Fundamentos destacado: Décimo.- Que, bajo tal premisa, resulta evidente que el Colegiado Superior no ha cumplido con el deber de establecer si las edificaciones y/o construcciones realizadas por la demandante tienen calidad de mejoras, toda vez que señala, sin mayor análisis, que las obras efectuadas corresponden a edificaciones que deben sustanciarse a través de la pretensión de accesión. En efecto la Sala Superior no ha tomado en consideración el informe pericial de fojas seiscientos quince y siguientes (pericia que no fue objeto de cuestionamiento por las partes), por el cual los peritos han establecido la existencia de mejoras así como de edificaciones construidas, esto es, si bien se alega la existencia de edificaciones, corresponde al órgano jurisdiccional verificar y detallar aquellas mejoras que deben ser reembolsadas. Asimismo, dicho informe pericial debe ser contrastado con otros medios probatorios aportados en el proceso, como lo es el Contrato de Arrendamiento de fecha uno de diciembre de dos mil cuatro, presentado por la demandada, en cuya virtud se otorgó en arrendamiento el inmueble a favor de la empresa demandante, habiéndose detallado en el contrato el estado del inmueble, y por el cual se ha convenido las mejoras a efectuarse tanto por el arrendador como por la arrendataria, las cuales se realizarán con la finalidad de promover y viabilizar el giro de sus actividades.
SUMILLA: La decisión adoptada por el Colegiado Superior vulnera el derecho de tutela procesal efectiva y el debido proceso, en su manifestación a obtener una sentencia fundada en derecho, por cuanto si bien la demandante ha señalado que ha realizado edificaciones sobre el terreno materia de propiedad de la empresa demandada Bienes y Raíces Alejandrina Sociedad Anónima Cerrada, ello no es motivo suficiente para expedir un pronunciamiento inhibitorio alegando una supuesta falta de conexión lógica entre los hechos y el petitorio, habida cuenta que en el proceso se ha establecido de forma concreta la controversia y existen elementos suficientes para expedir un pronunciamiento de fondo.
CASACIÓN 2278-2016 HUAURA
PAGO DE MEJORAS
Lima, veintitrés de abril de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número dos mil doscientos setenta y ocho – dos mil dieciséis, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN:
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema el recurso de casación interpuesto por la empresa Agroindustrial Literas Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (AGROLIT) a fojas setecientos setenta y nueve, contra la sentencia de vista de fojas setecientos cincuenta y dos, de fecha uno de marzo de dos mil dieciséis, emitida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Huaura, que revocó la sentencia apelada de fojas seiscientos noventa y ocho, de fecha veinticuatro de julio de dos mil quince, que declaró fundada en parte la demanda, y reformándola declaró improcedente la misma.
2. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN:
Por resolución de fecha veintiocho de abril de dos mil diecisiete, corriente a fojas cincuenta y cinco del cuaderno de casación, se ha declarado procedente el recurso de su propósito por las siguientes causales denunciadas:
I) La infracción normativa del artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Perú, así como los artículos I y III del Título Preliminar del Código Procesal Civil, alegándose que:
a) En la demanda, la empresa recurrente solicitó el pago de las mejoras efectuadas a partir del año dos mil ocho, introducidas en el predio ubicado en la calle San Luis sin número de la urbanización Santa Catalina, distrito y provincia de Barranca, cuando ya existía la edificación y las construcciones preexistentes, conforme se consigna en la Cláusula Primera, numeral 1.1.2 del Contrato de Arrendamiento suscrito por esta y César Augusto Virhuez Robles, y por lo tanto, no opera la accesión sino el pago de mejoras, por cuanto precisamente, para acelerar y culminar las construcciones existentes en dicho bien, se introdujeron las mejoras en el predio a partir del año dos mil ocho, corroborado ello con lo dispuesto en la Cláusula Novena primer párrafo del precitado Contrato de Arrendamiento.
b)Se ha emitido una sentencia inhibitoria, sin motivar las razones por las cuales la Sala Superior considera que las modificaciones efectuadas por la empresa demandante no califican como mejoras, pese a que a lo largo del proceso se ha acreditado que en el predio existían construcciones preexistentes, las cuales consistían en una Planta de Incubación que se encontraba en construcción, de modo que las modificaciones al predio califican como mejoras y no como accesión o construcción en terreno ajeno.
II) La infracción normativa del artículo 916 del Código Civil, alegando que se acredita de manera fehaciente e indubitable que las modificaciones que se han realizado en el predio sub litis califican como mejoras y no como accesión, pues, cuando se introdujeron las mejoras en el predio en el año dos mil ocho, ya existían edificaciones y construcciones, las cuales consistían en una Planta de Incubación, según se consigna en el Contrato de Arrendamiento de fecha uno de diciembre de dos mil cuatro, así como el Informe Pericial, a lo que se suma que la empresa demandada ha reconocido expresamente que en el predio ya existían construcciones, según las afirmaciones vertidas en el escrito de contestación de la demanda, documento que constituye declaración asimilada, de conformidad con el artículo 221 del Código Procesal Civil.
