Hace unos meses, mediante el Decreto de Urgencia N.º 100-2020, se establecieron medidas que permitieron la celebración de juntas generales de manera virtual o no presencial; no obstante, el Ejecutivo omitió considerar a la Junta de Propietarios (en adelante “JP”) dentro del ámbito de aplicación[1]. De esta forma, surgió la interrogante: ¿qué sucede con la celebración de las juntas generales en el caso de la JP?
Como recordarán, el 18 de enero de 2021, la Resolución N° 026-2021-SUNARP-TR-T terminó con esta incertidumbre, pues resolvió que la JP sí puede sesionar de manera virtual (aunque este no sea una persona jurídica y a pesar de que su reglamento interno omita pronunciarse sobre esa modalidad).
El razonamiento del Tribunal Registral fue meridiano: la finalidad de la norma era “franquear la posibilidad que las personas jurídicas expresen su voluntad social para poder circular en el tráfico jurídico y no deteriorar ni su propia economía ni la economía nacional”, en este sentido – en la práctica- se extendió el alcance del DU N.º 100-2020 hacia la JP[2], tal como se desprende del siguiente párrafo:
“Desde esa perspectiva es claro que si bien la junta de propietarios no tiene personería jurídica como las llamadas personas jurídicas (esto es, ni existencia distinta entre ella y sus miembros, ni incomunicabilidad patrimonial), sí comparte con ellas el tratarse de un grupo o conglomerado de personas que necesita expresarse como unidad, con voluntad social, para gestionar tanto sus asuntos al interno como al externo del mismo, por lo que podemos concluir que el D.U. 100-2020 es infra inclusivo con relación a ellos y supone un franco recorte en sus derechos de asociación y convivencia por lo que, la regulación normativa de dicho decreto de urgencia, debe extender sus alcances a la junta de propietarios, estando al mandato constitucional de no discriminación y al principio pro homine.[3]” (resaltado propio)
Sin embargo, por lo menos para una Sala del Tribunal Registral, la dinámica de la realidad nos obligó a dar un paso más: si bien ya es posible celebrar sesiones virtuales por parte de la JP, ¿quiénes deben suscribir el acta? ¿acaso debe ser firmado por todos los asistentes a la reunión virtual?
Al respecto, el pasado 11 de marzo de 2021, la Resolución N° 457-2021-SUNARP-TR-L resuelve esta nueva interrogante a propósito del siguiente caso: el registrador deniega la inscripción de la Junta Directiva de una JP porque sostiene, bajo el amparo del artículo 149 del T.U.O. del Reglamento de la Ley N° 2715, aprobado por D.S. Nº 035-2006- VIVIENDA[4], que el acta debe ser firmada por todos los participantes de la junta general, y en este caso, solamente firmaron el presidente y el secretario[5].
Como hemos advertido, lo dispuesto por el DU N.° 100-2020 bien se puede extender a la JP (así no sean consideradas como personas jurídicas), pero, además, en aplicación del mencionado D. U., el Tribunal señaló que no resulta exigible la suscripción por parte de todos los propietarios asistentes a la sesión celebrada virtualmente, pues la finalidad de la norma es facilitar las sesiones virtuales, de manera que la suscripción del acta también debe ser proporcional con tal fin.
En este sentido, el Tribunal concluye en la Resolución N° 457-2021 antes citada, que el acta celebrada virtualmente sí puede ser firmada solo por el presidente y secretario que presidieron la sesión, es decir, no es necesario que todos los propietarios reunidos (virtualmente) firmen el acta.
Queda claro que, a partir de esta Resolución (aunque tampoco ostente la calidad de precedente), los registradores bien pueden permitir la inscripción de un acta que recoja una sesión virtual y que cuente con la suscripción solo del presidente o el secretario (debidamente autorizados), pues – como ya se mencionó- la finalidad del DU N° 100-2020 es facilitar la toma decisiones de las personas jurídicas, y también de la JP[6].
Finalmente, es importante resaltar que la razonabilidad y proporcionalidad son criterios rectores que debe seguir la administración y los funcionarios públicos para la adopción de sus decisiones, como en este caso, que se amplió la aplicación del DU 100-2020 en favor de los principios rectores de no discriminación y pro homine.
Así, el Tribunal entendió que se trata de facilitar el camino para llevar a cabo la celebración de acuerdos válidos sin la necesidad de una sesión presencial o la firma de todos los asistentes a la sesión virtual. Al fin de cuentas, los acuerdos adoptados tendrán un impacto en la convivencia de los miembros de la JP cuyo desenvolvimiento no se puede detener por la pandemia.
[1] Tan solo se facultaron para celebrar juntas generales no presenciales a las sociedades, asociaciones, fundaciones o comités u otras personas jurídicas privadas.
[2] Ver también https://lpderecho.pe/junta-de-propietarios-virtuales-es-inscribible-la-sesion-virtual/
[3] Resolución N° 026-2021-SUNARP-TR-T, f.j. 10.
[4] Artículo 149.- Contenido y forma del acta En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.
[5] Cabe precisar que el evento ocurre dentro del marco del Estado de Emergencia nacional y posterior a la entrada en vigencia del DU 100-2020.
[6] A propósito de ello, el 14 de mayo de 2021 se publicó la Ley que modifica el artículo 21-A de la ley 26887, Ley General de Sociedades, a fin de regular las sesiones no presenciales y el ejercicio de los derechos de voz y voto no presenciales en las sociedades y dicta otras disposiciones; sin embargo, nuevamente se excluye a la JP por no ser una persona jurídica.
