El Fondo Editorial PUCP liberó su colección «Lo esencial del derecho». Ahí destaca el libro Introducción al derecho urbanístico (2017, PUCP), escrito por el reconocido abogado constitucionalista Iván Ortiz Sánchez. Compartimos este fragmento del texto que explica, de manera ágil y sencilla, las habilitaciones urbanas y el derecho a edificar.
1. Las habilitaciones urbanas
1.1. Aspectos conceptuales
La habilitación urbana es un procedimiento administrativo que tiene por objeto convertir, transformar o cambiar un terreno rústico o eriazo en urbano a través de un conjunto de obras físicas de accesibilidad, distribución de agua y recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.
Figura 15. Habilitación urbana
Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública y los servicios públicos complementarios para educación, salud y otros fines que constituyen lotes regulares edificables y que son considerados como bienes de dominio público del Estado.
Es un proceso técnico ya que requiere planos, gráficos, memorias descriptivas y documentos realizados por profesionales de la arquitectura o ingeniería con las especificaciones técnicas que regula el RNE.
Asimismo, es un procedimiento administrativo, por lo que será necesario presentar una solicitud que cumpla con los requisitos ante los órganos competentes de la municipalidad distrital respectiva. Este procedimiento culminará con la obtención de una licencia de habilitación urbana automática, ya sea por silencio administrativo o por evaluación previa.
No constituye una norma, a diferencia de la zonificación y los planes de desarrollo urbano, pero para la aprobación de este acto administrativo debe aplicarse la ley 29090, su reglamento, el RNE, los planes de desarrollo urbano y la zonificación aprobada por ordenanza en su jurisdicción respectiva.
Por otro lado, constituye un proceso físico que transforma el suelo eriazo o agrícola en urbano mediante un conjunto de obras físicas de arquitectura, obras urbanas y obras de ingeniería sobre el suelo.
La habilitación urbana es un proceso complejo, ya que se trata de una transformación, desde el punto de vista legal, de un recurso natural (suelo), cambiando sus características físicas.
Por último, constituye un acto de ejecución de los planes urbanos plan de desarrollo municipal y plan de desarrollo urbano de la municipalidad provincial competente, que es la encargada de concretar dichos objetivos de desarrollo.
1.2. Competencia y marco legal
La competencia para los procedimientos de aprobación de las habilitaciones urbanas está a cargo de las municipalidades distritales según el artículo 79, numeral 3.6.1., de la Ley Orgánica de Municipalidades y el artículo 4, numeral 9, de la ley 29090 pues se trata de una función exclusiva de dichos gobiernos locales.
La Ley Orgánica de Municipalidades, en sus artículos 89 y 90, establece que este procedimiento administrativo se encuentra sometido a los planes urbanos, la zonificación y al Reglamento Nacional de Edificaciones.
Además, ninguna obra de habilitación urbana o de edificación podrá construirse sin sujetarse a las normas urbanísticas establecidas en los planes de desarrollo urbano, acondicionamiento territorial y planeamiento integral, como señala el artículo 6 de la ley 29090.
Las normas que regulan el proceso de habilitación urbana son:
-
-
- Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, ley 29090, publicada el 25 de setiembre de 2007;
- Modificada por ley 29300, publicada el 17 de diciembre de 2008;
- Modificada por ley 29476, publicada el 18 de diciembre de 2009;
- Modificada por ley 29566, publicada el 28 de julio de 2010;
- Modificada por ley 29898, publicada el 11 de julio de 2012;
- Modificada por ley 30056, publicada el 2 de julio de 2013;
- Modificada por el decreto legislativo 1225, publicado el 25 de setiembre de 2015;
- Modificada por ley 30494, publicada el 02 de agosto de 2016;
- Modificada por el decreto legislativo 1287, publicado el 29 de diciembre de 2016;
- Reglamento de la ley 29090, aprobado por decreto supremo 011-2017-VIVIENDA, publicado el 15 de mayo de 2017;
- Componentes técnicos de las habilitaciones urbanas y las edificaciones ubicados en el Reglamento Nacional de Edificaciones.
-
1.3. Efectos de la habilitación urbana
Los efectos de la habilitación urbana son:
-
-
- Naturaleza del bien: transforma y cambia el uso del suelo. Terreno eriazo o agrícola a un uso urbano.
- Efecto registral: la partida registral matriz y la independización en partidas registrales que se derivan de esta habilitación urbana.
- Independización de predios: conforme al diseño del plano de lotización y su naturaleza urbana, y de conformidad con el tipo de habilitación que va a determinar el área de los lotes de terreno.
