Sumario: 1. Introducción; 2. El principio de publicidad registral; 3. La seguridad jurídica como fin supremo del registro; 4. Qué dice el Tribunal Constitucional; 5. Conclusiones.
1. Introducción
La presunción iure et de iure a la que se refiere el artículo 2012 del Código Civil parecería una afirmación por demás clara, que no merecería ningún tipo de método de interpretación jurídica a las que bien podría hacer referencia el Dr. Marcial Rubio Correa, no obstante a ello, la sentencia del Tribunal Constitucional – Pleno 137/2021 delimitó la correcta interpretación del referido artículo, en el sentido de que no debe entenderse que todas las personas deban conocer el contenido de cada inscripción registral, sino que, en el trafico de bienes y derechos, son los adquirientes los que están en la obligación de conocer todas y cada una de las inscripciones registrales vinculadas al bien de su interés.
Dicho esto, el derecho a la propiedad, que ya ha sido reconocido por el mismo Tribunal Constitucional como un derecho fundamental de la persona, ha venido siendo transgredido producto de una incorrecta interpretación por parte de magistrados y operadores jurídicos, lo cual vulnera la seguridad jurídica que otorga el registro, en consecuencia, se pretende exponer en este modesto aporte, algunos criterios registrales que apuntalan lo sostenido por el Tribunal Constitucional, y porque no, voces autorizadas de nuestra biósfera jurídica.
2. El principio de publicidad registral
El artículo 2012 del Código Civil establece que se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones; dicho esto, lo primero que podemos colegir, es que este artículo contiene una presunción iure et de iure, es decir, no admite prueba en contrario, pues se presume que todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones, debido a que todos tienen acceso al registro, pues la información es pública, y esto se deduce del numeral II del Título Preliminar y del artículo 127 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos.
En palabras del tratadista mexicano Carral y de Teresa, el principio de publicidad registral es el principio registral por excelencia, ya que sin este no puede concebirse la idea de un registro público de la propiedad. La función del registro entonces es revelar el estatus jurídico de los bienes registrados a toda persona, no importando si es o no tercero registral o interesado, ya que todos tienen derecho a acceder a los asientos registrales y a obtener constancias de ellos[1].
Por su parte, el reconocido jurista Gunther Gonzales Barrón ha hecho alusión a la publicidad registral, a propósito del pronunciamiento del Tribunal Constitucional respecto de la correcta interpretación del artículo 2012 del Código Civil, donde menciona:
La publicidad registral bien entendida, impone que, solamente tenga funcionalidad y operatividad la llamada publicidad cuando se trate de los actos de transmisión y adquisición de bienes. El tráfico de bienes[2].
Respecto al tráfico jurídico, el Tribunal Registral, mediante la Resolución 785-2009-SUNARP-TRL, ha emitido opinión señalando lo siguiente:
La publicidad registral cumple una función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, y solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundadas en la naturaleza sumaria, documental y no – contenciosa del procedimiento registral.[3]
3. La seguridad jurídica como fin supremo del registro
La seguridad jurídica en el ámbito registral constituye la garantía de inmutabilidad y oponibilidad de las situaciones jurídicas relativas a bienes y derechos, particularmente en materia de propiedad, frente a terceros. Este principio se sustenta en los efectos de la publicidad registral y en la exactitud de los asientos registrales, el cual permite confiar razonablemente en la información contenida en el registro, otorgando certeza respecto al contenido, titularidad y validez de los derechos inscritos.
El Tribunal Registral, al respecto, ha señalado en su Resolución 018-2014-SUNARP-TR-T, lo siguiente:
El registro cumple una doble función, por un lado, da certeza a los terceros sobre aquellas situaciones publicadas y, por otro, cuida que la realidad que obra en él sea inalterable por causas ajenas al normal tráfico jurídico. Esto es lo que se conoce como publicidad estática y dinámica, por la primera se defiende al titular registral, y en virtud de lo segundo se protege a los terceros que contratan teniendo como respaldo la fe del registro.[4]
Como diría el jurista Alan Pasco Arauco,
El sistema jurídico peruano está diseñado para que exista una relación directamente proporcional entre la confianza que el adquirente deposita en el registro y la seguridad en la contratación. A mayor confianza en el Registro, mayor es la seguridad que el sistema le otorga a nuestra adquisición.[5]
4. Qué dice el Tribunal Constitucional
El 26 de enero de 2021, el Pleno del Tribunal Constitucional, mediante sentencia recaída en el Expediente 00063-2017-PA/TC, resolvió el recurso de agravio constitucional formulado por el señor Hildebrando Moisés Betetta Millán. En los fundamentos jurídicos 7, 8 y 9 de la referida resolución, el Tribunal ha efectuado un desarrollo interpretativo expreso respecto al alcance y correcta aplicación del artículo 2012 del Código Civil. En tal sentido, el órgano supremo de control de la constitucionalidad ha fijado posición en los términos que se detallan a continuación:
7. Siendo así, este Tribunal advierte la existencia de un déficit en la motivación externa del razonamiento de la Sala Suprema emplazada. En efecto, del análisis de autos, se advierte que la Sala Suprema basó su decisión en el principio de publicidad registral, consagrado en el artículo 2012 del Código Civil, que dispone que “se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.
