Criterio jurisprudencial.- Si sobrinos de fallecida se declararon únicos herederos y vendieron el inmueble, el comprador puede desalojar a la hija adoptiva de la causante, pues, si bien su adopción fue declarada judicialmente, debía inscribirse para conseguir eficacia según el Código Civil de 1936.
- Casación 1886-2016-Lima Este
- Temas: desalojo; posesión precaria; adopción; validez; eficacia.
- Base normativa: Código Civil de 1984: arts. 898, 911, 950; Código Civil de 1936: art. 343.
- Comentario de Joao Alfredo Jiménez Salas
1. HECHOS
El señor A. J. V. C. interpuso una demanda de desalojo en contra de la señora G. E. C. y solicitó que esta restituya la posesión de un inmueble ubicado en el distrito de La Molina, Lima.
El demandante sustenta su pretensión aduciendo que habría adquirido la propiedad del bien por parte de sus anteriores propietarios, los hermanos Almendariz Abanto, anteriores propietarios del bien, en virtud de un contrato de compraventa celebrado en 2012, además de estar inscrito su derecho en los registros públicos correspondientes. Pese a esto, no podría ejercer plenamente sus atribuciones como propietario, pues este estaría ocupado por la demandada.
La demandada, G. E. C., sostiene que se encuentra en el bien por autorización de A. M. M, quien sería, a su parecer, la verdadera propietaria, pues A. M. M. fue adoptada judicialmente por M. A. A. C.; sin embargo, sus primos y sobrino se hicieron declarar como únicos herederos de esta y procedieron a vender el bien a un tercero, el demandante. Por esta razón —añade—, se interpuso una demanda de nulidad de acto jurídico en contra del contrato de compraventa que el demandado aduce como título que fundamenta su derecho a la restitución.
2. PRONUNCIAMIENTOS
2.1. Decisión de primera instancia
En primera instancia, el Primer Juzgado Civil de La Molina y Cieneguilla decidió declarar fundada la demanda, pues se consideró que el demandado había acreditado contar con su derecho inscrito en los registros públicos, mientras que la demandada no había acreditado ningún título que justifique su posesión del bien. De hecho, si bien se había analizado que A. M. M. efectivamente fue adoptada judicialmente por M. A. A. C., no se habría cumplido con la formalidad establecida en el artículo 343 del Código Civil de 1936, el cual disponía que la adopción debía inscribirse en el registro civil al margen de la partida de nacimiento del adoptado, lo que haría que dicha adopción no hubiera generado ningún efecto.
2.2. Decisión de segunda instancia
Apelada la sentencia de primera instancia, la Sala Civil Descentralizada Transitoria de Ate confirmó la decisión, pues no se cumplió con la formalidad de la adopción contenida en el artículo 343 del Código Civil de 1936, y tampoco consta, en la declaratoria de herederos de M. A. A. C., el nombre de A. M. M.
2.3. Decisión de la Corte Suprema
Finalmente, la demandada interpuso un recurso de casación en contra de la sentencia de vista y adujo, entre otros, que el ad quem había aplicado incorrectamente el IV Pleno Casatorio Civil al no considerar que la autorización dada por A. M. M., hija adoptiva de M. A. A. C., para poseer el bien era título suficiente para impedir el desalojo. Así, la Corte Suprema analizó la adopción judicial de A. M. M. y el requisito establecido en el artículo 343 del Código Civil de 1936, el cual establecía que las adopciones debían inscribirse en el registro civil, y concluyó que, si bien dicha inscripción no era un requisito de validez, sí era uno de eficacia, por lo que la adopción no había producido efectos y, en consecuencia, la demandante no contaba con un título para poseer el bien, por lo cual declaró así infundado el recurso casatorio.
