Fundamentos destacados: 1.- Dentro de las medidas cautelares contempladas en el Código Procesal Civil está la anotación de demanda, la que tiene por finalidad, como toda medida cautelar, el asegurar la ejecución de la sentencia a expedirse dentro de un proceso judicial en el que se discutan derechos inscritos, según se recoge en su artículo 673. De esta forma, mediante su registro en la partida respectiva se asegura que la sentencia a expedirse se cumpla, evitando que posteriores inscripciones de actos incompatibles, impidan la inscripción de dicha sentencia. Es por ello que en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos se recoge la figura de la retroprioridad, es decir, que una vez anotada preventivamente la medida cautelar, en este caso la anotación de demanda, el título que contiene la sentencia definitiva expedida en dicho proceso judicial va a retrotraer sus efectos no a la fecha del asiento de presentación de dicho título, sino a la fecha del asiento de presentación de la anotación preventiva (Art. 68). De esta forma se asegura que las posteriores inscripciones a la anotación preventiva, de actos incompatibles con la sentencia, no le sean oponibles.
3.- Como se indicó en el numeral 1, la finalidad de la medida cautelar es garantizar la ejecución de la sentencia a expedirse en un proceso judicial, debiendo para ello la pretensión discutida versar sobre derechos inscritos. Dicha protección se efectiviza mediante la retroprioridad de la inscripción de la sentencia a la fecha de la anotación de la demanda. En el título alzado no se solicita la inscripción de la sentencia, la misma que ya corre anotada en el asiento 00006, sino de un acto que si bien es distinto a la sentencia, fue realizada en ejecución de la misma.
Sumilla. Anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública. Debe entenderse que la anotación de demanda de otorgamiento de la escritura pública reserva prioridad para la inscripción de la escritura pública que se otorgue en ejecución de sentencia, inscripción que retrotraerá sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 713-2005-SUNARP-TR-L
Lima, 14 de diciembre de 2005
APELANTE: JESÚS GUIZADO PALOMINO.
TÍTULO: 00359327 del 25-07-2005.
RECURSO: 00052684 del 10-10-2005.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO (s): COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIÓN.
SUMILLA:
I.- ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título alzado se solicita inscribir la compraventa e independización de una hectárea de terreno, que corre inscrita en la partida registral Nº P01043109 del Registro de Predios de Lima. Para ello se presenta parte notarial de la escritura pública del 23.10.2001, y de su aclaratoria del 15.6.2002, ambas otorgadas ante el notario de Lima, Luis Manuel Gómez Verástegui. Mediante escrito del 14.11.2005, presentado a esta instancia a través hoja de trámite documentario Nº 60543 del 22.11.2005, el apelante presenta mayores fundamentos a su recurso de apelación.
II.- DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Carmen Cauracuri Pino, observó el título en los siguientes términos: Vista la documentación ingresada vía subsanación, se reitera la observación que precede en todos sus extremos, por cuanto: es materia de transferencia una hectárea del total del predio; que se observó por este Despacho respecto a la descripción el área existente como saldo; y estableciéndose que previamente se deberá proceder a la independización conforme a lo establecido por el Art. 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, debiendo de intervenir en dicho acto todos los titulares registrales. Que, se deja constancia que en ningún momento se ha indicado en la esquela anterior que se deberá indicar en la subsanación “derechos y acciones”; que, no habiéndose subsanado la observación anteriormente formulada, se procede a reiterar la misma, cuyo tenor se reproduce líneas abajo: De conformidad con el Art. 32 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos y Art. 2011 del Código Civil, se observa el presente título por cuanto:
1.- Fluye de la escritura pública presentada que la misma es referente a una hectárea del total del predio inscrito en esta partida registral (P01043109), la misma que es aclarada mediante escritura pública de fecha 15.6.2005 en la que se consigna que el terreno cuenta con un área de 46 578,38 y quedando un saldo de un área de tres hectáreas con 578,38 que equivale a 36 578,38, área con la cual se independiza el área enajenada a favor de los compradores: que, siendo ello así, se advierte que existe discrepancia en la segunda cláusula de la escritura de fecha 15.6.2005 en el extremo que indica que queda un saldo de tres hectáreas con 578,38, para más adelante indicar que equivale a 36 578,38 m2 (no existiendo equivalencia en la misma), se deberá aclarar con la formalidad establecida por la ley del Notariado.
