La Comisión de Justicia y Derechos Humanos del Congreso de la República aprobó el dictamen recaído en el Proyecto de Ley 570/2016-CR, presentado por el grupo parlamentario Fuerza Popular, que propone crear la hipoteca inversa.
La hipoteca inversa es una modalidad nueva de préstamo hipotecario dirigido especialmente a personas de la tercera edad o dependientes que sean propietarios de una vivienda. A diferencia de la hipoteca tradicional, es el titular quien recibe del banco una cantidad a cambio del piso (normalmente en forma de renta mensual). La ventaja es que puede seguir utilizándolo hasta su fallecimiento y en ningún momento pierde la propiedad de su vivienda.
De acuerdo con los proponentes, la hipoteca inversa es un medio que permitirá que las personas complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del crédito.
Conforme con los procedimientos parlamentarios, la medida debe ser aprobada por el Pleno del Congreso, si es aprobada será trasladada al Ejecutivo para su promulgación y posterior publicación.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
Mediante la hipoteca inversa una entidad financiera podrá otorgar créditos garantizados mediante hipoteca sobre un bien inmueble a favor del titular o titulares de un inmueble, contra la afectación en garantía de este último. El pago del crédito exigible se realizará recién cuando ocurra el fallecimiento del titular (deudor hipotecario).
La entidad financiera acreedora, luego del fallecimiento del titular, deberá ofrecer a los sucesores del titular (herederos o legatarios) la posibilidad de cancelar el crédito y mantener la propiedad del inmueble. Solo si los sucesores no realizaran el pago del crédito, la entidad financiera acreedora estará autorizada para ejecutar la hipoteca y cobrar su crédito con el resultado de tal ejecución.
La entidad que concede la hipoteca inversa no puede exigir la devolución de la suma que constituya la deuda acumulada, mientras no fallezca su titular o el último de los beneficiarios de este sistema de crédito, según se haya establecido en el contrato. Es decir, mientras el titular no fallezca, éste seguirá siendo beneficiario de la hipoteca inversa, asegurando así la finalidad de esta figura jurídica, la cual consiste en brindar un flujo de dinero al titular.
La hipoteca inversa en el derecho comparado
De acuerdo con el dictamen, la hipoteca inversa se viene utilizando en países desarrollados como Australia, Canadá, España, Estados Unidos de América, Dinamarca, Finlandia, Francia, Holanda, Irlanda, Japón, Noruega, Nueva Zelanda, Reino Unido Suecia, entre otros. El producto se orienta principalmente a personas mayores (generalmente, en edad de retiro) y permite, entre otras cosas, convertir un inmueble en sumas periódicas de efectivo (otorgadas, usualmente, por una entidad financiera) mientras la persona mantiene la propiedad de su vivienda y continúa habitándola.
Aunque la hipoteca inversa presenta diversas modalidades, la principal consiste en que las sumas periódicas entregadas por la entidad financiera son complementadas por la contratación de una renta vitalicia, de manera que la entidad financiera se adjudica el bien solamente al fallecimiento del propietario (y siempre que los herederos decidan no pagar la deuda acumulada).
Dado el carácter crítico que la decisión de contratar o no la hipoteca inversa tiene sobre el ámbito familiar, la regulación de las economías donde se ofrece este producto se caracteriza por un adecuado y permanente asesoramiento durante la operación; acceso completo a información sobre el producto y supuestos de proyección; información sobre los costos de la operación; y la demostración al público objetivo que la Hipoteca Inversa es un producto seguro, accesible y flexible.
Texto sustitutorio de la ley
Ley que regula la hipoteca inversa
Artículo 1. Objeto de la Ley
La presente Ley tiene por objeto normar el uso de la Hipoteca Inversa, como un medio que permitirá que las personas complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del crédito.
Artículo 2. Hipoteca Inversa
Por la Hipoteca Inversa, una Entidad Autorizada, comprendida en el artículo 5 de la presente Ley, otorga un crédito a favor del titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble contra la afectación en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del referido titular o titulares.
El monto del crédito será determinado en función al valor del inmueble, la esperanza de vida del titular o titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. El desembolso del crédito por la Entidad Autorizada se efectuará en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el respectivo contrato.
Las partes podrán acordar la contratación de un seguro que permita al titular o titulares recibir una renta vitalicia luego de que se haya desembolsado íntegramente el crédito pactado, la misma que estará inafecta del Impuesto a la Renta. Las condiciones y características mínimas del referido contrato de seguro serán establecidas en el Reglamento de la presente ley.