3. COMENTARIO
3.1. Objetivos
El objetivo de este comentario, siguiendo la orientación de la obra en la cual se incluye, es, en general, analizar los alcances jurisprudenciales de la categoría de título y su relación con el fenómeno posesorio; por tal razón, el título del comentario no es el de «título para poseer», lo que habría restringido el comentario al título regulado en el artículo 911 del Código Civil y que se incluye como un elemento del supuesto de hecho del precario, sino el de «título en la posesión» para abarcar la mayor cantidad de supuestos de lo que el Código Civil y la jurisprudencia entienden por «título» al momento de regular escenarios posesorios. En particular, el objetivo de este comentario será el de brindar una propuesta de solución a lo discutido en la Casación 1886-2016-Lima Este.
3.2. El título y la posesión en el Código Civil peruano
El término título presenta diversos significados en el código peruano. El título al que alude el artículo 911 del Código Civil, cuando dispone que la posesión precaria, es la que se ejerce sin título o con título fenecido. No es igual a aquella regulada en el artículo 950 para la usucapión corta de bienes inmuebles, que dispone que estos se adquieren mediante la posesión pública, pacífica, continua, como propietario y mediando además justo título y buena fe.
Por ello, en este acápite se analiza cómo es que el término título se relaciona con la posesión y su contenido va cambiando en función de determinadas facetas de esta institución, para lo cual se estudia jurisprudencialmente los tres usos que el título tiene respecto de la posesión, a saber, la regulación del precario, la usucapión corta y el cambio de animus en el poseedor.
3.2.1. El título como derecho subjetivo que permite poseer legítimamente un bien
El artículo 911 del Código Civil dispone que la posesión precaria es aquella que se ejerce sin título o con título fenecido. Las discusiones en torno a los alcances del título generaron la emisión del IV Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011-Ucayali)[1], donde la Corte Suprema estableció, como precedente de observancia obligatoria, que el título al cual aludía el artículo en comentario no debía restringirse al documento que acreditaba el derecho de propiedad, sino a «cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien».
De ese modo, cuando el artículo en comentario hace referencia al título que hace que una persona cuente con derecho a poseer y, por ende, no sea un precario, está regulando un derecho subjetivo que genera el derecho de poseer un bien. Este derecho subjetivo puede tener diversas fuentes, ya sean negocios jurídicos bilaterales (contratos de compraventa, arrendamiento, comodato), unilaterales (autorizaciones) o la ley (derecho del acreedor alimentista de exigir una vivienda proporcionada por el obligado a prestar alimentos).
Por ende, la noción de título dada por el IV Pleno Casatorio Civil, en interpretación del artículo 911 del Código Civil, resulta insuficiente, pues la Corte Suprema entiende que título es sinónimo de acto jurídico cuando en realidad debería ser de derecho subjetivo, ya sea de fuente negocial o legal.
Así, la jurisprudencia se ha encargado de ampliar los límites del título para poseer dados por el IV Pleno Casatorio Civil; así, el derecho de propiedad derivado de la sucesión hereditaria de una persona puede ser un título para poseer. Ya la Casación 567-2017-Piura establece que un proceso de desalojo seguido contra el hijo de un copropietario (fallecido) del bien no puede prosperar, pues el demandado cuenta con un título para poseer derivado de su condición de copropietario del bien al haber adquirido dicha condición por la muerte de su causante.
Lo mismo ocurre en el llamado desalojo entre familiares, en donde la doctrina y la jurisprudencia han discutido si resulta posible que un familiar pueda desalojar a otro (por ejemplo, desalojo de hijos contra padres). En dichos casos, se han manejado posturas que extralimitaban el entendimiento del título posesorio que postulan que los adultos mayores no podrían ser desalojados de un bien por su condición de tales, pues están respaldados, supuestamente, por el artículo 4 de la Constitución Política del Perú, que prescribe que la comunidad y el Estado protegen al anciano en situación de abandono.