2.- Asimismo se precisa que obra en el asiento 007 y 008 de la partida registral P01043109, inscripción de compraventa de acciones y derechos efectuados a favor de terceros por parte del transferente Abraham Huamán Cordero, téngase presente al momento de la aclaración.
3.- Que, asimismo se tiene que conforme fluye de la partida registral el área del predio es de 46 578,38 m2, siendo materia de transferencia por la presente escritura un área equivalente a una hectárea. Que siendo ello así, previamente se deberá proceder a la independización de la misma, debiendo cumplir para tal efecto con lo dispuesto por el Art. 61 (Inc. 1) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios – certificados catastrales y demás documentos a que se refiere la norma acotada.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante señala lo siguiente:
1.- Cuando se presentó los partes de la escritura pública de compraventa en el año 2001, la misma registradora observó que la venta había sido efectuada en una hectárea, diciendo que en la escritura pública se consignaba en porcentaje, cuya observación se cumplió con celebrar otra escritura pública de aclaración y rectificación, modificando la cláusula segunda de la escritura pública de compraventa de fecha 12.11.2001. Pero resulta que al ingresar nuevamente los partes conjuntamente con la escritura pública de aclaración y rectificación de fecha 11.7.2005, el título es conocido por la misma registradora, quien contradiciéndose respecto a su observación anterior, realiza observación diciendo que en los partes no figuraba el porcentaje del área del acto jurídico de compraventa. Lejos de evaluar los partes en las cuales la escritura de compraventa es con independización conforme ha sido otorgada la escritura pública de fecha 12.11.2001, en la que se consigna “Una de compraventa e independización”, independización que debe ser efectuada al momento de inscribir el título, siendo innecesario exclusivamente una escritura de independización y la esquela de observación anterior que se contradecía con la nueva observación, la nueva solicitud ha sido observada, hecho que se contradice con las numerosas resoluciones jurisprudenciales registrales que existe, no es posible obligar otra aclaración cuando la anterior observación ha sido subsanada por escritura pública, los cuales deben ser revocados por el Tribunal Registral, ordenando inscribir el título.
2.- En cuanto a la insinuación de la registradora en indicar que la partida registral P01043109 figura inscripción de compraventa de acciones y derechos a favor de terceros, no es aplicable para el acto jurídico material de la solicitud de inscripción, porque en los contratos de compraventa celebrados con el suscrito corresponde a una hectárea o metros cuadrados, que de acuerdo al Art. 1351 del Código Civil, sólo puede ser modificado por acuerdo de ambas partes, lo que no ocurre en el presente caso, siendo así la observación deviene en improcedente.
3.- En cuanto a la observación de independización, en la escritura pública de compraventa de fecha 23.10.2001 se precisa que es una compraventa e independización, siendo así corresponde al registrador independizar el inmueble materia de la enajenación, por lo que la observación debe ser revocada.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble materia de transferencia se encuentra inscrito formando parte del inmueble de mayor extensión, constituido por el predio rural C.A.U. “COPACABANA, Parcela Nº 17, código Catastral Nº 11371, Proyecto Copacabana – Lima Norte, Valle Chillón Rímac; corre registrado en la partida registral Nº P01043109 del Registro de Predios de Lima. El inmueble matriz tiene un área de 6,578.38 m2 y presenta como titulares registrales a los siguientes, según se desprende de los asientos 00001, 00004, 00007 y 00008: Abraham Huamán Cordero : 71.083 % Sofía Catalina Espejo Ríos : 6.786% Urbanizadora Virgen de la Soledad S.A.: 22.1306656% Asimismo, en el asiento 00002 se registró una medida cautelar de anotación de demanda a favor de Jesús Guizado Palomino y Demetria Gonzáles Guizado de Palomino, dispuesta por el Juzgado Especializado Civil del Cono Norte de Lima, dentro del proceso de otorgamiento de escritura pública. En el asiento 00006 se registró la sentencia ejecutoriada del 22.5.2002, expedida por la Sala Especializada en lo Civil del Cono Norte de Lima, que declara fundada la demanda sobre otorgamiento de escritura pública respecto de una hectárea del total de la parcela Nº 17.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado; con el informe oral del abogado José Salas López. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
Si la anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública reserva prioridad al título que contiene el parte notarial de la escritura pública que fue otorgada en ejecución de la sentencia expedida en dicho proceso judicial.
