Sumario: 1. Introducción, 2. El contrato de arrendamiento a plazo determinado, 3. Usos y costumbres, 4. Situación del ex arrendatario, 5. Conclusiones.
1. Introducción
Muchas actividades entre particulares se realizan prescindiendo de los instrumentos legales que se encuentran a disposición y que dan más seguridad a las transacciones. Existen muchos motivos para este comportamiento, entre los que tenemos el ahorro de costos notariales, registrales o porque se considera innecesario, ya que nuestro ordenamiento jurídico, salvo excepciones, se adhiere a la libertad de forma en materia contractual y al carácter no constitutivo en registral. Es en este escenario donde realizaremos un breve análisis sobre la continuación del contrato de arrendamiento vencido frente a un nuevo contrato, producto de los usos y costumbres.
2. El contrato de arrendamiento a plazo determinado
Básicamente, el contrato de arrendamiento es aquel mediante el cual dos sujetos de derecho acuerdan que uno de ellos cede el uso de un bien, en su calidad de titular, al otro, a cambio de una contraprestación. En nuestro ordenamiento jurídico tenemos que esta figura produjo muchas discrepancias a nivel jurisprudencial, por lo que tuvo que ser objeto de plenos jurisdiccionales, incluso a nivel casatorio, para lograr uniformidad.
El CC de 1936 (art. 1532) regulaba este contrato bajo la denominación de “locación” e incluía en ella la “tácita reconducción[1]” bajo el siguiente escenario: existiendo un contrato de arrendamiento a plazo determinado entre A y B (arrendador y arrendatario), una vez llegado el plazo, si pasaban 15 días sin que A solicitara la restitución del inmueble y B continuara en posesión del mismo, la ley presumía que existía una renovación del contrato bajo las mismas condiciones, pero con la diferencia de que se convertía en uno a plazo indeterminado. Esta posición suscitó muchas críticas en su momento, una de las cuales era que la ley no podía subrogarse a las partes; tanto es así que, debido a los conflictos[2] generados, a nivel jurisprudencial se hacían “malabares” para no aplicarla[3].
Nuestra legislación actual deja de lado la tácita reconducción y acoge la continuación del contrato vencido; de manera que continuará bajo las mismas condiciones, sin que esto signifique una renovación, hasta que el arrendador efectúe el requerimiento. Además, ante el incumplimiento del exarrendatario, la norma otorga al exarrendador el derecho a cobrar la penalidad convenida o, a falta de esta, una equivalente a la renta del contrato vencido hasta la devolución (art. 1704 CC), esto como respuesta al aprovechamiento injusto de la contraparte[4]. Por otro lado, no había consenso respecto a la condición del exarrendatario, ya que de esto dependía demandar desalojo por vencimiento de contrato o por precario, situación que fue superada con el IV Pleno casatorio civil, estableciendo que con el requerimiento adquiere esta última.
3. Usos y costumbres
Es una costumbre la celebración de contratos en los que no hay más sustento probatorio que la buena fe, prescindiendo del respaldo legal, por ejemplo: la compraventa de inmuebles y muebles sin inscribirlos en registros públicos, la constitución de personas jurídicas irregulares, la celebración de contratos verbales, entre otros. De esta manera, se convierte en fuente de controversias.
Veamos el siguiente escenario: vencido el contrato de arrendamiento por un año, las partes pactan verbalmente un nuevo contrato sobre el mismo inmueble, pero con una renta mayor, en donde la formalización por escrito se realizará más adelante debido a la confianza generada; transcurridos tres meses, el arrendatario cumple la prestación a su cargo, pero la formalización aún no se realiza, no obstante, el arrendador requiere la devolución del bien, ya sea porque encontró a alguien que pagará más o por capricho, entonces ¿qué sucede?
En la Casación 908-2016, Del Santa, el demandado probó haber realizado pagos después de la solicitud de restitución que eran mayores a la renta del contrato vencido. No obstante, la Corte Suprema aplicó el art. 1704 del CC, dándole la calidad de penalidad, a pesar de que la misma establece que a falta de pacto sobre esta última: «(…) el arrendador tendrá derecho a una “prestación igual” a la renta del periodo precedente (…)», existiendo un exceso.