III) La infracción normativa del artículo 938 del Código Civil, alegando que la norma referida ha sido aplicada indebidamente, por cuanto no resulta aplicable en los procesos de mejoras, sino donde se discuta la accesión.
3. ANTECEDENTES:
Previo a la absolución de las denuncias formuladas por la parte recurrente, conviene hacer las siguientes precisiones respecto de lo acontecido en el proceso:
3.1 La empresa Agroindustrial Literas Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (AGROLIT), interpone demanda contra la empresa Bienes y Raíces Alejandrina Sociedad Anónima Cerrada, a efectos que se le paguen las mejoras efectuadas en el predio ubicado en la calle San Luis sin número de la urbanización Santa Catalina, distrito y provincia de Barranca, departamento de Lima, por la cantidad de un millón de soles(S/1`000,000.00).
3.2 Los fundamentos de la pretensión se sostuvieron con los siguientes fundamentos fácticos:
i. Indica que con fecha veinte de octubre del dos mil once, fue notificada con la demanda de desalojo por ocupación precaria interpuesta por Bienes y Raíces Alejandrina Sociedad Anónima Cerrada respecto del predio ubicado en la calle San Luis sin número o número 354 de la urbanización Santa Catalina, distrito y provincia de Barranca, departamento de Lima, asegurando que se encuentra en posesión del predio ubicado en la calle San Luis número 354, urbanización Santa Catalina, distrito de Barranca, que forma parte del predio de mayor extensión ubicado en la Parcelación Santa Catalina, del mismo distrito y provincia en referencia.
ii. La empresa Agroindustrial Literas Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (AGROLIT) había efectuado edificaciones y construcciones sobre el predio aludido, las mismas que han radicado en la compra de materiales de construcción utilizados para realizar construcciones y edificaciones de una fábrica denominada Planta de Incubación.
iii. Las construcciones y edificaciones efectuadas por la empresa Agroindustrial Literas Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (AGROLIT), del cual Bienes y Raíces Alejandrina Sociedad Anónima Cerrada pretende desalojarlo, no pueden ser separadas del terreno, pues es física y jurídicamente imposible que retiren del terreno todas las construcciones que se han realizado a partir del año dos mil ocho. Por lo que dicha empresa refiere tener el derecho de valor actual de las mejoras útiles que existan al tiempo de la restitución y así también, la emplazada tiene la obligación de reembolsarles las mejoras efectuadas en el predio sub litis y que tienen el derecho de retención.
3.3 Mediante sentencia de primera instancia de fecha veinticuatro de julio de dos mil quince, se resolvió declarar fundada en parte la demanda, interpuesta por la empresa Agroindustrial Literas Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (AGROLIT) y ordena que la empresa demandada pague la suma de quinientos veintinueve mil setecientos cuarenta y tres soles con treinta y dos céntimos (S/529,743.32), más intereses legales, expresando como fundamentos:
i. La demandante viene posesionando el predio en que ha realizado las mejoras de acuerdo a la necesidad del giro de negocio que pudiera dedicarse en la producción de bienes agroindustriales como se advierte de su constitución de empresa en la Partida número 11665438 que obra a fojas cinco y siguientes de autos.
ii. El informe pericial realizado ha constatado que con la compra de materiales se ha construido la Planta de Incubación, así como los acabados de las edificaciones, todas ellas libres de cuestionamiento, tanto es así que en la audiencia especial de ratificación de los señores peritos, las partes no han hecho ninguna observación al informe pericial referido en el considerando anterior. Dichos auxiliares jurisdiccionales han indicado específicamente las obras efectuadas, cuales son aquellas que tienen la calidad de útiles por haber dado mayor valoración y rentabilidad al predio.
3.4 Apelada la sentencia de primera instancia, se emitió la sentencia de vista la cual revocó la impugnada, en el extremo que declaró fundada en parte la demanda; reformándola, declaró improcedente la misma, bajo los siguientes argumentos:
La propiedad respecto a edificaciones de terrenos, cuyos propietarios son diferentes titulares es tratado en la accesión, según lo dispuesto por el artículo 938 y siguientes del Código Civil. Pero para poder definir cuándo estamos ante mejoras y cuándo ante una accesión, debemos tener presente que si la obra constituye apenas un incremento, modificación o reparación de una obra preexistente, en este caso se trata de “mejoras”. Pero en cambio si la obra implica una incorporación de bienes no existentes, como edificaciones, sembríos o plantaciones nuevas, corresponderá recurrir a la figura de la accesión. Se advierte en el planteamiento de la demanda la falta de conexión lógica entre el petitorio y los hechos expuestos, pues si bien la pretensión es de pago de mejoras, al referirse a construcciones efectuadas sobre terreno ajeno se aprecia que los hechos están referidos a la accesión, determinándose la improcedencia de la demanda.
[Continúa…]
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