Fundamento destacado: DÉCIMO TERCERO.- El Colegiado Superior, abundando en su fundamentación, expuso otros indicios dirigidos a desvirtuar que los referidos demandados hayan obrado de buena fe: i) el tiempo transcurrido entre la primera y segunda transferencia del inmueble, fue de apenas dos meses; ii) el demandado CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS, a pesar de haber sido notificado por carta notarial del veintisiete de junio de dos mil ocho, por el demandante sobre su derecho de propiedad, posteriormente realizó el tercer acto de disposición mediante escritura pública del dieciséis de agosto de dos mil ocho, y, iii) el precitado tercer acto de disposición fue realizado por el demandado CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS (y cónyuge NIKOLIEN SUZANNE BOS) en favor de su hermano DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS, evidenciando en los demandados la finalidad tener bajo control y dominio del entorno familiar el inmueble adquirido de manera irregular y consumar el despojo del bien que pertenece al demandante.
DÉCIMO CUARTO.- A juicio de este Supremo Tribunal, los fundamentos expresados en el décimo segundo y décimo tercer considerando de la sentencia de vista, encuentran suficiente sustento para desvirtuar la presunción legal relativa de la buena fe registral prevista en el ya citado artículo 2014 del Código Civil; de ahí que la protección que irradia este principio registral no alcance a la adquisición de los demandados CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS y DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS; por consiguiente, el segundo acto de disposición contenido en el contrato privado de compraventa del dieciocho de junio de dos mil siete (y escritura pública del veinte de junio de dos mil siete), que otorga MELISSA BEGAZO PINEDO a favor de CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS, así como el tercer acto de disposición contenido en la escritura pública de compraventa del dieciséis de octubre de dos mil ocho, que otorgan CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS y NIKOLIEN BOS a favor de DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS, incurren en las causales de nulidad previstas en los incisos 4) y 5) del Código Civil. En consecuencia, las infracciones procesales y la infracción material denunciada en el ítem III, deben ser desestimadas.
SUMILLA: El recurso de casación es infundado, pues la presunción de la buena fe registral en la que el recurrente se ampara (artículo 2014 del Código Civil), ha sido desvirtuada por la Sala Superior, en base a diversos indicios presentes en la cadena de transmisiones, como es la temporalidad en las transferencias, la falta de exhibición de medios de pago, la falta de verificación de quién se encontraba en posesión del inmueble, así como la relación familiar de hermanos del último contrato de compraventa; de ahí que la nulidad de los actos jurídicos denunciados, se hallan configuradas, bajo las causales de los incisos 4) y 5) del artículo 219 del Código Civil.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
SENTENCIA
CASACIÓN N° 801-2018
LIMA
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO
Lima, dieciocho de marzo de dos mil veintiuno.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA LA REPÚBLICA: vista la causa número ochocientos uno del año dos mil dieciocho, en audiencia virtual pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación de fecha nueve de enero de dos mil dieciocho, interpuesto por CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS[1] contra la sentencia de vista de fecha veintitrés de noviembre de dos mil diecisiete[2], que revocó la sentencia de primera instancia de fecha diecisiete de diciembre de dos mil doce[3], en el extremo que declaró infundada la demanda de nulidad de acto jurídico respecto de las minutas de fechas dieciocho de junio de dos mil siete y dieciséis de octubre de dos mil ocho y, reformándola, declaró fundado dicho extremo; en consecuencia, nula la minuta de compraventa celebrada el dieciocho de junio de dos mil siete entre MELISSA IRIS BEGAZO PINEDO y CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS sobre el inmueble de sub litis; así como la escritura pública de compraventa otorgada el veinte de junio de dos mil siete; nula la escritura pública del contrato de compraventa otorgada el dieciséis de octubre de dos mil dieciocho, entre CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS y NIKOLIEN SUZANNE BOS y DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS sobre el predio de litis; nulos los asientos registrales generados por los cuestionados actos jurídicos; con lo demás que contiene; con costas y costos.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha diecisiete de julio de dos mil ocho, obrante a fojas noventa y tres, modificada a fojas ciento treinta, PEDRO ATILIO MILICICH SÁNCHEZ interpone demanda de nulidad de acto jurídico contra: SOCIEDAD AGRÍCOLA SAN PABLO SA EN LIQUIDACIÓN, MELISSA IRIS BEGAZO PINEDO, CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS, NIKOLIEN SUZANNE BOS y DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS; planteando, como
