Sumilla: La esencia de este proceso no consiste en determinar o resolver en definitiva el derecho de propiedad, sino la validez de la restitución o la entrega de la posesión en base a un título legítimo y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante.
Artículo 911° del Código Civil
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
CASACIÓN 1264-2015 AMAZONAS
Lima, veintisiete de setiembre de dos mil dieciséis.
Vista, la causa número mil doscientos sesenta y cuatro – dos mil quince; en audiencia pública llevada a cabo en el día de la fecha; luego de producida la votación con arreglo a ley, se emite la siguiente sentencia:
1.- MATERIA DE GRADO
El recurso de casación interpuesto por el demandante Carlos Arturo Del Castillo Torres, de fecha 23 de marzo de 2015, obrante a folios doscientos nueve, contra la sentencia de vista de fecha 04 de marzo de 2015, de folios ciento setenta y siete, que resuelve confirmar la sentencia apelada de fecha 06 de noviembre de 2014, de folios ciento veintinueve, que declaró infundada la demanda de folios dos y siguientes, subsanada a folios treinta y uno; en los seguidos contra Filida Montenegro Loja y Teófilo Tochón Santillán, sobre desalojo por ocupación precaria.
2.- ANTECEDENTES
2.1. En el caso sub examine, se tiene que el demandante Carlos Arturo Del Castillo Torres, a través de su representante Víctor Rafael Valqui Chuquizuta, interpone demanda de desalojo por ocupación precaria, contra Teófilo Tochón Santillán y Filida Montenegro Loja, para que desocupen el bien inmueble ubicado en Jirón Unión N° 215 – Chachapoyas.
2.2. Sustenta su pedido, señalando que es propietario del citado predio, en virtud de la escritura pública de compraventa de fecha 28 de junio de 2012 , celebrada con Renzo Ulises Ugarelli Bernales, y este último lo adquirió de sus anteriores propietarios (ahora demandados) Teófilo Tochón Santillán y Filida Montenegro Loja mediante contrato de compraventa del 16 de junio de 20103; sin embargo, refiere que desde dicha fecha los citados encausados siguen viviendo en el predio, a pesar que ya no les pertenece, y por tanto, tienen la condición de precarios.
2.3. Por su parte, los demandados Filida Montenegro Loja y Teófilo Tochón Santillán al contestar la demanda, alegan no ser precarios, y que no han celebrado ningún contrato de compraventa con el demandante; precisan que con el señor Renzo Ugarelli Bernales celebraron un contrato privado de compraventa, pero como garantía por un préstamo de dinero que este les hiciera, en la suma de veinte mil nuevos soles (S/.20,000.00), por lo que concurrieron al notario simulando que se les pagó por el inmueble sub litis, la suma de sesenta mil nuevos soles (S/.60,000.00), sin embargo, al cumplir con la deuda este se negó a anular el citado acto jurídico, transfiriendo maliciosamente el bien a favor del actor.
2.4. Mediante sentencia de fecha 06 de noviembre de 2014, se declara infundada la demanda, la que fue confirmada por sentencia emitida por la Sala Mixta de Chachapoyas de la Corte Superior de Justicia de Amazonas, con fecha 04 de marzo de 20156 .
3.- RECURSO DE CASACIÓN
Por resolución de fecha 04 de mayo del 2016, de folios cincuenta y uno del cuadernillo de casación formado ante esta Sala Suprema, se declaró procedente el recurso de casación interpuesto por el demandante Carlos Arturo Del Castillo Torres, por la causal de: Apartamiento inmotivado del Precedente Judicial de la Casación N°2195- 2011- Ucayali. Señala que la recurrida se aparta inmotivadamente del Cuarto Pleno Casatorio – Casación N° 2195-2011-Ucayali, que ha establecido como doctrina jurisprudencial vinculante, cuando una persona tendrá la condición de precario:
1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.
2. Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho de poseer; es decir, los demandados desde el momento que realizaron la venta a don Renzo Ulises Ugarelli Bernales, el 16 de junio de 2010, se encontraban en condición de precarios, al no contar con título que los proteja, más aún si mediante carta notarial de fecha 22 de junio de 2012, don Renzo Ulises Ugarelli Bernales, requirió a los demandados a desocupar el inmueble. Una vez realizada la transferencia del predio a favor de su poderdante, este en calidad de nuevo propietario, nuevamente cursó carta notarial a los demandados el día 21 de agosto de 2012, con lo cual se demuestra que los demandados continuaban en condición de precarios.
El Cuarto Pleno Casatorio, ha establecido como doctrina jurisprudencial vinculante que cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo – sea de buena o mala fe – lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a discutir la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente. En este caso, sí tiene el derecho a reclamar la posesión que invoca. Finalmente precisa que su pretensión casatoria principal es anulatoria.
4.- CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE
En este caso, la cuestión jurídica objeto de control en sede casatoria, es verificar si la resolución recurrida ha infringido las normas contenidas en el numeral tres de la presente resolución; en tal sentido, se deberá determinar si corresponde o no el desalojo por ocupación precaria de los demandados.
5.- FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA
5.1. Según lo establecido en el artículo 384 del Código Procesal Civil modificado por el artículo 1 de la Ley 29364, el recurso de casación tiene por fines esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia (finalidad nomofiláctica y uniformizadora, respectivamente); finalidad que se ha precisado en la Casación número 4197–2007-La Libertad y Casación número 615–2008-Arequipa; por tanto, este Tribunal Supremo sin constituirse en una tercera instancia procesal, debe cumplir con pronunciarse acerca de los fundamentos del recurso, por las causales declaradas procedentes.
