Fundamento destacado: 18.2. La cláusula segunda del “contradocumento”, indicaría la simulación del acto jurídico de compraventa, contenido en la antes referida minuta, que debía elevarse a Escritura Pública el 16 de octubre del 2014 (pero en realidad se formalizó el 17 de octubre de 2014); en señal de conformidad con la simulación, las partes del contrato de compraventa y del contradocumento, hacen constar las firmas de los representantes legales de ambas empresas en el documento “Acuerdo de Partes”; especificando que la simulación tiene lugar “hasta encontrar a un mejor comprador y cancele efectivamente el precio del mercado”; incluso se acuerda dar preferencia a “Inversiones López SAC, hasta en un plazo de 6 meses, [en caso de no] optar por la compra”, de no ser así: “Inversiones López SAC, [dentro del plazo establecido] está obligada a realizar la transferencia al nuevo comprador”.
18.3. De lo antes señalado, se colige que la finalidad de la simulación era: “encontrar un mejor comprador que cancele el precio [de los inmuebles] del mercado”, como ha sido recalcada en los argumentos de la demanda[5]; pero tal objeto de la simulación, no resulta ser objetivo y no se condice con los demás términos del Acuerdo, como son los que aparecen en la tercera y cuarta estipulación, los que, evidentemente no se llevaron a cabo; por lo que, el citado contradocumento denominado “Acuerdo de Partes”, no es suficiente para justificar la celebración “en apariencia”, del acto jurídico cuya nulidad se pretende.
Resulta ilógico que, siendo la demandante una empresa dedicada a la construcción de edificios para su posterior venta por departamentos, se haya visto obligada a realizar todos los artificios que alega la demandante y otros que se proyectaron (tercera estipulación), para poder obtener un mejor precio de venta por los inmuebles sub-materia; ya que, bien podía ofertarlos al mercado eligiendo la mejor oferta. No se justifica que una empresa de tales características, tenga que recurrir a “simular” compraventas con préstamos bancarios y con garantía hipotecaria, de bienes inmuebles de su propiedad, los que justamente, quedarían afectados con dichas garantías; tampoco que sea necesario convenir con otra empresa (la demandada), a fin de que ésta asuma la deuda, mientras que el desembolso de los préstamos, debía ser entregado en su totalidad a la vendedora y que ésta no entregue el bien, a pesar de que el precio de venta de los inmuebles sub-materia, señalado en el contrato de compraventa elevado a escritura pública e inscrito en los Registros Públicos, fue totalmente pagado.
Al respecto, en la audiencia de vista de la causa, el abogado de la parte demandante (apelante), durante su informe, sostuvo que la intención del acto simulado “era obtener liquidez para la demandante, por parte del BBVA Banco Continental”, debido a que por aquella época –año 2014-, la demandante Salas Construcción E.I.R.L. no contaba con la liquidez suficiente para sus inversiones, optando por obtener un crédito hipotecario, a través de la hoy demandada Inversiones López Rodríguez. Tal explicación del abogado de la demandante, implica que el engaño no habría estado dirigido a la obtención de “un mejor comprador y mejor precio” de los inmuebles sub-materia (tiendas y sótano), sino hacia el Banco BBVA, para que la demandante pueda obtener la liquidez que necesitaba. Empero, si esta fue la real intención, no se hizo tal precisión en el mencionado Acuerdo de Partes y no obra medio probatorio alguno que lo acredite; menos aún, cuando las partes codemandadas en este proceso, no han ratificado la versión de la demandante y teniéndose que la carga de la prueba[6] recae en quien afirma los hechos en su demanda, no puede validarse el denominado Acuerdo de Partes, como el contradocumento pertinente e idóneo para acreditar que el contrato de compraventa con garantía hipotecaria de folios 11 a 15 vuelta, es en realidad un acto que adolece de simulación absoluta.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE CAJAMARCA
SALA ESPECIALIZADA CIVIL
EXPEDIENTE : 00134-2016-0-0601-JR-CI-02
PROCEDENCIA : Segundo Juzgado Especializado Civil
DEMANDANTE : Salas Constructora E.I.R.L.
