Cómo evitar un largo y tedioso proceso de desalojo

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Sumilla: 1. Introducción; 2. El proceso de desalojo; 3. Cuatro procesos de desalojo en la legislación peruana; 4. Cómo evitar un largo proceso de desalojo desde la celebración del contrato de alquiler; 5. Conclusiones.


1. Introducción

Los procesos de desalojo son el dolor de cabeza más intenso y prolongado de todos los arrendadores, o de aquellas personas que desean dar en alquiler un bien inmueble. En la actualidad, la legislación nos presenta varias leyes que se han ido dando en la última década para superar las deficiencias del proceso de desalojo, regulación que cada vez es más insostenible.

En este artículo vamos a explicar, de la forma más clara y didáctica posible, en qué consiste el proceso de desalojo, las opciones legales que tenemos por leyes especiales y, finalmente, cómo evitar un largo y tedioso proceso de desalojo desde la celebración del contrato de alquiler.

2. El proceso de desalojo

El proceso de desalojo está desarrollado en el Código Procesal Civil, en los artículos que van del 585 al 596. Es un proceso sumarísimo que la normativa civil ha destinado para los procesos más sencillos a dilucidar. Así, dentro del proceso de desalojo, el juez va a dictar sentencia estimatoria si la parte demandada no demuestra con consistencia que su título para poseer ha fenecido.

El proceso contiene cuatro etapas o actos principales, a saber: demanda, contestación, audiencia y sentencia. Los plazos señalados por ley para dar inicio a cada etapa son:

    • 5 días para que el demandado conteste la demanda afirmándola o negándola y presentando pruebas,
    • 10 días para señalar fecha de audiencia, y
    • 10 días para que el juez dicte sentencia.

No obstante, dentro del proceso se puede presentar excepciones, defensas previas o actos dilatorios como la falsa o indebida notificación, o apelar a actos como aclaración, oscuridad o ambigüedad en los actos de contradicción para así prolongar el proceso. Además, recordemos que lo dictaminado en primera instancia, puede observarse en segunda y hasta en tercera instancia.

En definitiva, si bien el proceso sumarísimo se presenta como un proceso de rápida expedición, en la práctica no lo es. Y ello genera terror a los arrendadores porque el tiempo que se va en el proceso es dinero que no van a ver restituido al verse impedidos de disfrutar de los frutos de su predio.

3. Cuatro procesos de desalojo en la legislación peruana

En la última década el legislador ha desarrollado nuevas leyes que han intentado superar las deficiencias del único proceso de desalojo desarrollado por el Código Procesal Civil. No podríamos decir que ha sido un éxito. Las normas así como han ofrecido un proceso de desalojo más corto, también han exigido formalidades que, en la práctica, han sido insostenibles desde los operadores del derecho como la ciudadanía en general.

a. Proceso sumarísimo de desalojo judicial: Es el ya desarrollado en el acápite anterior.

b. Ley 30201: Desalojo express: Este nuevo proceso introducido por la Ley 30201 que, si digitamos en el buscador, encontraremos que se trata de una ley que crea un registro de deudores judiciales morosos, modifica el art 594[1] del Código Procesal Civil, y con ello establece un nuevo proceso de desalojo para los arrendamientos que se hayan celebrado por escrito, con firmas legalizadas y con cláusula de allanamiento.

De acuerdo al mencionado artículo, el juez que vea la causa, otorgará un plazo de 6 días al demandado. Vencido el plazo, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles.

Así, tenemos un proceso judicial, sin llamamiento a audiencia como lo establece regularmente el proceso sumarísimo. Además, de acuerdo al IV Pleno jurisdiccional nacional civil y procesal civil del año 2017, las defensas previas y excepciones son improcedentes. Sin embargo, aún el demandado puede apelar a segunda y hasta tercera instancia. Por ello, es que concluimos, que si bien este dispositivo acorta el desalojo, en términos generales sigue adoleciendo las mismas deficiencias del proceso ordinario de desalojo.

c. DL 1177: Desalojo por proceso único de ejecución: Al observar que el problema es la contradicción del proceso judicial, el legislador propuso esta nueva norma que nos ofrece un proceso único de ejecución.

El DL 1177 establece el Régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, como señala el nombre, esta ley busca promover y facilitar una oferta de vivienda más segura. Por ello crea formularios que ofrecen no solo dar seguimiento al cumplimiento de un contrato de alquiler para vivienda, sino también para la futura compra del inmueble en alquiler, o el pago de los intereses de un inmueble para después comprarlo como es el leasing. Así es que esta ley estable el uso de tres formularios:

FUA: Formulario único de arrendamiento  de inmueble destinado a vivienda.

FUAO: Formulario único de arrendamiento con opción de compra de inmueble destinado a vivienda.

FUAL: Formulario único de arrendamiento – financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda.

Estos formularios tienen mérito de ejecución siempre que estén suscritos ante un notario, o juez de paz letrado en caso que no haya notario. Y pueden ser inscritos en el Registro de Predios sin ninguna formalidad adicional.

Además, para acceder al régimen, los formularios deben inscribirse en el  Registro administrativo de arrendamiento para vivienda –RAV, y deben contener el consentimiento expreso e irrevocable del arrendatario a favor del arrendador para dar a conocer la puntualidad o morosidad en el pago de las rentas pactadas.

