La temporada de verano empezó y con ello la afluencia a los balnearios ubicados al sur de Lima se activa aún más, dinamizando también el alquiler y la venta de casas de playa que, ante la pandemia del COVID-19 y la nueva normalidad, ya es menos estacional.
En efecto, para muchos limeños estos inmuebles se han convertido en su primera vivienda, debido al trabajo remoto. Por ello, si está evaluando o ya tomó la decisión de comprar una casa de playa es importante tener en cuenta algunas recomendaciones legales que, precisamente, Claudia Lucena, socia del estudio Miranda & Amado y especialista en temas inmobiliarios, detalla a continuación.
1. Ubicación
Para la compra de propiedades en la playa o el campo se debe tener consideraciones adicionales a las de un inmueble en la ciudad. En el caso de las casas de playa, es importante verificar que se encuentre ubicada fuera de la zona de playa (50 metros paralela a la línea de alta marea) y de la zona de dominio restringido (200 metros contados a continuación de la franja de zona de playa).
Para todas las denominadas residencias vacacionales, que suelen ser parte de condominios, es importante (y nada común) verificar previamente a la adquisición, el régimen legal al cual están sometidas, que puede ir desde uno simple de propiedad exclusiva y propiedad común a regímenes en los que se transfiere el derecho a construir en determinado lote y a adquirir lo construido, pero no el terreno. La verificación debe realizarse en el reglamento Interno del condominio, en el que además se podrán identificar las obligaciones y restricciones, así como las áreas, bienes, servicios y gastos comunes.
2. Reglamento interno
Siempre que se trate de inmuebles en edificios o condominios, es fundamental revisar el Reglamento Interno y otros aprobados por la Junta de Propietarios. Ello permitirá conocer cuáles son las áreas y los bienes comunes, el porcentaje de participación que corresponde al inmueble que se adquiere y la existencia de restricciones (por ejemplo, respecto de mascotas o invitados que se pueden llevar al balneario). Además, se conocerán cuáles son los gastos comunes y el porcentaje de participación en los mismos que le corresponderá asumir al adquirente.
3. Riesgos por evitar
Al comprar una vivienda existente (ya construida), hay tres riesgos principales que se deben evitar: ¿qué se está adquiriendo?, ¿de quién se está adquiriendo? y ¿está el inmueble limpio de cargas y gravámenes?
Lo mínimo que debe revisarse para mitigar los riesgos antes mencionados es, por un lado, la información registral:
- Área y construcción: confirmar que corresponda a lo que se está adquiriendo. Si la declaratoria de fábrica no está inscrita (el registro no es obligatorio) se puede solicitar al vendedor para constatar que la edificación se haya realizado contado con las licencias correspondientes y cumpliendo con todos los requerimientos normativos.
- Titularidad: Confirmar que el propietario registral sea quien esté vendiendo. Si se trata de personas naturales es importante determinar el estado civil y en el caso de personas casadas asegurar la participación de ambos cónyuges; en el caso de personas jurídicas verificar las facultades del representante.
- Cargas y gravámenes: Confirmar que no existan embargos y/o hipotecas, o que, estos vayan a ser levantados antes o con la compra.
La información registral debe necesariamente complementarse con la revisión física del inmueble, que permita determinar la situación física y la posesión del mismo. Se debe confirmar que el poseedor sea el propietario registral que estaría actuando como vendedor.
4. El contrato, ¿cómo hacerlo?
Los puntos que no deben dejarse de lado en el contrato de compra-venta del inmueble están asociados a los riesgos antes mencionados como: la correcta identificación de las partes, si se trata de personas naturales es importante determinar el estado civil; en el caso de personas casadas, asegurar la participación de ambos cónyuges y en el caso de personas jurídicas, verificar las facultades del representante; la correcta identificación de inmueble (descripción y partida registral) y declaraciones del vendedor con relación a la propiedad y la situación legal del inmueble (idealmente, inexistencia de cargas y/o gravámenes).
Además, Claudia Lucena comenta que es importante precisar correctamente el precio y la forma de pago, tratándose de inmuebles inscritos en Registros Públicos se sugiere que todo o la mayor parte del precio se pague luego de que la partida del inmueble haya sido bloqueada con la compra-venta.
Finalmente, indica que la oportunidad para la entrega de la posesión debería ser condición para el pago del precio o parte de este.