5.2. Antes de ingresar a analizar las infracciones invocadas, es del caso anotar que, en reiteradas ejecutorias emitidas por la Corte Suprema de Justicia de la República se ha establecido que la posesión precaria es la que se ejerce de facto o de forma clandestina, sin contar con título que justifique la posesión, entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que detenta el ocupante. Asimismo, el artículo 911 del Código Civil exige que se prueben dos condiciones copulativas: 1) Que el demandante acredite la propiedad del bien cuya desocupación pretende -terreno y construcciones-; y 2) Que el emplazado ocupe el mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido, criterios que de igual manera se analizarán en el presente caso.
5.3. En ese entendido, analizados los agravios que sostienen la causal denunciada, se tiene que la presente controversia sobre desalojo por ocupación precaria, está dirigida a que los emplazados desocupen el inmueble materia de litis; consecuentemente la esencia de este proceso, no consiste en determinar o resolver en definitiva el derecho de propiedad, sino la validez de la restitución o la entrega de la posesión en base a un título legítimo y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante; la misma que por su naturaleza, debe ser de elemental probanza y dilucidación; de allí que el ordenamiento jurídico ha dispuesto que dicha pretensión sea tramitada en la vía sumarísima de conformidad con el artículo 585 y siguientes del Código Procesal Civil, la cual resulta más breve y expedita, siendo improcedente incluso la reconvención, el ofrecimiento de medios probatorios en segunda instancia; así como, modificar o ampliar la demanda, entre otros, de acuerdo al artículo 559 del texto normativo acotado.
5.4. En ese contexto, se advierte de autos, que el demandante ha acreditado tener la calidad de propietario del inmueble, conforme se aprecia de la escritura de compraventa del inmueble urbano ubicado en Jirón Unión N° 215 – Chachapoyas, celebrado con su anterior propietario Renzo Ulises Ugarelli Bernales, el 28 de junio de 2012, acto jurídico que consta en documento de fecha cierta, que al no haber sido materia de cuestionamiento ni declarado nulo, que haga dudar de la validez del mismo, su contenido se presume exacto y veraz produciendo todos sus efectos jurídicos como tal, frente a los emplazados y terceros. Por lo que, el actor está investido de las facultades para exigir se le restituya la posesión del citado bien sublitis que ejercen los demandados, de manera ilegítima.
5.5. En consecuencia, este Supremo Tribunal considera que la instancia de mérito se equivocó al desestimar la pretensión del demandante, dándole mérito al contrato de compraventa de fecha 26 de enero de 1999, por el cual los demandados adquirieron el predio en cuestión, desconociendo que estos transfirieron el citado bien a favor de Renzo Ulises Ugarelli Bernales, con fecha 16 de junio de 2010, no habiéndose probado en autos, que el inmueble haya sido cedido en garantía por un préstamo de dinero; y en ese sentido, el primer contrato no tenía vigor alguno, y por tanto, el título de posesión que tenían los demandados había fenecido, deviniendo su ocupación en precaria, de conformidad con lo dispuesto en la parte final del artículo 911 del Código Civil.
5.6. Respecto, al argumento de la recurrida, que no se habría acreditado que el actor sea propietario de la edificación, ante ello, es preciso señalar que la pretensión por edificación en terreno ajeno no puede ni debe ser discutida dentro del proceso por ocupación precaria, por ser ajena a su naturaleza y fines, debido a la sumariedad de su trámite; dejándose a salvo el derecho de los demandados para que accionen en la vía correspondiente, en la cual se podrá dilucidar si existió o no buena fe en la edificación de las construcciones.
5.7. Por lo que, en el caso de autos, corresponde amparar la casación interpuesta por el demandante, y declarar fundada la presente demanda, al haberse establecido los presupuestos fácticos y legales a que se contrae el artículo 911 del Código Civil, esto es, se ha determinado la calidad de ocupantes precarios de los demandados, al no presentar título alguno que acredite su permanencia en el inmueble citado; y que el Cuarto Pleno Casatorio Civil realizado por las Salas Civiles de la Corte Suprema de Justicia de la República, recaída en la Casación N° 2195-2011-Ucayali [que establece los supuestos de la posesión precaria], definió dicha condición de la siguiente manera: “Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo”.
6.- DECISIÓN:
Por estos fundamentos, DECLARARON:
6.1. FUNDADO el recurso de casación interpuesto por el demandante Carlos Arturo Del Castillo Torres, de fecha 23 de marzo de 2015; en consecuencia: CASARON la sentencia de vista de fecha 04 de marzo de 2015, de folios cientos setenta y siete, emitida por la Sala Mixta de Chachapoyas de la Corte Superior de Justicia de Amazonas; y actuando en sede de instancia: REVOCARON la resolución emitida por la primera instancia, y REFORMÁNDOLA declararon FUNDADA la demanda de folios dos y siguientes, subsanada a folios treinta y uno; en consecuencia, ORDENARON que los demandados Filida Montenegro Loja y Teófilo Tochón Santillán cumplan con desocupar el inmueble urbano ubicado en Jirón Unión N° 215 – Chachapoyas.
6.2. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Carlos Arturo Del Castillo Torres contra Filida Montenegro Loja y Teófilo Tochón Santillán, sobre desalojo por ocupación precaria; y, los devolvieron. Interviene como ponente la señora Jueza Suprema Tello Gilardi.
SS.
TELLO GILARDI
DEL CARPIO RODRÍGUEZ
RODRÍGUEZ CHÁVEZ
CALDERÓN PUERTAS
DE LA BARRA BARRERA
