por mutuo disenso, a que hace referencia el artículo 1313° del Código Civil, moti vo por el cual, si el contrato antes mencionado no contiene una cláusula resolutoria que posibilitase a la vendedora resolver el contrato, conforme a lo prescrito por el artículo 1430° del Código Civil, l a demanda deviene en improcedente, pero, eso no es todo, sino que si la actora esgrime que el «contrato» lo resolvió a mérito de las cartas notariales de fechas cinco de marzo del dos mil doce y del diecisiete de abril del mismo año, tal resolución es imposible, pues lo que se hace mención en dichas cartas es respecto de una supuesta «Resolución de contrato de promesa de venta” mas no a una resolución de contrato de compraventa, motivo por el cual, tomando en consideración que nadie puede resolver un contrato inexistente, se puede decir, que la demandante no podía resolver un contrato inexistente de promesa de venta, y, menos ha resuelto el contrato de compraventa. Por otro lado, indica que la demandante se ampara en la figura de la ocupación precaria por fenecimiento de título, siendo que en la sentencia se ha pronunciado por la causal de la «ocupación sin título», esto es, se ha pronunciado sobre una causal diferente a la estipulada en la demanda, lo que basta y sobra para que no se pueda confirmar.
Igualmente, el a quo no tomó en consideración que la propia demandante María Fiorella Ramos Mendoza, en su escrito de fecha once de abril de dos mil dieciséis, presentado en el Expediente N° 00144-2013-0-1401-JR-CI-05, ante el Quinto Juzgado Civil de lca, afirmó que «el contrato antes mencionado es uno de compra venta”; y, además que en el segundo punto de los fundamentos de su demanda, ella misma reconoce expresamente la condición de comprador al decir «…acto jurídico mediante el cual el compradordemandado se comprometía a efectuar el pago de las cuotas pactadas…» (sic), motivo por el cual, en aplicación del axioma jurídico «a confesión de parte relevo de pruebas», se puede afirmar que por confesión expresa de la actora, el contrato de fecha veinte de febrero de dos mil nueve es uno de compra venta; y, por ende, tal situación acredita que el ingreso del recurrente al predio «sub-materia» fue a título de comprador, situación que mantiene hasta la fecha.
Sostiene que en el acápite a) del numeral 4.4 del cuarto considerando de la sentencia de vista, señala que «la propiedad de la parte demandante se encuentra acreditada con la copia literal que corre a fojas cuatro y siguientes, del cual se advierte que el inmueble ubicado en la Habilitación Urbana Especial Urbanización Las Viñas de San José Manzana E, Lote 4 – lca, es de propiedad de María Fiorella Ramos Mendoza y de Pedro Martín Ramos Mendoza», cuando de la copia literal de la Partida N° 11021102 del Registr o de la Propiedad Inmueble de lca, solo aparece que las referidas personas solo son propietarias del terreno mas no de la construcción, pues, no existe ninguna declaratoria de fábrica inscrita, conforme se precisó en el recurso de apelación, motivo por el cual, no solamente se encuentran frente al caso que la Sala no se ha pronunciado en forma debida sobre los fundamentos de la apelación, sino que ha llegado al despropósito de afirmar que la propiedad esgrimida por la parte demandante se encuentra acreditada con la copia literal.
Asimismo la Sala afirma que el proceso de declaración judicial ya «concluyó», lo cual no es cierto pues el propio ad quem reconoció que dicho proceso se encuentra con recurso de casación, que en el hipotético caso que se declare fundado el recurso, se declararía jurisdiccionalmente que el contrato de fecha veinte de febrero del dos mil nueve es uno de compraventa y no de «promesa de venta», asimismo, se han realizado pagos a cuenta del precio por el monto de US$ 19,200 (diecinueve mil doscientos dólares americanos); que la demandante incumplió el contrato de compraventa, el otorgamiento de la escritura pública correspondiente y su inscripción en los Registros Públicos; y, por lo tanto, acreditaría que su posesión es con justo título y, por ende, se declare obligatorio improcedente o infundada la demanda; asimismo, en la última parte del numeral 4.6 del cuarto considerando, la recurrida deja entrever que el contrato mencionado es uno de promesa de compra venta o contrato preparatorio, sin dar las razones por las cuales considera que tiene tal calidad; en tal sentido, afirma el recurrente que el contrato es uno de compra-venta conforme se precisa en las jurisprudencias Casación N° 646-1997-Lima y 4154-2006-Santa.
[Continúa…]