DEMANDADO : Inversiones López Rodríguez
Rocío López Rodríguez
MATERIA : Nulidad de acto jurídico
SENTENCIA DE VISTA N° 043 – 2022-SCP
Resolución N° 13
Cajamarca, once de julio del año dos mil veintidós.
I. VISTOS:
1.1. Materia
Apelación[1] interpuesta por la demandante Salas Constructora E.I.R.L.; contra la Sentencia contenida en la resolución N° 06 de fecha 14 de octubre del 2020, que declaró infundada su demanda de nulidad de acto jurídico, incoada contra Inversiones López Rodríguez y Rocío López Rodríguez.
1.2. Antecedentes
- De la demanda
Mediante escrito de demanda (folio 26 a 34), Salas Constructora E.I.R.L., representada por su Gerente Roger Chunque Salas, interpone demanda de nulidad de acto jurídico, contra Inversiones López Rodríguez S.A.C. y Rocío López Rodríguez; formulando las siguientes pretensiones:
a) Pretensión principal:
– Nulidad del acto jurídico de compraventa (de una tienda comercial y un sótano) contenida en la Escritura Pública N° 4328, faccionada el 17 de octubre del 2014 en la Notaría del Dr. Flaminio Vigo Saldaña, contrato en el que intervienen como vendedor Salas Constructora E.I.R.L., y como compradora, Inversiones López Rodríguez S.A.C.; por la causal de simulación absoluta.
b) Pretensiones accesorias:
– Nulidad del asiento registral de la citada compraventa, efectuada en la Partida Electrónica N° 11147745, que ha dado lugar al Asiento N° C0002, del Registro de Predios de los Registros Públicos de la ciudad de Cajamarca; con relación a la tienda.
– Nulidad del asiento registral contenido en la Partida Electrónica N° 11147713, Asiento N° 0006, del Registro de Predios de los Registros Públicos de la ciudad de Cajamarca; con relación al sótano.
Con la condena del pago de costos y costas del proceso.
La demanda se sustenta en que Salas Constructora E.I.R.L., como empresa dedicada a la construcción de edificios y posterior venta de departamentos, construyó dos edificios en el Jr. Santa Teresa de Journet en la ciudad de Cajamarca; para poder negociarlos, se realizaron las siguientes independizaciones: i) Una tienda ubicada en el Primer Nivel – Sección 33 – Tienda A, de 78.36 m2 , Jr. Santa Teresa de Journet N° 424, inscrita en la Partida Electrónica N° 11147745 de los Registros Públicos de esta ciudad; ii) Un sótano denominado como Sección 01 – Sótano A – Sección 01, de 110.03 m2 , inscrito en la Partida Electrónica N° 111447713 de los Registros Públicos de Cajamarca. Por acuerdo interno entre los codemandados y la demandante, decidieron simular un acto jurídico, la compraventa de una tienda comercial y un sótano, contenida en la Escritura Pública N° 4328, para que posteriormente el bien sea vendido a un tercero, pero las codemandadas se niegan a cumplir lo pactado.
Los referidos inmuebles jamás han salido de la esfera patrimonial de la demandante, lo que comprueba que la Escritura Pública N° 4328, de fecha 17 de octubre del 2014, contiene un acto jurídico simulado, incluso existe un documento denominado “Acuerdo de Partes”, suscrito entre las mismas partes el 16 de octubre del 2014, un día antes de la escritura pública de la compraventa simulada, donde declararon que dicho acto jurídico, es un acto simulado; que jamás existió manifestación de voluntad de concretar el negocio de compraventa, mucho menos un pago de adelanto y/o inicial por la supuesta transferencia.
[Continúa…]