El proceso único se tramita ante el juez de paz letrado de la localidad donde se encuentre el inmueble. El juez notificará en el plazo de 5 días al arrendatario para que este conteste la demanda o se allane. Cabe indicar que en este proceso sí se aceptan las excepciones y defensas previas. Vencido el plazo, con contestación o sin ella, el juez debe sentenciar en un plazo máximo de 3 días hábiles, bajo responsabilidad, ordenando el descerraje o lanzamiento.

En suma, como podemos ver, este proceso es más corto, supera las deficiencias del proceso ordinario, sin embargo impone varias formalidades que a la fecha, según estudio de campo, no ha sido cumplido, ni por notarios ni por la ciudadanía en general por distintas razones.

Entonces, ¿cómo las leyes pueden dar más seguridad a la ciudadanía sin ser tan formalista? El legislador introduce una nueva ley que abordaremos a continuación.

d. Ley 30933: Desalojo notarial: Esta ley fue publicada en 24 de abril de 2019, y en términos prácticos, esta ley lo que busca es establecer un nuevo procedimiento de desalojo, que va a consistir en desarrollar la contradicción vía notarial, y el lanzamiento vía judicial.

A diferencia de la anterior ley, este procedimiento de desalojo no ampara a los contratos de alquiler con opción de compra a futuro. El resto de casos si pueden ser resueltos con este nuevo procedimiento.

El proceso inicia con la solicitud al notario por parte del arrendador, para que éste pueda cursar notificación al arrendatario, dándole 5 días hábiles para contestar la demanda. Con la respuesta o no del arrendatario, el notario elabora un acta no contenciosa que dará inicio a un expediente en donde dejará constancia la verificación de las causales de desalojo. Este expediente será remitido al juez de paz letrado para que éste último en un plazo de 3 días hábiles pueda dictaminar el lanzamiento.

Los requisitos para iniciar el proceso de desalojo son: haber celebrado el contrato de alquiler con las cláusula de allanamiento establecida en la ley del desalojo express, una cláusula de sometimiento expreso al procedimiento de la ley 30933, y finalmente que el inmueble esté bien determinado y el contrato contenga las firmas legalizadas.

4. Cómo evitar un largo proceso de desalojo desde la celebración del contrato de alquiler

Tal como lo señala el título, en la celebración del contrato se encuentran las llaves.

Como habrás podido revisar en los acápites anteriores, la normativa ha intentado estar acorde a las exigencias de la realidad, aunque ello haya implicado generar leyes complicadas y exigencias formales poco entendibles.

Sin embargo, como esto es de urgentísimo y necesario conocimiento popular, te lo resumo:

    1. Celebra un buen contrato de alquiler, siempre por escrito.
    2. Asegúrate de delimitar bien el inmueble a alquilar.
    3. Incorpora las cláusulas de allanamiento y sometimiento expreso a la Ley 30933.
    4. Legaliza tu firma y la del arrendatario ante un notario de la localidad.
    5. Llena y firma el formulario FUA junto con el inquilino. Puedes pedir el formato al mismo notario que vaya a legalizar tu firma.
    6. Si el alquiler es por más de 2 años, te recomiendo que inscribas el arrendamiento en la partida registral del inmueble.

Por otro lado, si el alquiler ya está en curso, no celebraste un contrato con las exigencias indicadas, y tu inquilino acaba de incumplir el contrato; aún puedes llamarlo a conciliar y proponer la celebración de un nuevo contrato con las cláusulas necesarias.

Si por último, tu inquilino ya no desea conciliar, evita mandar una carta notarial resolviendo el contrato. Los abogados tenemos una manía con la carta notarial, y funciona bien en muchos casos, pero en este caso, no. Según el IV Pleno Casatorio Civil, la notificación de cualquier notificación resolviendo el contrato convierte al demandado en precario. Y la precariedad solo puede observarse en un proceso judicial y ante el juez especializado en lo civil, que son los juzgados con más carga y que más lento llevan este tipo de procesos.

5. Conclusiones

El proceso de desalojo está desarrollado en cuatro procesos actualmente vigentes en el Perú. El acogimiento a determinado proceso depende de los requerimientos que imponga cada uno. Aunque cada normativa trata de superar las deficiencias del anterior, podríamos señalar que la última Ley 30933 trata de unificar exigencias e instala el proceso de desalojo con intervención notarial.

Actualmente, la vía judicial ordinaria solo debería ser utilizada para los casos en donde no se haya previsto el cumplimiento de ninguna formalidad en la celebración del contrato, o aquellos que, por el envío de una carta notarial, se han convertido en precarios. El proceso de desalojo notarial es vigente desde el año 2019, su uso es progresivo, y su eficiencia será juzgada. Esperemos que este dispositivo pueda, al fin, ser un alivio en la constante inseguridad del comercio inmobiliario.


[1] Art. 594: El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.

Si el emplazado se allanara a la demanda, y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.

En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contenga una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del código civil, el juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de 6 días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.

Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.

Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia de contrato.

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de deudores judiciales morosos.

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