Fundamentos destacados. 7. Por lo expuesto, tenemos que la tesis del plazo de retroventa como uno de caducidad es casi unánime tanto en la doctrina nacional como extranjera.
A tal efecto cabe mencionar los comentarios de algunos juristas respecto al pacto de retroventa:
Arias Schereiber señala respecto al artículo 1588 del Código Civil que el plazo es uno de caducidad, corre por lo tanto contra toda clase de personas, aun cuando sean incapaces. Si el vendedor deja transcurrir su plazo para ejercitarlo, se produce entonces su extinción y ésta opera de pleno derecho.
La Cruz Berdejo y Sancho Rebullida señalan que dicho plazo es de caducidad y no de prescripción con todas las consecuencias sustantivas y procesales.
La consecuencia jurídica de estimar como de caducidad el plazo del cual dispone el vendedor para ejercer su derecho resolutorio derivado del pacto de retroventa es que vencido dicho plazo desaparece el derecho de aquél, sin que quede subsistente acción alguna en contra del comprador, consolidando éste su derecho de propiedad, pues dicho derecho queda liberado de la posibilidad de revertir al vendedor.
Así, tratándose de derechos inscritos sujetos a plazos de caducidad como el pacto de retroventa este operará por el sólo transcurso del tiempo, sin requerirse que en el asiento cancelatorio se reconozca expresamente la caducidad, pues dichos asientos no son cancelaciones propiamente, porque no extinguen por sí algún asiento anterior, sino que sólo se limitan a manifestar una extinción ya realizada – en el presente caso por haber operado la caducidad del pacto- siendo que, aún antes de ser cancelado el asiento este ya carece de eficacia.
8. En este sentido en el Pleno XXV2 se aprobó como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio:
NATURALEZA DEL PACTO DE RETROVENTA
La naturaleza del plazo legal o convencional del pacto de retroventa es uno de caducidad.
CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DEL PACTO DE RETROVENTA
Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil, sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio. Procede la inscripción de la resolución unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley, aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito pueda perjudicar con dicha resolución. Criterio adoptado en la Resolución Nº 001-2007-SUNARP-TR-T del 3/1/2007.
En consecuencia, vencido el plazo pactado para que el propietario anterior pueda ejercer su derecho resolutorio de la compraventa inscrita, y no habiéndose inscrito o anotado asiento alguno del cual se desprenda que dicha persona haya ejercido el pacto de retroventa, ha de considerarse extinguido por caducidad tal derecho, siendo suficiente para practicar el asiento cancelatorio correspondiente que el interesado presente una solicitud simple, la cual deberá ser constatada por el registrador de que el plazo pactado ha transcurrido sin que conste que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutivo.
Debe precisarse que el derecho resolutorio derivado del pacto de retroventa se ejerce extrarregistralmente, incluso cuando se encuentra inscrito, pues la constancia registral del mismo no está prevista legalmente como requisito de validez, ni siquiera de eficacia. De ese modo, aunque el ejercicio del derecho resolutorio no conste inscrito, si fue ejercido dentro del plazo de caducidad legal o convencional será plenamente oponible inter partes. Ello justifica que sea válida la inscripción de la resolución unilateral dispuesta por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito pueda perjudicarse con dicha resolución.
Sumilla: Naturaleza del plazo del pacto de retroventa: La naturaleza del plazo legal o convencional del pacto de retroventa es uno de caducidad.
TRIBUNAL REGISTRAL
Resolución N° 1852-2020-SUNARP-TR-L
Lima, 19 de octubre 2020
APELANTE: CAROLINA VALLADARES ÑAUPARI.
TÍTULO: Nº 904883 del 17/07/2020.
RECURSO: HTD Nº 017480 del 24/08/2020.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO (s): Cancelación del pacto de retroventa.
CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DEL PACTO DE RETROVENTA
Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido en el Código Civil sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio.
INHIBITORIA ADMINISTRATIVA REGISTRAL
En caso las instancias registrales tomen conocimiento de una denuncia formulada ante el Ministerio Público, corresponde que se oficie a dicha entidad, a efectos que informe si la controversia viene siendo conocida por el Poder Judicial.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó la cancelación del pacto de retroventa inscrito en el asiento D00008 de la partida electrónica N° 07028765 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto, se presentó solicitud de cancelación suscrita por Carolina Valladares Ñaupari, el 15/07/2020.
Con el recurso de apelación del 24/08/2020, se adjuntó:
– Copia simple de la resolución N° 001-2007-SUNARP-TR-T del 03/01/2007.
– Copia simple de la carta N° 013-2020-NWCR/SEC del 29/07/2020, emitida por el notario de Lima Wilson A. Canelo Ramírez.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima, Ricardo Luna
Vallejos, tachó sustantivamente el título en los términos siguientes:
[Se reenumera a efectos de un mejor resolver]
[1] Mediante el presente título se solicita la cancelación del Pacto de Retroventa inscrito en el Asiento D00008 de la Partida N° 07028765 del Registro de Predios de Lima.