VI. ANÁLISIS
1.- Dentro de las medidas cautelares contempladas en el Código Procesal Civil está la anotación de demanda, la que tiene por finalidad, como toda medida cautelar, el asegurar la ejecución de la sentencia a expedirse dentro de un proceso judicial en el que se discutan derechos inscritos, según se recoge en su artículo 673. De esta forma, mediante su registro en la partida respectiva se asegura que la sentencia a expedirse se cumpla, evitando que posteriores inscripciones de actos incompatibles, impidan la inscripción de dicha sentencia. Es por ello que en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos se recoge la figura de la retroprioridad, es decir, que una vez anotada preventivamente la medida cautelar, en este caso la anotación de demanda, el título que contiene la sentencia definitiva expedida en dicho proceso judicial va a retrotraer sus efectos no a la fecha del asiento de presentación de dicho título, sino a la fecha del asiento de presentación de la anotación preventiva (Art. 68). De esta forma se asegura que las posteriores inscripciones a la anotación preventiva, de actos incompatibles con la sentencia, no le sean oponibles.
2.- En el presente caso, se solicita inscribir una compraventa de una parte del predio inscrito en la partida Nº P01043109 del Registro de Predios de Lima, presentando para ello parte notarial de la escritura pública del 23.10.2001 y su aclaratoria del 15.6.2005, ambas otorgadas ante el notario Luis Manuel Gómez Verástegui. Dicha escritura pública de compraventa ha sido otorgada por el Juez del Sétimo Juzgado Especializado en lo Civil de Lima en rebeldía del propietario, Abraham Huamán Cordero y su cónyuge Teresa Quispe Huamaní, en ejecución de la sentencia recaída en el proceso de otorgamiento de escritura pública iniciada por los compradores Jesús Guizado Palomino y su cónyuge Demetria Gonzales Guisado de Guizado contra Abraham Huamán Cordero y su cónyuge Teresa Quispe Huamaní, según se desprende de lo señalado en las cláusulas primera y segunda de la escritura pública del 23.10.2001, como de las piezas procesales que corren insertas en dicho instrumento público. Por tanto, habiéndose registrado la demanda del proceso de otorgamiento de escritura pública en el asiento 00002 de la partida del inmueble, así como la sentencia expedida en dicho proceso en el asiento 00006, corresponde determinar si el título alzado, que contiene la escritura pública mencionada, va a retrotraer sus efectos a la fecha de la anotación de la demanda aludida.
3.- Como se indicó en el numeral 1, la finalidad de la medida cautelar es garantizar la ejecución de la sentencia a expedirse en un proceso judicial, debiendo para ello la pretensión discutida versar sobre derechos inscritos. Dicha protección se efectiviza mediante la retroprioridad de la inscripción de la sentencia a la fecha de la anotación de la demanda. En el título alzado no se solicita la inscripción de la sentencia, la misma que ya corre anotada en el asiento 00006, sino de un acto que si bien es distinto a la sentencia, fue realizada en ejecución de la misma.