Artículo 3. Requisitos de la Hipoteca Inversa
En adición a los requisitos generales, indicados anteriormente, la Hipoteca Inversa está sujeta también a los siguientes requisitos:
a) Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un inmueble de propiedad del titular o titulares.
b) Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.
c) Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes especializados, uno de los cuales podría ser la misma entidad financiera autorizada a otorgar la hipoteca inversa.
d) Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del crédito efectivamente recibidas o dispuestas por el titular o titulares.
e) Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar el crédito anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.
f) Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente pueda(n) enajenarlo, arrendarla, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la Entidad Autorizada acreedora.
g) Que al momento de ejecución o resolución del contrato, el titular o titulares no tengan obligaciones que de acuerdo a la legislación vigente tengan preferencia de cobro sobre la hipoteca.
h) Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente contra el bien afectado en garantía hipotecaria.
i) Que al fallecimiento del titular o titulares la Entidad Autorizada acreedora, con arreglo a las disposiciones y dentro del plazo que se establezca en el Reglamento, ofrezca a la sucesión o a los legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y, consecuentemente, requieran que la Entidad Autorizada levante la hipoteca.
j) Vencido el plazo referido en el literal anterior sin que se haya cancelado la deuda, la Entidad Autorizada acreedora se encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar el crédito, conforme a lo previsto en la presente Ley y su Reglamento. De existir un saldo remanente luego de la ejecución del inmueble, este deberá ser entregado a los herederos o legatarios, de ser el caso.
Artículo 4.- Beneficiarios
El titular o titulares y la entidad autorizada podrán acordar que los primeros designen uno o más beneficiarios. En estos casos, a dichos beneficiarios corresponderán los abonos o las disposiciones periódicas del crédito a cargo de la Entidad Autorizada acreedora, cuando el fallecimiento del titular o titulares ocurra antes del desembolso total del mismo. Asimismo, el pago del crédito será exigible y la garantía ejecutable únicamente después del fallecimiento del último de los beneficiarios.
Artículo 5.- Entidades Autorizadas
La Hipoteca Inversa podrá ser otorgada por las Empresas de Operaciones Múltiples y las Empresas de Seguros, a que se refiere el artículo 16, literales A y D, de la Ley General del Sistema Financiero, del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, Ley N° 26702, con arreglo a las disposiciones contenidas en dicha ley, en la presente ley y su Reglamento y, en las regulaciones que emita la referida Superintendencia. Asimismo, se encuentran autorizadas a realizar operaciones de Hipoteca Inversa las Empresas Administradoras Hipotecarias, con arreglo a lo previsto en la ley de su creación, Ley N° 28971, en la presente Ley y su Reglamento y, en las regulaciones que emita la citada Superintendencia.
Artículo 6.- Vencimiento Anticipado del Contrato
En caso que el inmueble objeto de una operación de Hipoteca Inversa fuese enajenado antes de que el reembolso del crédito sea exigible, la Entidad Autorizada acreedora podrá declarar el vencimiento anticipado del contrato, exigir lo adeudado y ordenar la ejecución de la hipoteca, salvo que, a su satisfacción, se sustituya la garantía.
De igual modo, el arrendamiento, comodato, o la constitución de cargas o gravámenes sobre el inmueble objeto de una operación de Hipoteca Inversa, sin el previo consentimiento de la Entidad Autorizada acreedora, faculta a ésta para declarar el vencimiento anticipado del contrato, exigir lo adeudado y ordenar la ejecución de la hipoteca.
Artículo 7.- Resolución de la Hipoteca Inversa
En el caso que la Entidad Autorizada acreedora no cumpla con los desembolsos comprometidos por dos períodos sucesivos o tres en un lapso que comprenda doce períodos, el titular o titulares de la Hipoteca Inversa podrán invocar la resolución automática del contrato y requerir el pago de la penalidad que pudiere corresponder. El monto reembolsable del crédito, incluyendo sus intereses, será calculado a la fecha en que se produjo el hecho que dio lugar a la resolución del contrato. El Reglamento fijará las condiciones para el reembolso del crédito, pero en ningún caso se podrá exigir el reembolso del íntegro del monto del crédito de manera inmediata. En el caso que se constituya nueva Hipoteca Inversa sobre el inmueble, esta tendrá preferencia respecto de la anterior.
Artículo 8.- Ejecución de la Hipoteca Inversa
La ejecución de la Hipoteca Inversa se puede efectuar extrajudicialmente, con arreglo a las disposiciones que establezca el Reglamento, sin perjuicio que la Entidad Autorizada utilice la vía judicial, de considerarlo conveniente.
Artículo 9.- Régimen de Transparencia, Suministro de Información y Asesoramiento
Sin perjuicio de las disposiciones previstas en la Ley Complementaria de Protección al Consumidor en Materia de Servicios Financieros, en el Código de Protección y Defensa del Consumidor y en los reglamentos que de esta derivan, la Hipoteca Inversa está adicionalmente sujeta a las disposiciones sobre transparencia, suministro de información y asesoramiento al cliente que establezca el Reglamento. La transparencia implica, al menos, la publicidad de las características del producto, incluyendo los riesgos que este implica; el suministro de información comprende, al menos, la entrega de folletos, modelo de contrato y demás información que requiera el consumidor, incluyendo la absolución de consultas que formule. El asesoramiento del cliente implica que previo al otorgamiento del crédito, el solicitante deberá acreditar que ha recibido asesoría de un profesional especializado, registrado ante la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, el mismo que deberá ser ajeno a la Entidad Autorizada que sea parte en la operación. El asesoramiento tendrá en cuenta, entre otros, la edad y situación financiera del solicitante así como los riesgos y consecuencias económicas de la operación.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES
PRIMERA.- Del Reglamento de la Ley El Ministerio de Economía y Finanzas, en coordinación con la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, reglamentará la presente ley en un plazo no mayor de 90 (noventa) días calendario computados a partir del día siguiente de su publicación.