Para el efecto la compradora doña CAROLINA VALLADARES ÑAUPARI adjunta una solicitud simple en la cual señala:
«Que habiendo transcurrido el plazo pactado en el instrumento antes mencionado sin que las vendedoras hayan devuelto la suma ascendente a US $ 600,00000 dólares americanos a favor de la compradora…. es que la compraventa inscrita en el asiento C00004 de la Partida Electrónica N° 07028765 del Registro de Predios de Lima, ha quedado firme.
Es por ello…. que solicito se cancele el asiento D00008 de la Partida Electrónica N° 07028765 del Registro de Predios de Lima, … al haberse cumplido el plazo pactado.»
Conforme a lo señalado por la compradora, se solicita expresamente dicha cancelación por cuanto las vendedoras no cumplieron con devolverle la suma ascendente a US $ 600,000.00 dólares americanos.
En tal sentido, estando a lo expresamente declarado por la vendedora y a lo acordado en la cláusula sétima de la escritura pública de fecha 21/03/2019, inserta en el Título Archivado N° 2019-694934 del 22/03/2019, se puede suponer que las vendedoras cumplieron con ejercer su derecho de resolución unilateral, caso contrario las vendedoras no tendrían la obligación de devolver dicha cantidad a la compradora. Más aún, si en ningún extremo de la solicitud, la compradora ha cumplido con manifestar que el plazo transcurrió sin que las vendedoras hayan ejercido su derecho resolutorio dentro del plazo pactado. Por lo que deberá aclarar de acuerdo a ley.
Téngase en cuenta que en la cláusula sétima de la escritura pública 21/03/2019, inserta en el Titulo Archivado N° 2019-694934 del 22/03/2019, las partes convienen en que si las vendedoras ejercen el derecho de resolución unilateral que le confiere el pacto de retroventa, éstas deberán pagar a la compradora la suma de US$. 6000,000.00 dólares americanos.
Sin embargo y sin perjuicio de lo antedicho, mediante Hoja de Trámite N° 09 012020.015693 de fecha 03/08/2020 y recepcionada por el suscrito el 06/08/2020, las vendedoras ROSA ELVIRA DALGUERRE PAIVA y VALENTINA ROSAS PAIVA, entre otras afirmaciones, manifiestan que han ejercido su legítimo derecho de resolver unilateralmente la compraventa del bien inmueble con pacto de retroventa dentro del plazo de vigencia de un año.
[2] Asimismo, de lo señalado en el escrito presentado por las vendedoras y la documentación que se adjunta a la mencionada Hoja de Tramite, se advierte que el presente caso ha sido materia de denuncia; habiéndose solicitado incluso a la Fiscalía como MEDIDA CAUTELAR que ordene al Registro Público la suspensión de la calificación del presente título. Por lo tanto, habiéndose judicializado el acto materia de rogatoria, corresponde al Poder Judicial disponer lo correspondiente.
En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se procede a la tacha del presente título.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente fundamenta su recurso de apelación en los siguientes términos:
– Con fecha 07/03/2019, la recurrente suscribió -en calidad de compradora- el contrato de compraventa con pacto de retroventa con Rosa Elvira Dalguerre Paiva y Valentina Rosas Paiva (vendedoras), respecto del inmueble inscrito en la partida electrónica Nº 07028765
del Registro de Predios de Lima.
– Con fecha 21/03/2019, el referido contrato se elevó a escritura pública, quedando la compraventa registrada en el asiento C00004 y el pacto de retroventa en el asiento D00008 de la partida electrónica Nº 07028765 del Registro de Predios de Lima.
– En la cláusula sexta de la minuta de fecha 07/03/2019, se acordó que el pacto de retroventa tendría el plazo de un (1) año contado a partir de la suscripción del contrato.
– Así, quedo establecido que el derecho de resolución unilateral por parte de la vendedora debió ser ejercido en el plazo de un año contabilizado desde la suscripción de la minuta (07/03/2019), fecha que queda acreditada como de suscripción del contrato con el primer
pago del precio de venta, mediante la entrega de un cheque de gerencia no negociable por US $ 5,000.00 dólares americanos, precisamente el 07/03/2019.
– Las vendedoras no han hecho uso de su derecho resolutorio dentro del plazo pactado, habiéndose producido la caducidad del asiento D00008.
– El registrador sustenta su observación en suposiciones, al afirmar que las vendedoras cumplieron con ejercer su derecho de resolución unilateral, a pesar de que, en el título venido en grado se había señalado expresamente que las vendedoras no cumplieron con pagar los US $ 600,000.00 del importe por la transferencia.
– El registrador hace referencia en su esquela de tacha a la H.T.D Nº 15693 del 03/08/2020, a través de la cual las vendedoras Rosa Elvira Dalguerre Paiva y Valentina Rosas Paiva, manifestaron haber ejercido su legítimo derecho de resolver unilateralmente la compraventa del inmueble con pacto de retroventa dentro del plazo de un año; sin embargo, la primera instancia debió corroborar si dicha afirmación era cierta, consultando los asientos de la partida registral a efectos de verificar si realmente constaba inscrita la resolución unilateral por parte de las vendedoras, verificación que no se realizó, dando por ciertas las afirmaciones contenidas en la citada hoja de trámite de manera antirreglamentaria.