-
Ejemplo:
Figura 16. Independización de predios
-
-
- Cambio económico: otorga un mayor valor al suelo transformado. Generalmente, el valor del suelo urbano es mayor al del suelo rural o agrícola.
- Requisito previo: es un requisito para la licencia de edificación pues el bien tiene uso urbano y podrá ejercerse el derecho a edificar del propietario.
-
Tabla 3. Efectos de la habilitación urbana
1.4. Improcedencia de la habilitación urbana
El Reglamento Nacional de Edificaciones, en el artículo 4 del título II, establece que será improcedente la solicitud para realizar un procedimiento de habilitación urbana cuando los terrenos objeto del procedimiento se encuentren entre los siguientes supuestos:
-
-
- Que los terrenos sean de interés arqueológico, histórico o formen parte del plan de acondicionamiento territorial, patrimonio cultural de la nación.
- Que constituyan una zona de protección ecológica.
- Que sean de riesgo para la salud e integridad física de los pobladores.
- Que sean terrenos de reserva nacional.
- Que constituyan áreas destinadas a inversiones públicas para equipamiento urbano.
- Que sean áreas consideradas como reserva para obras viales (por ejemplo, una carretera).
- Que constituyan riberas de ríos, lagos o mares cuyos límites haya establecido el Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), la Marina de Guerra o por las entidades competentes.
- Que sean zonas de alta dificultad para la dotación de servicios públicos.
-
En los casos no previstos en dicha norma sí podrá realizarse un proyecto y, por tanto, solicitarse la aprobación de una habilitación urbana. Ejemplos de dichos suelos los podemos encontrar en los siguientes casos:
Figura 17. Suelos susceptibles de habilitación urbana
1.5. Tipos de habilitaciones urbanas
En el título II del RNE se establecen seis tipos de habilitaciones urbanas:
i) Habilitación urbana de tipo residencial (norma TH.010 RNE): su componente principal pero no el único es la vivienda. Consta de tres tipos:
a) Habilitación Urbana Baja (HUB).
b) Habilitación Urbana Media (HUM).
c) Habilitación Urbana Multifamiliar.
Subtipos: recreacional, temporal, de densidad baja, multifamiliar, de densidad alta, entre otros.
ii) Habilitación urbana de tipo comercial (norma TH.020 RNE): especializada en todo lo que es o está relacionado al comercio, como el comercio metropolitano, comercio regional, comercio distrital, entre otros.
iii) Habilitación urbana para usos especiales (norma TH.040 RNE): vinculada a temas de salud, institucionales, deportivos, religiosos, recreacionales, educativos y campos feriales. Cada uno de estos temas tiene a su vez sus especificaciones técnicas.
iv) Habilitación urbana para usos industriales (norma TH.030 RNE): van a estar relacionadas a temas de industria principalmente y a la zonificación. Tienen aspectos muy semejantes que se vinculan entre sí, como es el caso de los tipos en los que cada una se divide:
a) Habilitación urbana de gran industria.
b) Habilitación urbana de industria liviana.
c) Habilitación urbana de industria pesada.
d) Habilitación urbana de industria elemental y complementaria.
v) Reurbanización o renovación urbana (norma TH.060 RNE): implica una recomposición de la trama urbana existente, es decir, modificar prácticamente todo. Modificación de los usos del suelo, de las vías, de las zonas cercanas o adyacentes a los suelos, entre otros. Esto puede darse principalmente a causa de deterioros físicos del área, deterioros sociales o desastres naturales. Así, frente a este cambio de la trama urbana, puede incluso ordenarse demoliciones de ciertas construcciones (demolición parcial o total de las mismas).
vi) Habilitación urbana en riberas y laderas (norma TH.050 RNE): en riberas, aquellas que se realizan en terrenos colindantes a las franjas reservadas en ríos, playas o lagos, los cuales se regirán por sus normas técnicas correspondientes. En la ribera se debe respetar el área mínima, la llamada «faja marginal». En laderas, aquellas que se realizan en terrenos con pendientes mayores a 20%, las cuales se regirán por las normas técnicas correspondientes a la naturaleza de la habilitación urbana a realizarse y a las disposiciones contenidas en la presente norma técnica (RNE).
1.6. Requisitos generales
-
-
- La legitimidad para solicitar la licencia de habilitación urbana es una facultad del propietario, no del poseedor.
- Es un acto de disposición, no de administración.
- Toda habilitación urbana debe tener como mínimo una vía pública interconectada.
- Para toda habilitación urbana, ningún predio debe estar enclaustrado: debe tener una salida o conexión con la calle. Está prohibido el enclaustramiento, ya que todos los lotes deben tener una salida a la vía pública.
-