SEGUNDA.- De las Regulaciones de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP La Superintendencia de Banca, Seguros y AFP emitirá las regulaciones en las materias de su competencia. Asimismo, establecerá las características y condiciones mínimas que deberán cumplir los contratos de Hipoteca Inversa y, los requisitos y procedimientos para el registro del personal especializado referido en el segundo párrafo del artículo 9.
TERCERA.- De la Aplicación Supletoria del Código Civil En lo no previsto en esta Ley serán aplicables las disposiciones contenidas en el Título III de la Sección Cuarta del Libro V del Código Civil, en lo que resulte pertinente.
CUARTA.- Vigencia La presente Ley entrará en vigencia a partir del día siguiente de la publicación de su Reglamento, con excepción de la Primera Disposición Complementaria Final, que entra en vigencia al día siguiente de su publicación.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIA MODIFICATORIA
PRIMERA.- Exclusión de la Hipoteca Inversa en caso de liquidación de la Entidad Autorizada cuando esta sea una Empresa de Operaciones Múltiples
Modifícase el artículo 118 de la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, que queda redactado con el siguiente texto:
Artículo 118.- Conceptos excluidos de la masa Para los fines del proceso de liquidación se excluye de la masa de la empresa de los sistemas financiero o de seguros a:
1. Las contribuciones de previsión social y tributos que hubiere retenido o recaudado como consecuencia de alguna obligación legal o de convenios, y no hubiesen sido entregadas al titular en su oportunidad.
2. Las colocaciones hipotecarias, las obligaciones representadas por letras, cédulas y demás instrumentos hipotecarios así como los activos y pasivos vinculados a operaciones de arrendamiento financiero, los cuales serán transferidos a otra empresa del sistema financiero. La Superintendencia procurará para estos fines que exista entre os activos y pasivos transferidos la menor diferencia absoluta entre sus respectivos valores contables.
3. Los montos que se originen en los pagos que por cuenta de la empresa haya realizado el Banco Central con arreglo al Convenio de Pagos y Créditos Recíprocos – ALADI.
4. Los montos que se originen en los pagos que por cuenta de la empresa se hayan realizado para cubrir el resultado de las Cámaras de Compensación.
5. Los montos que se originen como consecuencia de operaciones en las cuales la empresa se haya limitado a actuar sólo como agente. Estas operaciones serán determinadas mediante disposición emitida por la Superintendencia.
6. Las operaciones de Hipoteca Inversa, excepto aquellas que se encuentren en proceso de cobro o ejecución de la hipoteca. Para los efectos a que se refieren los numerales 2 y 6, la Superintendencia dispondrá su entrega a otra empresa o empresas, a través de concursos.
SEGUNDA.- De la incorporación de una nueva operación financiera en la Ley N° 26702
Añádase el numeral 5-A al Artículo 221 de la Ley N° 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, con el siguiente texto:
5-A.- Conceder préstamos en la modalidad de Hipoteca Inversa, y con relación a éstos emitir títulos valores e instrumentos hipotecarios tanto en moneda nacional como extranjera.
TERCERA.- De la modificación de la Ley N° 28971 a fin de permitir que las Empresas Administradoras Hipotecarias puedan efectuar operaciones de Hipotecas Inversas
Modifícase el artículo 6 de la Ley N° 28971, Ley que crea las Empresas Hipotecarias, que queda redactado con el siguiente texto:
Artículo 6.- Características de los créditos inmobiliarios “Los créditos inmobiliarios a los que se refiere el artículo 1 de la presente Ley, son aquellos que podrán ser otorgados a personas naturales o jurídicas para fines de adquisición, refacción, construcción, ampliación, mejoramiento o subdivisión de todo tipo de bienes inmuebles; así como para refinanciar o para prepagar dichos créditos. Los créditos inmobiliarios también podrán corresponder a la modalidad de Hipoteca Inversa a que se refiere la Ley de la materia.
A partir de estos créditos inmobiliarios se podrán emitir títulos e instrumentos respaldados con garantía hipotecaria, si fuera el caso; también se podrá emitir títulos valores que tengan como objetivo obtener recursos para otorgar el financiamiento antes indicado.
Asimismo, para el otorgamiento de los créditos inmobiliarios antes mencionados, las Empresas Administradoras Hipotecarias podrán contratar los productos y/o los servicios hipotecarios que ofrece el Fondo MIVIVENDA S.A.
Salvo mejor parecer Dese cuenta Sala de la Comisión
