Fundamento destacado: 12. Con relación al tercer extremo de la observación referido a que la renuncia unilateral de hipoteca legal, ha sido ectuada Únicamente por Ingenieros S.A.C., cabe señalar que, efeativamente en la cláusula adicional de la escritura pública sólo se corisigna la declaración de renuncia de ésta; pero como los acreedores del saldo del precio impago que da origen a la hipoteca legal son dos: 3. Ingenieros SAC y la sociedad conyugal conformada por Sebastián Husni Sabatini y Amanda Velásquez Jara, no habiéndose pactado la sol daridad, cada uno de los acreedores, conforme al artículo 1173° del Código Civil, concordado con el artículo 1182 del mismo código sustantivo, sólo puede exigir su parte de la acreencia, que en el presente caso es directamente roporcional a la participación de cada uno de ellos en el inmueble enajenado, de lo cual resulta que la hipoteca egal garantiza el pago de la parte correspondiente a cada uno de dichas acreedores, siendo que las vicisitudes en las relaciones del deudor alguno de los acreedores mancomunados no tiene porqué. afectar a los demás acreedores. En este sentido, la renuncia a la constitución de la hipoteca legal efectuada por J.J. Ingenieros SAC, sólo surte efectos respecto de éste, manteniéndose la hipoteca legal (más bien la obligación de constituirla) respecto de la sociedad conyugal citada.
SUMILLA: Inscripción de actos de disposición de unidades inmobiliarias en proyecto.
No procede la inscripción de actos de disposición referidos a predios inexistentes registralmente.
Para el acceso registral de actos de disposición hipotecas referidos a unidades inmobiliarias en proyecto se requiere que -se encuentren anotados, previa o simultáneamente, la predeclaratoria de fábrica y el prerreglamento interno, y que las secciones de propiedad – exclusiva se encuentren preindependizadas.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN 1814 -2009 — SUNARP-TR-L
Lima, 10 de diciembre de 2009
APELANTE ES Ricardo Fernandini Barreda
TÍTULO : 628930 de 07.09.2009
RECURSO : H.T. N° 74110 de 29.10.2009
REGISTRO : Registro de Predios de Lima
ACTO (s) 1 Compraventa de unidades inmobiliarias en proyecto
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por Constructora J.J. Ingenieros S.A.C y la sociedad conyugal integrada por Sebastián Husni Sabatini y Amanda Velásquez Jara, en consorcio, a favor de Jakeline Juliette Acosta Ugaz, con intervención del Banco Continental para el otorgamiento del préstamo con garantía hipotecaria, referido al departamento 701 y sus aires, estacionamiento lineal doble N” 9 y Deposito N*14 ubicados en el predio matriz inscrito en la Partida N° 07036369 del Registro de Predios de Lima. Para tales efectos el solicitante presenta el parte notarial de la escritura pública respectiva, de fecha 15 de noviembre de 2007, otorgada por la Constructora J.J. Ingenieros S.A.C. y la sociedad conyugal conformada por Sebastián Husni Sabatini y Amanda Velásquez Jara, en consorcio, favor de Jakeline Juliette Acosta Ugaz, con intervención del Banco Continental, ante el Notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios [Walter Augusto Recalde Morales observó el título señalando:
1. Siendo que el inmueble registrado en la. Partida N° 07036369 corresponde al. inmueble matriz sobre el cual se levantará el edificio del que forman parte los inmuebles materia|de transferencia, deben inscribirse como acto previo, los actos de demolición, modificación o ampliación de la declaratoria de fábrica y reglamento interno, así como la independización de las unidades inmobiliarias, a fin de proceder con la calificación positiva del presente título, siempre y cuando exista adecuación con el antecedente registral en cyanto a la descripción del inmueble y titularidad registral.
2. Sin perjuicio de subsanar lo expresado en DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Walter Augusto Recalde Morales observó el título señalando: Siendo que el inmueble registrado en la Partida N° 07036369 corresponde al inmueble matriz sobre el cual se levantará el edificio del que forman parte los inmuebles materia|de transferencia, deben inscribirse como acto previo, los actos de demolición, modificación o ampliación de la declaratoria de fábrica y reglamento interno, así como la independización de las unidades inmobiliarias, a fin de proceder con la calificación positiva del presente título, siempre y cuando exista adecuación con el antecedente registral en cuanto a la descripción del inmueble y titularidad registral punto se advierte discrepancia en cuanto a los titulares del ihmueble matriz entre el antecedente registral Ingenieros SAC Y la sociedad conyugal conformada por Sebastian Husni Sabatini y Amanda Velásquez Jara) y el parte notarial presentado (Constructora JJ Ingenieros SAC y Consorcio JS); asimismo, deberá aclarar la intervención de Sebastián Husni Sabatini en representación de J.J. Ingenieros SAC, pues no corre registrada su representación ni facultades en la partida N° 11422925 del Registro de Personas Juridicas de Lima, así como su intervención en calidad de representante de Constructora JJ Ingenieros SAC y de Consorcio JJS.
3. Sírvase aclarar respecto a la cancelación partial del precio de venta y respecto a la renuncia unilateral de hipoteca legal, toda vez que la efectúa Únicamente J.J Ingenieros S.A.C., icuando tas titulares del predio son la mencionada y la sociedad conyugal conformada por Sebastián Husni Sabatini y Amanda Velásquez Jara.
4. Aclárese la cláusula décima y décimo sexta de la minuta pre-inserta a la Escritura Pública materia de calificación, en la que señala que el monto de la hipoteca podrá ser modificada de acuerdo a la tasación que pudiera efectuar el Banco, hecho que tránsgrede lo normado por el artículo 1099° del Código Civil, en tanto el gravamen debe ser de cantidad determinada o determinable; por lo que, si bien es válido el pacto en virtud del cual el deudor faculta jal acreedor a modificar «unilateralmente el valor de la hipoteca, sin embargo no resulta inscribible la hipoteca cuyo monto inicialmente determinado puede ser modificado según varíe el valor de la tasación del inmueble, pues en tal.caso, dicho pacto hace indeterminado el valor del gravamen.
5. Sírvase acreditar la cancelación del Impuesto Predial e Impuesto de Alcabala.
[Continúa…]
Descargue en PDF la resolución