– El Ministerio Público no tiene dentro de sus competencias otorgar medidas cautelares, con la precisión que no existe denuncia alguna, ni mucho menos oficio enviado por el Poder Judicial que ordene la suspensión o tacha del presente trámite.
– Para una correcta calificación el registrador debió ceñirse al cumplimiento del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y al precedente de observancia obligatoria referido a la cancelación del pacto de retroventa, para lo cual basta únicamente la presentación de una solicitud simple.
– En el caso en concreto, no existe inscripción ni documento público del cual se desprenda que las vendedoras hayan hecho uso de su derecho de resolución dentro del plazo pactado, el cual además debe cumplirse con las mismas formalidades con las que se otorgó el acto, es decir, por escritura pública.
– El registrador no puede dejar de calificar, ni mucho menos sustraerse de su función por especulaciones y supuestos, caso concreto, el dicho de las vendedoras respecto de supuestas denuncias ante el Ministerio Público y medias cautelares que habrían sido dictadas por este órgano, no han sido debidamente acreditadas dentro del procedimiento registral, razón por la cual, resulta improcedente la oposición formulada por Rosa Elvira Dalguerre Paiva y Valentina Rosas Paiva.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica Nº 07028765 del Registro de Predios de Lima.
En el antecedente registral citado consta inscrito el inmueble constituido por el lote G, que forma parte del Fundo Orbea, ubicado en la Avenida La Marina, distrito de Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima.
En el asiento C00004 se registró el dominio del inmueble a favor de Carolina Valladares Ñaupari, en mérito a la escritura pública de compraventa del 21/03/2019, otorgada por notario de Lima Selmo Iván Carcausto Tapia.
En el asiento D00008 se registró el pacto de retroventa del contrato de compraventa inscrito en el asiento C00004, reservándose el derecho del vendedor de resolver el unilateralmente contrato dentro del plazo de un año.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata. Con el informe oral vía Google Meet de la apelante Carolina Valladares Ñaupari y/o su abogado.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
– ¿Cuál es la naturaleza del plazo del pacto de retroventa?
– ¿Cuándo procede la cancelación de la inscripción del pacto de retroventa?
– ¿Procede formular inhibitoria administrativa registral cuando en el Ministerio Público se viene evaluando si con el título materia de rogatoria se hubiera cometido un hecho punible penalmente?
VI. ANÁLISIS
1. En el presente caso, se solicitó la cancelación del pacto de retroventa inscrito en el asiento D00008 de la partida electrónica N° 07028765 del Registro de Predios de Lima.
La primera instancia tachó sustantivamente el título señalando -entre otros aspectos- que conforme a lo pactado en la cláusula sétima de la escritura pública del 21/03/2019, inserta en el título archivado Nº 694934 del 22/03/2019, puede “suponerse” que las vendedoras cumplieron con ejercer su derecho de resolución unilateral, por lo tanto, tendrían la obligación de devolver la suma de pactada a la compradora (US$ 600,000.00), más aún si en la solicitud presentada, esta última no ha cumplido con manifestar que el plazo ha transcurrido sin que las vendedoras hayan ejercido su derecho resolutorio.
Por su parte la recurrente manifiesta, que el registrador debió ceñirse al cumplimiento del precedente de observancia obligatoria referido a la cancelación del pacto de retroventa, para lo cual basta únicamente la presentación de una solicitud simple, agregando que, no existe inscripción ni documento público alguno del cual se desprenda que las vendedoras hayan hecho uso de su derecho de resolución dentro del plazo pactado.
En consecuencia, corresponde a esta instancia determinar si es procedente la cancelación de la inscripción del pacto de retroventa por la sola constatación del vencimiento del plazo para hacerlo efectivo.
2. De acuerdo con lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil[1], los registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Concordantemente, el Reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 31 señala que la calificación es la evaluación integral de los títulos presentados al Registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción, con la precisión de que, en el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y
facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.
3. A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral comprende entre otros, los siguientes aspectos:
(…)
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. (…)
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(…).
4. El pacto de retroventa es uno de los pactos que pueden integrar la compraventa, regulado en los Arts. 1586 y siguientes del Código Civil. El Art. 1586 define a la retroventa como el pacto por el cual «el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial».
El Art. 1588 regula el plazo para el ejercicio del derecho de resolución, que es de dos años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor. El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. La norma añade que «el comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles».
El pacto de retroventa es un acto inscribible conforme lo establece expresamente el numeral 3 del Art. 2019 y el Art. 1591 del Código Civil.
5. Como puede apreciarse, el pacto de retroventa es un pacto adicional al contrato de compraventa, en cuya virtud, por un plazo que no puede exceder de dos años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles o un plazo menor establecido por las partes, el vendedor tiene el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de alegar causa alguna o incumplimiento del comprador. De esta manera, resulta que en las compraventas con pacto de retroventa el derecho de propiedad adquirido por el comprador está sujeto durante dicho plazo a la posibilidad de retornar al vendedor si éste opta por ejercer el derecho de resolver unilateralmente la compraventa que el pacto de retroventa le otorga.
[Continúa…]
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[1] Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por
lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
(…).
