Hay una confusión común (en la que incurren incluso abogados) entre lo que significa tener la condición de “arrendatario” y ser titular de un derecho real de “uso”. Es importante entender las diferencias entre ambas categorías por las consecuencias prácticas que de ella se desprenden. Veamos algunas de ellas:
- Si bien tanto el arrendamiento como el derecho de uso pueden nacer como consecuencia de un contrato, el derecho de uso también puede constituirse mediante testamento o un acto unilateral inter vivos (por ejemplo, el propietario de un predio suscribe una escritura pública otorgándome un derecho de uso sobre su casa por el plazo de cinco años; si esta escritura se presenta a Registros Públicos para su inscripción, el Registrador no podrá exigir que en dicha escritura pública intervenga yo como beneficiario manifestando mi voluntad, ya que el propio artículo 1000 CC admite que el usufructo nazca por la sola voluntad del propietario, lo cual resulta inimaginable tratándose de un arrendamiento, dada su condición de “contrato”).
- Si se otorga un derecho de uso por plazo determinado y al término del mismo el usuario se mantiene en posesión del bien, queda convertido automáticamente en poseedor precario, si necesidad de que el propietario le requiere la restitución. Por el contrario, en el caso del arrendamiento con plazo vencido, el arrendatario conserva esta condición (y por ende se mantiene como un poseedor legítimo) hasta que no le sea exigida la devolución del bien (quedará convertido en precario solo en el momento en que ello ocurra).
Hay otras dos diferencias desarrolladas tanto por la doctrina como por la Corte Suprema (en el Segundo Pleno Casatorio) con las que no me encuentro de acuerdo, y que paso a detallar:
Primer error:
“Como consecuencia del carácter del derecho real de uso, la transferencia del bien durante el transcurso de su vigencia no importará su extinción, efecto que sí se puede producir por voluntad del nuevo propietario en el caso de la venta de un bien arrendado conforme a lo dispuesto por el artículo 1708°, inciso 2, del Código Civil”[1].
En realidad, en este punto no hay distinción entre el arrendamiento y el derecho de uso: si se encuentra vigente un derecho de uso o un contrato de arrendamiento y ninguno de ellos ha sido inscrito, y el propietario vende el bien, el nuevo propietario estará facultado para dejar sin efecto ya sea el arrendamiento (inciso 2 del artículo 1708° CC) o el derecho de uso (en aplicación del 2022° CC que contiene al principio de oponibilidad, el cual le otorga preferencia a un derecho real inscrito sobre uno que no accedió al Registro). Es decir, al adquirente que inscribe de buena fe su propiedad no le podrá ser opuesto ni el derecho de uso ni el contrato de arrendamiento que preexistían a su adquisición pero que nunca fueron publicitadas.
Segundo error:
“El derecho de uso es intransmisible, en consecuencia, no puede ser objeto de cesión a tercera persona (artículo 1029° CC) como sí puede suceder con el arrendamiento, que admite ser objeto de cesión de posición contractual (artículo 1696° CC)”[2].
Aquí se confunde la cesión del derecho real con la cesión de la posición contractual. Me explico: ya sea que estemos frente a un contrato en virtud del cual se constituyó un derecho real de uso, o un contrato de arrendamiento, en ambos casos es perfectamente posible que se realice una cesión de posición contractual con la intervención de todas las partes. Por ejemplo, el propietario, el inquilino original y el nuevo inquilino, suscriben un acuerdo para que el nuevo inquilino (cesionario) ingrese a la relación contractual frente al propietario (cedido), con lo cual el inquilino original (cedente) queda liberado de la relación jurídica. Lo mismo podrá ocurrir con un derecho de uso que haya nacido por contrato, en donde el usuario original tendrá la condición de cedente, el propietario será el cedido y el nuevo usuario el cesionario.
Todo lo contrario ocurre con la cesión del derecho real, que es algo bien distinto a la cesión de la posición contractual. Por regla general, el titular de un derecho real menor (pensemos en la superficie o el usufructo) es “dueño” (permítaseme utilizar el término solo con la finalidad de ser lo más gráfico posible) de esta situación jurídica. Es decir, tanto el superficiario como el usufructuario pueden desprenderse de su respectivo “ropaje” y cedérselo a un tercero (sin que para ello requieran la autorización del propietario y sin necesidad de celebrar una cesión de posición contractual), quien se convertirá en el nuevo superficiario o usufructuario. ¿Ocurre lo mismo con el derecho real de uso? La respuesta es no, pero no por una imposibilidad jurídica (es un derecho real y como tal debiera aplicársele la misma lógica), sino por una decisión de legislador, quien ha establecido que tal derecho no pueda ser materia de transferencia (art. 1029° CC). Debe recalcar, sin embargo, que si bien esta norma le prohíbe al usuario ceder su derecho a un tercero, no le impide ponerse de acuerdo con el propietario para suscribir una cesión de posición contractual, a efectos de que sea un tercero quien asuma la condición de usuario.
