Fundamento destacado: OCTAVO.- Respecto a la infracción normativa del artículo 1426 del Código Civil, al analizar la sentencia de vista objeto de impugnación, este Colegiado Supremo observa que la cláusula tercera, inciso D del contrato de compraventa obrante a fojas cuatro a seis, señala textualmente: “D. Los vendedores asumen el saneamiento legal del terreno y los servicios básicos de agua y desagüe”. Al respecto, la Sala Superior en el acápite 4.9 de la resolución recurrida considera que la recurrente no habría ofrecido medio probatorio en la cual se acredite que los demandantes se hayan comprometido al saneamiento del predio.
NOVENO.- Sin embargo, tenemos del contrato aludido que las propias partes, en uso de su libertad contractual, han establecido lo señalado en la cláusula tercera, inciso D del contrato de compraventa, aspecto que no fue cumplido conforme se puede dilucidar de las testimoniales contenidas en el acta de Audiencia Única obrante a fojas doscientos setenta y siete a doscientos setenta y nueve, donde se pregunta si los demandantes habrían cumplido con dicha cláusula, siendo que la codemandante Belicia Gavidia Sánchez de Lostaunau refirió que “no ofreció darle agua ni luz” y el codemandante Eleuterio Lostaunau Ramírez indicó al respecto que “solo había vendido el terreno”.
DÉCIMO.- En ese sentido, esta Suprema Sala considera que en el presente caso no se ha efectuado un análisis integral de los actuados, en razón a que resulta necesario que se emita pronunciamiento respecto a los elementos relacionados a la resolución extracontractual a la cual acudieron los demandantes para sustentar su pretensión de desalojo por ocupación precaria, así como también evaluar el cumplimiento de las prestaciones reciprocas que se comprometieron las partes, conforme a lo señalado en considerandos precedentes de la presente resolución, con la finalidad de verificar si la demandada se encuentra dentro de los alcances del artículo 1426 del Código Civil al suspender los pagos del contrato de compraventa ante el incumplimiento de los demandantes de la cláusula en cuestión, aspecto que debe ser considerado por la Sala Superior, con las alegaciones de las partes y pruebas actuadas en el presente proceso, por lo que deviene en fundada la presente denuncia casatoria.
SUMILLA: “En el presente caso resulta necesario que se emita pronunciamiento respecto a los elementos relacionados a la resolución extracontractual a la cual acudieron los demandantes para sustentar su pretensión de desalojo por ocupación precaria, evaluando el cumplimiento de las prestaciones reciprocas que se comprometieron las partes, con la finalidad de verificar si el cumplimiento o incumplimiento de la obligación de la demandada se encuentran en el supuesto regulado en el artículo 1426 del Código Civil”.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 1698-2018, LIMA NORTE
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, ocho de enero de dos mil veinte.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número mil seiscientos noventa y ocho – dos mil dieciocho en la presente fecha y producida la votación conforme a ley, procede a emitir la siguiente sentencia:
I.- MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandada María Aurora Vásquez Palacios, obrante a fojas cuatrocientos treinta y ocho, contra la sentencia de vista contenida en la resolución número treinta y cinco, de fecha veinte de noviembre de dos mil diecisiete, obrante a fojas trescientos ochenta y siete, expedida por la Primera Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, la cual confirmó la sentencia de primera instancia contenida en la resolución número veintisiete, de fecha diez de febrero de dos mil diecisiete, que declaró fundada la demanda, en consecuencia ordenó que la emplazada cumpla con desocupar y restituir en favor de la parte actora el inmueble a que se contrae el petitorio de la demanda.
II.- ANTECEDENTES DEL PROCESO:
2.1.- Hechos:
– Conforme se aprecia a fojas cuatro, la copia legalizada del contrato de compraventa celebrado entre Eleuterio Lostaunau Ramírez y Belicia Gavidia Sánchez de Lostaunau como vendedores y María Aurora Vásquez Palacios, celebrado con fecha dieciséis de abril de dos mil ocho, acordándose un precio de venta de doce mil dólares americanos (US$ 12,000.00).