pretensión principal: se declaren nulos (por las causales de falta de manifestación de voluntad, objeto jurídicamente imposible, fin ilícito, simulación absoluta y el artículo V del Título Preliminar del Código Civil) los actos jurídicos de compraventa del inmueble LOTE N° 5, MZ. 31, FUNDO EL PINO (hoy denominado Sebastián Barranca N° 1452, Distrito La Victoria, Provincia y Departamento de Lima), que están contenidos en: 1) Minuta de compraventa del veintisiete de marzo de dos mil siete y su correspondiente escritura pública del diecinueve de abril de dos mil siete y aclaratoria del doce de junio del mismo año: que otorga SOCIEDAD AGRÍCOLA SAN PABLO SA EN LIQUIDACIÓN a favor de MELISSA IRIS BEGAZO PINEDO, sobre el citado inmueble; 2) Minuta de compraventa del dieciocho de junio de dos mil siete y escritura pública del veinte de junio del mismo año: que otorga MELISSA IRIS BEGAZO PINEDO a favor de CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS, sobre el inmueble sub litis; 3) Escritura pública de compraventa del dieciséis de octubre de dos mil ocho que otorgan CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS y NIKOLIEN SUZANNE BOS a favor de DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS, sobre el inmueble; como pretensión accesoria: se declare la nulidad de los respectivos asientos registrales de la partida N° 4 9027880, en lo que se inscribieron las transferencias cuya nulidad se pretende.
Expresa los siguientes fundamentos:
– El inmueble sub litis fue adquirido el veintiséis de abril de mil novecientos cincuenta por su señor padre Américo Milicich Salazar de sus anteriores propietarios Aurelio Zurita Jaramillo y esposa, quienes a su vez lo adquirieron el cinco de diciembre de mil novecientos cuarenta y seis, de la Sociedad Agrícola San Pablo SA.
– El demandante heredó el referido inmueble de su señor padre y en su condición de propietario lo dio en arrendamiento a Sixto Joaquín Gonzáles Reyes, el cual le informó que recibió una notificación de un centro de conciliación, con lo cual tomó conocimiento de las supuestas transferencias materia de nulidad.
– En la primera transferencia del inmueble elevada a escritura pública el diecinueve de abril de dos mil siete, que otorga SOCIEDAD AGRÍCOLA SAN PABLO SA EN LIQUIDACIÓN a favor de MELISSA IRIS BEGAZO PINEDO, si bien se pactó como precio S/ 60,000.00, el notario no dio fe del pago.
– En la segunda transferencia del inmueble elevada a escritura pública el veinte de junio de dos mil siete, que otorga MELISSA IRIS BEGAZO PINEDO a favor de CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS, si bien se pactó como precio US$ 30,000.00, el notario no dio fe del pago.
– La tercera transferencia del inmueble elevada a escritura pública el dieciséis de agosto de dos mil ocho, que otorgan CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS y NIKOLIEN SUZANNE BOS a favor de DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS, aunque se pactó como precio US$ 100,000.00, los celebrantes son hermanos.
– Las causales de nulidad se configuran, si se tiene en cuenta que entre la primera y segunda transferencia transcurre apenas un mes, con lo que se prueba la intención de despojarlo de su propiedad.
– Todas las transferencias fueron realizadas sin que ninguno de los celebrantes haya ejercido la posesión del inmueble.
– La tercera transferencia se realizó una vez iniciado el presente proceso, incluso con una anotación de demanda (pendiente de inscripción), por lo que existiría simulación absoluta. – El accionante ha pagado todos sus impuestos como propietario del inmueble, por lo que queda claro que la apropiación fue ilegal.
2.1. Contestación.-
Mediante escrito de fecha dieciocho de diciembre de dos mil ocho[4] , CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS contesta la demanda en los siguientes términos:
– Niega haberse coludido con los codemandados para despojar al demandante de su propiedad.