Analicemos ahora el caso del arrendamiento: ¿Es posible que el arrendatario “ceda” los derechos que tiene sobre el bien? En la medida que el arrendatario no cuenta con un derecho real (y aquí radica la importancia de entender que no es titular de un derecho real de uso) no es, respecto del bien, “dueño” de nada, por lo que nada podrá cederle a terceros. Ahora bien, es cierto que el arrendatario es titular de un derecho de crédito contra el propietario (consistente en exigirle que lo mantenga en posesión del bien), pero en tanto este crédito tiene como correlato obligaciones del propio inquilino (pagar la renta, por ejemplo), la manera en que podrá circular o ser transferido a terceros es a través de una cesión de posición contractual, para lo cual requerirá del asentimiento del propietario.
En conclusión (y en sentido opuesto a lo señalado por el profesor Bigio y la Corte Suprema), yo encuentro en este punto, antes que una diferencia, una similitud entre el arrendamiento y el derecho real de uso: ni el arrendatario ni el usuario pueden “desprenderse” de sus derechos si es que no hay de por medio un acuerdo de cesión de posición contractual en el que el propietario manifieste su conformidad.
¿El arrendamiento no transfiere un derecho de uso?
Finalmente, alguien podría objetar lo que vengo señalado recurriendo al artículo 1666° CC: «Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.
Un análisis muy simplista llevaría a considerar que como la norma hace referencia a la cesión del “uso” a favor del arrendatario, entonces éste sí adquiere un derecho real de uso sobre el bien materia del contrato.
Existe una primera razón que de forma categórica niega tal afirmación: la persona que ejerce la posesión de un bien lo podrá hacer ya sea en calidad de arrendatario o de usuario, pero nunca como titular de ambas situaciones en simultáneo, ya que cada una de ellas reporta un distinto haz de facultades, obligaciones y características.
En segundo lugar, si revisamos la forma como el término “uso” es empleado a lo largo de las normas que regulan al arrendamiento, podemos concluir que aquel no hace referencia al “derecho real de uso”, sino que es utilizado como sinónimo de “posesión”:
Artículo 1672.- “El arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que disminuyan el uso por parte del arrendatario” [es decir, que le impidan al arrendatario ejercer la posesión sobre la totalidad del bien].
Artículo 1673.- “Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe tolerarlas aun cuando importen privación del uso de una parte de él” [es decir, el arrendatario debe tolerar las reparaciones urgentes aun cuando ellas lo priven de ejercer la posesión de una parte del bien].
Artículo 1679.- “Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso” [esto quiere decir que se presume que el bien cuenta con todo lo necesario para que el inquilino pueda ejercer la posesión].
Artículo 1680.- “También está obligado el arrendador a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato” [es obligación del arrendador mantener al inquilino en posesión del bien).
Artículo 1681, inciso 10.- “El arrendatario está obligado a devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario” [es decir, el arrendatario no responde por el deterioro del bien que sea consecuencia de haber ejercido la posesión de forma ordinaria].
Artículo 1683.- “El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien” [el arrendatario responde por los daños causados por las personas a las que les permitió ejercer – aun cuando temporalmente – la posesión del bien].
Todo esto demuestra que el término “uso” que emplea el artículo 1666° CC no debe ser entendido como “derecho real de uso”, sino como posesión. Dicho esto, queda claro que una cosa es un contrato de arrendamiento y otra un derecho real de uso. Lamentablemente esto no fue entendido por la propia Corte Suprema en el Segundo Pleno Casatorio Civil, en el que aplicó al arrendamiento una norma propia del derecho real de uso (art. 1028° CC), tema que analizaré en mi siguiente publicación.
[2] Cf. Bigio Chrem, Jack. El Contrato de arrendamiento. Exposición de motivos oficial del Código Civil. Lima. Gaceta Jurídica, 1995, pp. 44-45. La posición del citado autor ha sido asumida por la Corte en el Considerando 40 del Segundo Pleno Casatorio Civil.