8. Sin embargo, como ya ha sostenido este Tribunal, el principio de publicidad registral esta vinculado a la seguridad jurídica a favor del comprador en el tráfico de bienes y derechos (Sentencia 1607-2013-PA-Fundamento 15). En tal sentido, la presunción contenida en el artículo 2012 del Código Civil no resulta erga omnes. Es decir, no es que toda persona sin más deba conocer el contenido de cada inscripción registral existente, sino que, en el tráfico de bienes y derechos, las personas adquirientes están en la obligación de conocer el contenido de las inscripciones registrales vinculadas al bien de su interés.
9. En sentido contrario, se tiene que una persona que sea titular de un bien o derecho registrable no está en la obligación de conocer el contenido exacto del estado de las inscripciones relacionadas con el mismo en todo momento. Ello contravendría el principio de seguridad jurídica, toda vez que implicaría una supervisión constante y continua sobre bienes y derechos propios a fin de evitar fraudes u otros actos agraviantes.
5. Conclusiones
- La interpretación tradicional del artículo 2012 del Código Civil es errónea, según la cual se presume que toda persona conoce el contenido de las inscripciones registrales, pues no puede entenderse en términos absolutos. Tal como lo ha señalado el Tribunal Constitucional, dicha presunción debe ser matizada, atendiendo a su finalidad dentro del tráfico jurídico de bienes y derechos.
- La publicidad registral, entendida como acceso público a la información contenida en los registros, cumple una función instrumental orientada a la protección de los terceros adquirentes, quienes sí están en la obligación de verificar el contenido de las inscripciones vinculadas al bien de su interés. Esta carga no puede trasladarse indiscriminadamente a todo sujeto, pues ello contravendría los principios de razonabilidad y seguridad jurídica.
- El principio de seguridad jurídica, piedra angular del sistema registral, exige que el contenido del registro sea confiable, estable y oponible frente a terceros. En ese sentido, su función va más allá de una presunción formal de conocimiento generalizado: implica la garantía de que los derechos inscritos se mantendrán protegidos ante actos jurídicos que puedan afectarlos arbitrariamente.
- La sentencia del Tribunal Constitucional (Expediente 00063-2017-PA/TC) representa un avance interpretativo importante al delimitar el alcance del artículo 2012 del Código Civil, al precisar que la carga de conocer el contenido registral recae sobre los adquirentes dentro del tráfico jurídico, y no sobre los titulares registrales ni sobre el público en general.
- Finalmente, una correcta comprensión de los principios registrales —particularmente los de publicidad y seguridad jurídica— exige una lectura sistemática y teleológica del ordenamiento. Solo así se podrá garantizar una adecuada protección del derecho de propiedad y del tráfico jurídico de bienes, evitando interpretaciones formales que vulneren la función garantista del registro.
[1] Coca Guzmán, Saúl José. “Qué es el principio de publicidad registral? (artículo 2012 del Código Civil)”. En LP [En línea]: https://n9.cl/z373g [Consulta: 15 de mayo de 2025].
[2] Gonzales Barrón, Gunther. “Importancia del criterio del TC sobre la publicidad registral”. En Tik Tok [En línea]: https://n9.cl/jb7oeg [Consulta: 15 de mayo de 2025].
[3] Bazán Carranza, Víctor. Comentarios al artículo 2012 del Código Civil: La correcta interpretación y aplicación del principio de publicidad registral. Gaceta Civil & Procesal Civil. Lima. Miraflores 2024, p. 242.
[4] Bazán Carranza, Víctor. Comentarios al artículo 2012 del Código Civil: La correcta interpretación y aplicación del principio de publicidad registral. Gaceta Civil & Procesal Civil. Lima. Miraflores 2024, p. 243
[5] Pasco Arauco, Alan. «Fraude inmobiliario. Análisis para una efectiva defensa legal de la propiedad”. En Academia.edu [En línea]: https://n9.cl/mctcqi [Consulta: 15 de mayo de 2025].