– El acto jurídico mediante el cual adquirió el inmueble sub materia, fue totalmente legal, incluso el recurrente hizo las verificaciones a nivel registral.
– El recurrente es un tercero adquirente de buena fe registral, de acuerdo a lo establecido en el artículo 2014 del Código Civil.
– Que su transferente le haya otorgado en compraventa al poco tiempo de haber adquirido el inmueble, es parte de la libertad de contratar.
– Según el artículo VIII del Reglamento de Registros Públicos, “la inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.
– Sí sabía que el inmueble sub materia era ocupado por terceros, por lo que, inició un proceso de desalojo.
– Está de acuerdo en que el inmueble está signado con Jr. Sebastián Barranca N° 1452, Distrito La Victoria.
2.2. Declaración de rebeldía
Mediante resolución de fecha veinticinco de noviembre de dos mil nueve, se declaró en rebeldía a los demandados: MELISSA BEGAZO PINEDO, SOCIEDAD AGRÍCOLA SAN PABLO EN LIQUIDACIÓN SA, NIKOLIEN SUZANNE BOS y DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS.
3. Sentencia de Primera Instancia
El Cuarto Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, emitió la sentencia de fecha diecisiete de diciembre de dos mil doce[5] , que declaró fundada en parte la demanda; en consecuencia, nula la minuta de compraventa de fecha veintisiete de marzo de dos mil siete; e infundada la demanda, respecto de las minutas de fechas dieciocho de junio de dos mil siete y dieciséis de octubre de dos mil ocho.
– Se acredita que el inmueble materia de litis fue adquirido en mil novecientos cincuenta por el padre del demandante.
– Al no pertenecer el inmueble citado a la SOCIEDAD AGRÍCOLA SAN PABLO, no podía ser transferido a MELISSA BEGAZO PINEDO, por constituir objeto jurídicamente imposible transferir un bien que no le pertenece.
– Respecto al fin ilícito, si bien los representantes de la referida SOCIEDAD AGRÍCOLA SAN PABLO y MELISSA BEGAZO PINEDO, fueron denunciados por delito de estelionato, esta causal no alcanza a los dos posteriores adquirientes CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS y DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS.
– No se encuentra acreditado que la segunda y tercera transferencia hayan sido celebradas con conocimiento de la circunstancia descrita; por lo que se encuentran protegidos por la buena fe registral prevista en el artículo 2014 del Código Civil.
– No habiendo acreditado que los dos últimos adquirentes conocían de la inexactitud de los registros, la nulidad del primer acto de disposición, no les alcanza.
4. Recurso de apelación:
Mediante escrito de fecha dieciséis de marzo de dos mil trece[6] , PEDRO ATILIO MILICICH SÁNCHEZ, interpone recurso de apelación contra la referida sentencia; bajo los siguientes argumentos:
– No se tuvo en cuenta que entre la primera y segunda transferencia del inmueble sub litis, transcurrieron apenas dos meses; por lo que MELISSA IRIS BEGAZO PINEDO (primera adquirente) no usó ni disfrutó del inmueble, el cual se encontraba ocupado por SIXTO JOAQUÍN GONZÁLES REYES (inquilino del demandante).
– No se tuvo en cuenta que el codemandado CARLOS MANUEL GUIZADO SALINAS fue denunciado en otras oportunidades ante el Ministerio Público y le fueron instaurados procesos penales por los mismos hechos materia de proceso, con lo cual se acredita su modus operandi para apropiarse de inmuebles ajenos.
– A la fecha en que el codemandado DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS adquirió el inmueble, en Registros Públicos se encontraba inscrita la anotación de apelación por denegatoria de inscripción de título, por lo que tal hecho demuestra que existían irregularidades sobre los actos de disposición realizados sobre dicho bien, por lo que, el citado codemandado no actuó de buena fe.
– A pesar de que el codemandado DIEGO ANTONIO GUIZADO SALINAS tenía conocimiento del proceso de desalojo que se interpuso contra su arrendatario, inscribió su título de adquisición en el registro, lo cual acredita que actuó de mala fe.
[Continúa…]