4.- Sobre el tema, esta instancia señaló, en la Resolución Nº 344-2003-SUNARP-TR-L del 05/06/2003, que “Tanto la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública como la inscripción de la sentencia firme que ordena el otorgamiento de escritura pública reservan prioridad para la inscripción de la escritura pública.” Dicho criterio se sustenta en lo siguiente:
“6. El artículo 64 del Reglamento General de los Registros Públicos define a las anotaciones preventivas como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. Los actos susceptibles de anotación preventiva son las demandas y demás medidas cautelares, así como las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva. Asimismo, se extenderán anotaciones preventivas en los demás casos autorizados por las disposiciones vigentes (Artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos). Conforme al artículo 68º del citado reglamento, inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación.
7. Las sentencias, consentidas o ejecutoriadas, no dan mérito a la extensión de anotaciones preventivas. Ahora bien, cuando la sentencia firme lo que ordena es el otorgamiento de una escritura pública, está ordenando que el demandado cumpla con la obligación de hacer consistente en otorgar la escritura pública. así, solo una vez que el demandado cumple con otorgar la escritura pública o el juez la otorga en su nombre, el adquirente contará con un título auténtico que le permita inscribir su derecho en el Registro.
8. Resulta entonces que la inscripción de la sentencia firme que ordena el otorgamiento de una escritura pública de compraventa, no constituye una anotación preventiva y tampoco implica la inscripción de la transferencia de propiedad a favor del comprador. Sin embargo, resulta indudable que cuando el vendedor de un bien se niega a otorgar la escritura pública, el comprador requiere tener el acceso a mecanismos que le permitan asegurar que, concluido el proceso y otorgada la escritura pública en ejecución de sentencia, podrá acceder al Registro. De no poder gozar de ningún mecanismo que asegure la inscripción de la futura escritura pública, podría suceder que al momento en que ésta es otorgada y se presenta para su inscripción, ya se encuentre inscrita la transferencia del bien en favor de tercera persona.
9. Cuando se demanda el otorgamiento de escritura pública de compraventa, la transferencia de propiedad en favor del demandante ya se ha realizado, faltando únicamente que el contrato de compraventa reúna la forma necesaria para poder acceder al Registro, esto es, la escritura pública. Así, debe entonces entenderse que la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública reserva la prioridad para la inscripción de la escritura pública que se otorgue en ejecución de sentencia, inscripción que surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación.”
Por tanto, conforme a este criterio, debe entenderse que la anotación de demanda de otorgamiento de la escritura pública reserva prioridad para la inscripción de la escritura pública que se otorgue en ejecución de sentencia, inscripción que retrotraerá sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda.
5. En aplicación del segundo párrafo del inciso b.2) del artículo 33 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, esta Sala sometió al Décimo Quinto Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 1 y 2 de diciembre del presente año, la aprobación de un precedente de observancia obligatoria sobre este tema, habiéndose aprobado el siguiente criterio de observancia obligatoria:
“ANOTACIÓN DE DEMANDA DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA La anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública reserva prioridad para la inscripción de la escritura pública que se otorgue en ejecución de sentencia, inscripción que retrotraerá sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda.”
6.- En los asientos 00004, 00007 y 00008 de la partida del inmueble matriz, corren registrados transferencias de cuotas ideales de dicho inmueble, en favor de personas distintas a los vendedores, Abraham Huamán Cordero y Teresa Quispe Huamaní. Es decir, a la fecha de presentación del título alzado, el inmueble matriz está sujeto a un régimen de copropiedad, siendo sus copropietarios Abraham Huamán Cordero y su cónyuge Teresa Quispe Huamaní, Catalina Sofía Espejo Ríos y Urbanizadora Virgen de la Soledad S.A., conforme se señaló en el rubro “Antecedente Registral”.
