Junta de propietarios virtuales. ¿Es inscribible la sesión virtual?

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Desde el pasado 6 de marzo de 2020 nos mantenemos en un Estado de Emergencia Sanitaria. Así, con el fin de salvaguardar nuestra salud, el Estado nos impone medidas que afectan y que han cambiado, muchos aspectos de nuestra vida, tanto sociales, políticos y económicos.

Naturalmente, el tránsito jurídico no es ajeno a las restricciones impuestas por el Gobierno, no solo porque se paralizaron las actividades de las instituciones jurídico-estatales, sino también porque la normativa vigente no se encontraba preparada para afrontar los hechos que hoy atravesamos, dejando en incertidumbre situaciones con relevancia jurídica.

Así las cosas, una situación que en particular se ha visto trastocada es la inscripción de los acuerdos tomados por las Juntas de Propietarios, cuando éstas realizan sesiones de manera virtual (vía alguna plataforma como Zoom, Google Meets, etc). A la fecha no se ha emitido una normativa clara sobre el asunto y aunado a ello tenemos que la mayoría de Reglamentos Internos (RI) no contemplan este tipo de sesiones virtuales, dado que hasta la etapa de pandemia y distanciamiento social su uso no era muy frecuente[1].

Es el caso que el pasado 15 de agosto de 2020 la Dirección Técnica Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, publicó la Resolución 013-2020- SUNARP/DTR, donde señala que solo se permitirá inscribir sesiones virtuales con carácter universal, esto es, que contaran con la participación del 100% de propietarios. La interrogante es ¿cuán factible es en la realidad alcanzar dicha universalidad, menos aún en la situación que vive el país?

Días después, el 27 de agosto de 2020, se publica en el diario El Peruano el Decreto de Urgencia 100-2020, el cual establece medidas que permiten a las sociedades, asociaciones, fundaciones, comités u otras personas jurídicas privadas reguladas por leyes especiales, convocar y celebras asambleas no presenciales. Como es de verse, nunca mencionaron a las Juntas de Propietarios que como sabemos, no son personas jurídicas.

Recientemente, la Sala del Tribunal Registral (TR) de Trujillo ha admitido la realización de sesiones virtuales para Juntas de Propietarios, aun cuando el RI no haya previsto dicha forma de reunión, y lo justifica de acuerdo al mandato constitucional de no discriminación y al principio pro homine que justifica la aplicación analógica del Decreto de Urgencia 100-2020.

En el caso concreto se solicitó la inscripción de la nueva directiva de la Junta de Propietarios de un edificio ubicado en Santiago de Surco, para lo cual se adjuntó la copia certificada del acta de sesión extraordinaria de Junta de Propietarios celebrada de forma virtual a través de la plataforma Zoom.

Sin embargo, la Registradora dispuso la tacha sustantiva del título, indicando que dicha modalidad de sesión no se encontraba prevista en el RI del edificio y solo se podía inscribir la directiva de Juntas de Propietarios siempre y cuando estas sean universales. Asimismo, agregó que el Decreto Urgencia 100-2020 solo le era aplicable en el caso de personas jurídicas; no obstante, la Junta de Propietarios no tiene personería jurídica.

En la apelación, el administrado solicitó que el Decreto de Urgencia 100-2020 se interprete de una manera extensiva, incorporando y no excluyendo a las Juntas de Propietarios, pues estas son organizaciones reguladas por la Ley 27157. En efecto, en la Directiva 009-2008-SUNARP-SN les reconoce relativa personalidad jurídica, hasta con la posibilidad de adquirir bienes, celebrar contratos, interponer demandas, entre otros.

En mi opinión, el criterio tomado por la Sala del Tribunal Registral (TR) de Trujillo es correcto. Aguardamos que dicho criterio en el más breve plazo se constituya como un precedente vinculante.

Ahora bien, si a Usted le preocupa que la resolución emitida por el TR de Trujillo contravenga las normas del RI, debemos precisar que las normas están hechas para viabilizar la realidad y entre tanto no se contravenga los derechos de los propietarios, no debería escarapelarnos que una sesión virtual se inscriba. ¡¡¡Asumamos la nueva realidad!!!

Obviamente, las sesiones virtuales deben ceñirse a las formalidades que establece cada RI en cuanto a quorum y convocatoria, además, los acuerdos deben ser tomados con el voto válido de los propietarios que participen en la sesión, dejando constancia de ello, en la medida de lo posible y con la conformidad de los participantes, mediante la grabación del método virtual.


[1] Recordemos además la referencia legal a celebrar las sesiones en el “lugar del predio”.

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