No obstante, el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil de 2019 aboga por una solución más moderada, donde destaca que la mera condición de familiar —y, por supuesto, la de adulto mayor— no es título suficiente para oponerse a un desalojo, es decir, no otorga un derecho subjetivo para poseer legítimamente un bien; sin embargo, existen derechos subjetivos de fuente legal (patria potestad, derecho de retención o alimentos) que permiten que el ocupante del bien se oponga al desalojo.
Se puede apreciar entonces que, en el artículo 911 del Código Civil, el término título alude a la posesión derivada de un derecho subjetivo y que permite poseer legítimamente un bien sin temor a ser desalojado.
3.2.2. El título como negocio ineficaz que acorta el plazo para usucapir un bien
Otra mención del término título, nuevamente vinculado a la posesión, lo encontramos en el artículo 950 del Código Civil, el cual regula la usucapión corta de bienes inmuebles, por lo cual dispone que la posesión calificada —reuniendo los requisitos para usucapir— más justo título y buena fe permite adquirir la propiedad de un inmueble en cinco años a diferencia de si no existieran estos dos últimos requisitos, que ocasionarían que el plazo para usucapir sea de 10 años. Lo mismo ocurre en el artículo 951 del Código Civil, que regula la usucapión corta (de dos años) de bienes muebles.
Como se supondrá, el término título regulado en el artículo 950 del Código Civil es distinto al «título» o derecho subjetivo que permite poseer legítimamente un bien. Cuando el Código Civil hace referencia a «justo título», alude a un negocio jurídico de transferencia de la propiedad que, por causas extrínsecas al negocio (resolución, ineficacia en sentido estricto por falta de legitimidad para disponer, condiciones resolutorias, entre otros), no genera el efecto esperado de transferencia de la propiedad.
De ese modo, la jurisprudencia de la Corte Suprema ha entendido, tal como consta en el considerando 2.3.2 de la Casación 61-2018-Lima Este, la cual versó sobre un supuesto de prescripción inmobiliaria corta, lo siguiente:
[…] el justo título previsto en el artículo 950 del Código Civil conlleva la existencia de un acto jurídico mediante el cual se transmite la propiedad, pero por determinadas causas resulta ineficaz, lo que excluye aquellos casos en los que solamente se transmite la posesión.
3.2.3. El título como sinónimo de animus
El título también se entiende como sinónimo de animus, ello ocurre cuando se alude al cambio ya sea por traditio o interversión del animus bajo el cual una persona posee o detenta un bien.
El primer supuesto es el del artículo 902 del Código Civil, el cual regula a la traditio como supuesto de entrega de la posesión y que indica que se entiende que la posesión de un bien se entiende entregada (traditio) cuando cambia el título de quien ya está poseyendo el bien. Por ejemplo, si una persona ya se encontraba en el bien en calidad de arrendatario y sucede que el arrendador le transfiere, en virtud de una compraventa, la propiedad del bien, entonces no se requerirá que se vuelva a efectuar la entrega de la posesión, pues se entiende que el «título» del poseedor, esto es, el animus bajo el cual posee, ha cambiado.
Otro supuesto de cambio de «título» posesorio es el de la interversión de la posesión, es decir, aquellos casos en los que se adquiere la posesión de un bien mediante la modificación del animus bajo el cual se tenía un bien. La intervención puede darse en los casos en los que un servidor de la posesión o detentador pasa a convertirse en un poseedor, o en los supuestos en los que un poseedor mediato pasa a convertirse en un poseedor ad usucapionem. La doctrina reconoce que la intervención o cambio de animus (título) ocurre por actos visibles, notorios e inequívocos de oposición al propietario del bien, que le permiten concluir que el sujeto que se encontraba en el bien ya no ostenta el título bajo el cual este le fue entregado o por medio de actos de terceros, principalmente actos de transferencia de la posesión.