Ahora, más allá de lo que se pueda entender por “período”, total o mensual, y de los matices del caso en cuestión, lo cierto es que si tomamos en cuenta el escenario planteado en el párrafo anterior, nos encontraríamos ante un nuevo contrato: oferta y aceptación, donde la primera sería el aumento de la renta; y la segunda, el consentimiento tácito del exarrendador. En consecuencia, el requerimiento produciría lo siguiente:
- Tendría efectos sobre un contrato válido, en el supuesto que el nuevo acuerdo sea anterior; o
- Sería un obstáculo para la formación de uno cuando se pacte, por ejemplo, 10 días después.
4. Situación del exarrendatario
Esta situación beneficia al titular del inmueble, porque le permite retractarse al no existir contrato escrito; mientras que los pagos realizados por la otra parte, aunque sean distintos a lo pactado primigeniamente, podrían no ser tomados en cuenta, salvo como penalidad. Ahora, si bien es cierto se debe soportar el riesgo de un acuerdo verbal, también lo es que el ordenamiento jurídico no debe amparar ni generar el ejercicio abusivo de un derecho.
Una vez cursado el requerimiento, el ex arrendatario solo encontrará tutela si celebró el acuerdo por escrito; por otro lado, si es anterior a la exigencia de restitución, servirá tomar en cuenta los factores de tiempo desde su envío y la variación en la renta, para que pierda efectos al colisionar con un nuevo contrato[5]. Ahora, en el último escenario, corresponderá la aplicación de las normas del arrendamiento a plazo indeterminado o, en defecto de este, las del contrato de ejecución continuada carente de plazo, en donde bastará el aviso notarial para darlo por concluido (art. 1356 CC). Hasta acá la solución al problema, pero ¿cómo lo prevenimos?
La presunción de cognoscibilidad de la norma no impedirá que estas situaciones sucedan, por eso, con el establecimiento de un plazo de vigencia del requerimiento, por ejemplo, de 30 días, se obligará al titular a enviarlo nuevamente, evitando generar expectativas; además, alertará a la contraparte sobre la falta de seriedad en el acuerdo verbal o la ausencia de intención de formalizarlo por escrito. De esta manera, se inclina un poco la balanza a favor del segundo, pero que no deja de estar siempre a favor del primero.
5. Conclusiones
Con la finalidad de evitar situaciones de injusticia en las que se sacrifica la confianza y se recompensa la mala fe, el ordenamiento jurídico no puede ser ajeno a la realidad, pero tampoco debe obstaculizar el tráfico económico con formalidades. En ese sentido, debe lograr cierta armonía. Por lo tanto, con el establecimiento de un plazo de eficacia del requerimiento se tiene que la ventaja es mayor a la desventaja, entendiendo esta última como el costo adicional para el titular del inmueble. Así se evita que los acuerdos nacidos durante la continuación de un arrendamiento vencido y que ponen fin a esta situación, produciendo el nacimiento de una nueva relación jurídica patrimonial, se vean burlados.
[1] Spota, Alberto G. Instituciones de Derecho Civil, Contratos. Vol. IV. 2da reimpresión. Buenos Aires: Ediciones Depalma, 1994, p. 605.
“(…) tácita reconducción, que consiste pues, en una renovación, ministerio legis, del contrato. “Reconducción” es esa nueva contratación que importa, en este caso, una consecuencia de la voluntad común, pero indirecta (tácita) de los contratantes: este instituto significa contratar de modo indirecto, en las mismas condiciones de plazo y con el mismo precio”.
[2] Muñiz Ziches, Jorge. «El arrendamiento». En Delia Revoredo (cord.). Código Civil VI Exposición de motivos y comentarios. Lima: Okura Editores S.A., p. 378.
“No resultaba claro para los entendidos de la Teoría General del Contrato, que la ley produjera un nuevo contrato cuando las partes así no lo habían declarado. Se imponía a una parte una declaración de voluntad que, como se indica, no había efectuado en provecho de otra que tampoco la había realizado, pero que indudablemente gozaba del beneficio de tal principio. Podía también ocurrir lo contrario, pues se daban casos en los que las partes por desconocimiento de la ley o simple descuido, se veían vinculados nuevamente en una relación contractual no querida que, a diferencia del anterior caso, ellos sí podían convenir en buena forma sin tener en cuenta la ley”.
[3] Falla Jara, A. «El vencimiento del plazo y la continuación en el uso del bien en el contrato de arrendamiento (arts. 1700 y 1704)». THĒMIS-Revista De Derecho, (14), p. 86-87. Disponible aquí.
[4] Muñiz Ziches, Jorge. Op. cit., p. 383.
[5] Falla Jara, A. Op. cit., p. 85.
