La subrogación del retrayente en el lugar del comprador no implica la modificación del contrato de compraventa originario del derecho de retracto [Resolución 550-2021-Sunarp-TR-L]

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Fundamento destacado: 15. Es pertinente señalar que el retracto es el derecho otorgado por ley a determinadas personas[11], a fin de sustituirse en el lugar del comprador de un bien determinado. El retrayente reemplaza al comprador primigenio y aunque asume dicha posición, así como todas las obligaciones establecidas en el contrato de compraventa[12]. En ese sentido, la subrogación del retrayente en el lugar del comprador no implica la modificación del contrato de compraventa originario del que ha nacido el derecho de retracto. El contrato de compraventa inicial permanece inatacable por el retracto, no sufre variación alguna, puesto que ni el vendedor devuelve el precio que se ha adjudicado en mérito a aquel, ni este precio en su cuantía es devuelto al comprador por parte de su contratante, sino por un tercero (retrayente) que no había intervenido en el contrato. Por otra parte el comprador, no devuelve el predio al vendedor, sino que se ve obligado a entregarlo a un tercero (retrayente) que no ha intervenido en la relación contractual.


TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°. – 550 -2021-SUNARP-TR-L

Lima, 26 de marzo 2021

APELANTE : JUAN CLÍMACO OSPINO NÚÑEZ.
TITULO : N° 2362318 del 9/12/2020.
RECURSO : H.T.D. N° 459 del 16/1/2021.
REGISTRO : Predios de Huancayo.
ACTO : Rectificación.
SUMILLA:

IMPROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN
No procede la rectificación de un asiento registral cuando su contenido se adecúa al título archivado que le dio origen.

EFECTOS DE ANOTACIÓN DE DEMANDA Y SENTENCIA FIRME
La sentencia firme que declara fundada la demanda de retracto y dispone la subrogación del demandante en el lugar del comprador, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de la demanda respectiva, enervando los asientos registrales incompatibles que hubieran sido extendidos luego de la referida anotación. Ello aun cuando el juez no hubiere emitido pronunciamiento sobre dicho extremo.

l. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación, se solicitó la rectificación del asiento CO0014 de la partida electrónica N* 11005935 del Registro de Predios de Huancayo, en el que obra la inscripción de la sentencia que ordenó la subrogación del demandante Juan Clímaco Ospino Núñez en el lugar del comprador Carlos Ernesto Lazo Maraví (asiento CO0009), por haberse omitido señalar el asiento CO0013 de la acotada partida, ha quedado sin efecto al retrotraer sus efectos a la anotación de demanda respectiva (asiento DOOO04).

A dicho efecto, se presentó formato de solicitud de rectificación de inscripción suscrito el 9/12/2020 por Paul Ramírez Vela y escrito del 3/12/2020 suscrito por Juan Clímaco Ospino Núñez.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Huancayo, Yamiz Jonathan Oblea Silva, formuló la siguiente tacha sustantiva:

1.- ACTO SOLICITADO: Rectificación de error de concepto. Antecedente registral: P.E. 02007213 de Predios de Huancayo.

II. IDENTIFICACIÓN DE DEFECTOS INSUBSANABLES:
2.1.- Se solicita la inscripción de rectificación por error de concepto del asiento CO0014 de la partida N° 11005935, en el cual obra inscrita la subrogación, en el sentido que se debe adicionar que “el asiento CO0013 queda sin efecto en merito a la medida cautelar inscrito en el asiento DOOO04 de la partida referida”, respecto del cual y conforme al Art. 2011 del C.C., manifestamos lo siguiente:
Al respecto conforme a lo previsto por el artículo 2013 del Código Civil y numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, normas que consagran el principio de legitimación, los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el RGRP, se declare judicial o arbitralmente su invalidez, o se cancelen en sede administrativa por haberse acreditado la suplantación de identidad o falsedad documentaria, en los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
Por su parte, el artículo 75 del TUO del RGRP define la inexactitud registral como todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extra registral, estableciendo que dichas inexactitudes se rectificarán en la forma establecida en el Título VI del Reglamento General cuando sean consecuencia de un error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, en caso contrario, la rectificación deberá efectuarse en mérito a título modificatorio posterior que permita concordar lo registrado con la realidad. Por su parte, el artículo 76 del TUO del RGRP establece que el registrador es el encargado de rectificar los errores materiales, de oficio o a petición de parte, en mérito al respectivo título archivado que sustentó la extensión del asiento inexacto. Por su parte, los errores de concepto se rectifican siempre a petición de parte, salvo que con ocasión de la calificación de un título el Registrador determine que la inscripción no podrá efectuarse si previamente no se rectifica el error de concepto. Asimismo, el error, puede ser material o de concepto, es una especie de la inexactitud que integra el catálogo de distintas causas de posibles discordancias entre la realidad y el Registro, tal como lo establece el artículo 81 del RGRP.
Que, en lo que respecta al caso sub-exámine, tenemos que verificado el título archivado 42245 de fecha 23.10.2012, en virtud del cual se inscribió la subrogación por mandato judicial, se advierte que el mandato judicial inscrito en el asiento CODO14 de la Partida N° 11005935, obra tal y conforme consta en el título archivado. En consecuencia, no existe error imputable a este Registro, el mismo que deberá ser rectificado a instancia de parte, mediante título modificatorio.
Debe tenerse presente que en ocasiones, los mandatos judiciales generan duda respecto de sus alcances con relación a los actos que deban inscribirse. En tales supuestos, el Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia ha señalado que los alcances de los mandatos judiciales se determinan aplicando el principio de literalidad, es decir, los alcances de dichos mandatos serán conforme a sus propios términos, sin que las instancias registrales puedan, vía interpretación, restringir o ampliar sus alcances respecto a la situación o derecho que deba mantenerse.
Lo expuesto encuentra sustento en el carácter vinculante de las decisiones judiciales, establecido como principio – deber de la administración de justicia en el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que señala: “Toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de indole administrativa, emanadas de autoridad judicial competente, en sus propios términos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley señala. Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominación, fuera de la organización jerárquica del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento de causas pendientes ante el órgano jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido, ni retardar su ejecución, ni cortar procedimientos en trámite, bajo la responsabilidad política, administrativa, civil y penal que la ley determine en cada caso”.
Por las razones expuestas y al no existir pronunciamiento expreso en cuanto a la cancelación del asiento CO0013 o nulidad del acto jurídico, es que se TACHA el presente título, por cuanto no existe error que rectificar; de conformidad con lo señalado en el artículo 43-A TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
III. BASE LEGAL: Arts. 2011 del C.C., Arts. 7, 31, 32 y 43-A del T.U.O. del R.G.R.P.

[Continúa…]

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