En estos casos, la jurisprudencia ha identificado los siguientes supuestos de interversión posesoria[2]. El primero de ellos ocurre cuando se celebra un negocio de transferencia de la propiedad entre dos personas, mas el comprador nunca entra en posesión del bien, por el contrario, transcurren los años y el vendedor sigue en posesión del bien; sin ser ya propietario, en algún momento posterior a la compraventa, el vendedor (poseedor) vuelve a empezar a comportarse como propietario y se encamina a adquirir la propiedad por usucapión. En este caso, tenemos el cambio de un poseedor simple a poseedor ad usucapionem (Casación 2261-2017-La Libertad). Otro escenario es el de una pareja de esposos que viven en una casa y, además, ambos forman parte de una misma empresa, siendo la cónyuge gerente de la misma; pasado el tiempo, la pareja se separa y la excónyuge empieza a poseer el bien como propietaria y cambia su título de administradora del bien, como gerente de la empresa, a poseedora ad usucapionem (Casación 3667-2015-Ucayali).
3.3. Comentarios a la Casación 1886-2016-Lima Este
En el caso materia de comentario, se discutía si la demandada G. E. C. contaba con un «título» para poseer, léase, un derecho subjetivo que le otorgase tal derecho. A consideración de la demandada, su derecho a poseer derivaba de la autorización que le había otorgado A. M. M. en su condición de hija adoptiva de M. A. A. C.
Por tal razón, la discusión legal se centró en determinar si la adopción de A. M. M. había cumplido con las formalidades establecidas en el Código Civil de 1936, en concreto, con el artículo 343, que establecía que la adopción debía inscribirse en el registro civil. La Corte Suprema concluyó que dicho requisito no era de eficacia y no de nulidad, por lo que, si bien la adopción judicial era válida, esta no había producido efectos.
Sobre este punto, resulta cuestionable que la inscripción en un registro administrativo, cuya finalidad es almacenar información antes que publicitarla, sea considerada como un requisito de eficacia, más aún cuando esto no se desprende del texto de la norma, no está redactado a modo de condición suspensiva legal o vinculado a la falta de algún poder de disposición. También, es cuestionable que se pretenda aplicar el binomio validez-eficacia a una decisión judicial, y se la asemeje a un negocio jurídico. Finalmente, es criticable que no se merite la afectación al derecho a la identidad de la persona adoptada al momento de sostener que la adopción no habría producido efectos por la falta de inscripción.
Dejando de lado la discusión en torno a los efectos de la adopción, es claro que, en este caso, nos encontramos frente a la acepción de «título» como derecho subjetivo que otorga el derecho a poseer legítimamente el bien y, por ende, puede ser opuesto en un proceso de desalojo por precario. En este caso, el título en controversia era una autorización unilateral dada a la demandada, que, a su vez, se habría sostenido en la condición de copropietaria derivada de una sucesión hereditaria.
3.4. Conclusiones
- La categoría título en el Código Civil y en la jurisprudencia es un concepto polivalente, pues es utilizado como un derecho subjetivo, que permite que una persona posea legítimamente un bien, como un negocio jurídico ineficaz, que posibilita que el usucapiente opte por la prescripción corta, o como un sinónimo de animus bajo el cual se controla un bien.
- En la Casación 1886-2016-Lima Este, se discutió la categoría título en su acepción de derecho subjetivo; sin embargo, la Corte Suprema, en una decisión cuestionable, sostuvo que la adopción que sustentaba el título para poseer de la demandada no había producido efectos por la falta de una inscripción en un registro administrativo.
[1] Con relación a la explicación histórica y comparada que da origen a la institución del precario en nuestro ordenamiento jurídico, me permito remitir al lector a Jiménez Salas, Joao, «La invención del precario: una lectura histórica, comparativa y funcional de la categoría», en Gaceta Civil & Procesal Civil, n.o 101, Lima: 2021, pp. 35 y ss.
[2] Los supuestos referidos son mencionados también en Barboza de las Casas, Gerson, «La posesión como comunicación: reflexiones en torno a la admisión de la interversión del título posesorio», en Diálogo con la Jurisprudencia, n.o 256, Lima: 2020.