– Respecto a la forma de pago, se estableció una cuota inicial de cuatro mil dólares americanos (US$ 4,000.00), siendo el saldo de ocho mil dólares americanos (US$ 8,000.00) pagados en 53 letras de cambio a razón de 52 letras, cada uno de ciento cincuenta y tres dólares americanos (US$ 153.00) y una de doscientos dólares americanos (US$ 200.00).
– Que, en la cláusula cuarta del referido contrato se pactó que “la contratante acuerda que en caso de que la compradora se retrase en tres letras consecutivas los vendedores ejercerán sus derechos rescindiendo el contrato de compra venta y dejar sin efecto el presente contrato cursándole carta notarial e inmediatamente procederá a efectuar la liquidación del dinero recibido de la compradora (…)”.
– Que, a fojas ocho se aprecia la copia legalizada de la carta notarial enviada por el codemandante Eleuterio Lostaunau Ramírez, de fecha seis de noviembre de dos mil doce, notificada a la demandada con fecha siete de noviembre de dos mil doce donde se le comunica la resolución del contrato del inmueble sub litis; ello en virtud del incumplimiento del pago de treinta letras de cambio.
2.2.- Demanda:
Mediante escrito de fecha cuatro de enero de dos mil trece, obrante a fojas dieciocho a veinticuatro, subsanada a fojas veintinueve, Eleuterio Lostaunau Ramírez y Belicia Gavidia Sánchez de Lostaunau, interponen demanda de Desalojo por Resolución de Contrato, contra María Aurora Vásquez Palacios, con la pretensión que la demandada cumpla con desocupar y restituir el inmueble urbano constituido por el lote N° 10, manz ana B Residencial Santa Patricia-Huertos de Naranjal, del distrito de San Martín de Porres, provincia y departamento de Lima, según Partida Registral N° 43 744488 de los Registros Públicos de Lima.
2.3.- Contestación:
Mediante escrito de fecha siete de enero de dos mil catorce, obrante a fojas ciento nueve, la demandada María Aurora Vásquez Palacios, procede a contestar la demanda, fundamentando los siguientes aspectos: i) Que, cumplió con pagar oportunamente con la letra de cambio número 17; sin embargo, la misma no fue entregada por la demandante. ii) Asimismo, dejó de pagar las letras de cambio señaladas por la parte demandante ante el incumplimiento de la cláusula tercera inciso D del contrato de compraventa por parte de los vendedores, referida al compromiso del saneamiento físico legal del predio materia de litis, respecto a los servicios de agua y energía eléctrica. iii) Que, una vez recibida la carta notarial, fue a conversar con la demandante Belicia Gavidia Sánchez de Lostaunau, quien le aseguró que no realizarían acciones hasta que hayan saneado el predio materia de litis. iv) Si bien existió una invitación a conciliar, nunca se determinó en la misma como punto a tratar el desalojo por ocupación precaria. Señala además que ella misma se encargó de los gastos respecto al saneamiento del inmueble, así como de los servicios básicos. v) Señala que ha cancelado más del cincuenta por ciento del precio de venta, adeudando solo la suma de cinco mil cuatrocientos cincuenta dólares americanos (US$ 5,450.00), por lo que no procede en el presente caso la resolución de contrato, más aún si existe un proceso judicial por ofrecimiento de pago seguido ante el Segundo Juzgado de Paz de San Miguel con expediente 150-2013, no cumpliéndose asimismo con las causales de desalojo. Finalmente, se indica que formula tacha contra los medios probatorios de la demanda, deduciendo asimismo excepciones de falta de legitimidad para obrar del demandante y de oscuridad o ambigüedad en el modo de proponer la demanda y contesta la demanda.
[Continúa…]