7.- En aplicación del precedente aprobado, las transferencias inscritas con posterioridad a la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública, no pueden configurar un obstáculo a la inscripción de la escritura pública que se otorgue en ejecución de sentencia. A dicho efecto debe tenerse en cuenta que las personas que adquieren derechos con posterioridad a la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública, están adquiriendo un derecho a sabiendas que el predio –o parte de él–, ha sido transferido por documento privado, y que se encuentra en trámite el proceso de otorgamiento de la escritura pública respectiva. En este caso, las transferencias de cuotas ideales del predio se inscribieron con posterioridad a la anotación de demanda (asiento 00002), por lo que no le resultan oponibles al título alzado. En este sentido, debe revocarse el numeral 2 de la observación.
8.- La compraventa que se solicita inscribir versa sobre una parte del inmueble inscrito en la partida registral N.º P01043109, entonces, la inscripción de dicha transferencia va a implicar una previa independización del inmueble transferido, por lo que debe cumplirse con los requisitos regulados en el Capítulo V del Título II del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. En este sentido, el título presentado debe contener no sólo el área del inmueble que se desmembra sino también del área remanente, debiendo precisarse los linderos y medidas perimétricas de ambas áreas, según se señala en el artículo 56 de dicho reglamento. Además, tratándose de un predio rural, debe presentarse certificado catastral del área a independizar y del área remanente acompañado del respectivo plano, firmado por verificador, en el que se indique al área, linderos y medidas perimétricas de dichas áreas, debidamente autorizado por órgano competente, en caso que el predio se ubique en zona catastrada. Si no se encuentra en zona catastrada, pero el inmueble cuenta con plano catastral, debe presentarse planos catastrales del área a independizar como del área remanente, así como plano de independización firmado por verificador en el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas de dichos predios, visado por órgano competente, salvo que dicha información se encuentre en el plano catastral respectivo. Si el inmueble no se encuentra ubicado en zona catastrada ni cuente con plano catastral, debe presentarse plano firmado por verificador donde se señala el área, linderos y medidas perimétricas del área a independizarse como del área remanente, debidamente visado por órgano competente. Dichas posibilidades se encuentran recogidas en el artículo 61 del mencionado Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
9.- En el título apelado solamente se ha descrito el área, linderos y medidas perimétricas del área vendida (1 hectárea), según se desprende de la cláusula tercera de la escritura pública del 23.10.2001. En este sentido, se aprecia que no se ha presentado cualquiera de los planos exigidos para su independización, y que se encuentran contemplados en el artículo 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tampoco se ha señalado el área, linderos y medidas perimétricas de área remanente, después de la independización, por lo que debe confirmarse el numeral 3 de la observación.
10.- Respecto a la observación contenida en su numeral 1, efectivamente se encuentra un error en la redacción de la cláusula segunda de la escritura pública aclaratoria del 13.6.2005, ya que tres hectáreas con 578,38 m2 no equivalen a 36 578,38 m2, ya que cada hectárea equivale a 10,000.00 m2; por lo que debe aclararse de acuerdo a la formalidad establecida en la Ley del Notariado. En este sentido, debe confirmarse dicho extremo de la observación.
11.- Finalmente, es obligación de esta instancia, conforme a lo establecido en el artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, verificar el pago de los derechos registrales, siendo que conforme a la tasa vigente, los derechos de calificación por independización ascienden a la suma de S/. 51.00 y los derechos de inscripción a S/. 13.00 lo que totaliza la suma de S/. 64.00; los derechos de calificación por modificación de área ascienden a la suma de S/. 26.00 y los derechos de inscripción a S/.6.00 lo que totaliza la suma de S/. 32.00 y los derechos de calificación por compraventa ascienden a S/. 27.00 y los derechos de inscripción a S/. 9.00 lo que totaliza la suma de S/. 36.00 Habiendo abonado el recurrente la suma de S/. 27.00 mediante recibo Nº 2005-01-00003789, le resta abonar la suma de S/. 105.00 Nuevos Soles. Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR los numerales 1 y 3 y REVOCAR el numeral 2 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, por los fundamentos expresados en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral
GLORIA SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
