Sumario: 1. Antecedentes, 2. Los errores de la Corte Suprema, 2.1 El Contrato había quedado resuelto y, por ende, estábamos ante un poseedor precario, 2.2 El IV Pleno Casatorio ha confirmado que la resolución contractual genera posesión precaria, 2.3 No era relevante que el caso no encaje en los artículos 1701 y 1703 CC, 3. El problema no es “qué” resolvió la Corte, sino “cómo” lo argumentó, 4. Conclusiones.
Alan Pasco Arauco*
1. Antecedentes
En la Casación 2896-2017-Lima Este se resolvió la demanda de desalojo por falta de pago (en adelante, la “Demanda”) interpuesta por Francisco Duran Herrera (en adelante, el “Demandante”) contra Irma Castillo Aquino (en adelante la “Demandada”), a efectos de que esta última restituya la posesión del local comercial (grifo) constituido por un área de 2800 m2 ubicado en el Km. 13, San Juan de Pariachi, Distrito de Ate (en adelante, el “Inmueble”).
Los hechos que dieron lugar al caso fueron los siguientes:
- El Demandante y la Demandada celebraron un contrato de arrendamiento sobre el Inmueble (en adelante, el “Contrato”) por el plazo de 3 años, contados desde el 22 de agosto de 2009 hasta el 22 de agosto de 2012.
- En el Contrato se pactó la resolución del mismo ante el eventual incumplimiento del pago de la renta.
- Mediante carta notarial de fecha 10 de agosto de 2011, reiterada el 04 de noviembre del mismo año (en adelante, las “Cartas Notariales”), el Demandante dio por resuelto el Contrato invocando el incumplimiento del pago de la renta.
- Dada la negativa de la Demandada a restituir la posesión del Inmueble, el Demandante solicitó el desalojo invocando la causal de falta de pago.
Tanto en primera como en segunda instancia se amparó la Demanda. Ante ello, la Demandada interpuso recurso de casación (en adelante, el “Recurso”) argumentando que, ya que el Contrato había quedado resuelto, el desalojo debió sustentarse en la causal de “posesión precaria” y no en la de falta de pago de la renta.
La Corte Suprema (en adelante, la “Corte”) desestimó el Recurso por considerar que el Contrato sí estaba vigente, por lo que la causal invocada (desalojo por falta de pago) fue la correcta. El argumento de la Corte fue el siguiente:
Debe entenderse que, al no encontrarse los efectos de las Cartas Notariales dentro de los supuestos previstos en los artículos 1701° y 1703° del Código Civil, el contrato de arrendamiento se encontraba vigente (…) no siendo aplicable al presente proceso los preceptos legales acotados, en virtud a que, de lo acontecido en el proceso, la materia controvertida está referida a un desalojo distinto al precario.
2. Los errores de la Corte Suprema
Estoy de acuerdo con la decisión de la Corte, pues carecía de sentido traerse abajo todo el proceso por el solo hecho que el Demandante haya sustentado el desalojo invocando la causal A y no la B. Sin embargo, me parece que el argumento empleado presenta una serie de inconvenientes, conforme paso a detallar.
2.1 El Contrato había quedado resuelto y, por ende, estábamos ante un poseedor precario
Precario es aquel que nunca tuvo un título (invasor) o que, habiéndolo tenido, “feneció”, es decir, dejó de estar vigente. Esto último ocurre en las mediaciones posesorias: cuando existe una relación de poseedor mediato-poseedor inmediato. Esto se da, por ejemplo, en los contratos de arrendamiento, comodato o cuando una de las partes otorga a la otra un derecho de usufructo, uso, habitación, superficie (respecto del terreno), etc.
En estas relaciones, el título posesorio puede fenecer (venirse abajo) por diversas razones, y una de ellas es —qué duda cabe— la resolución del contrato que dio lugar a esa mediación posesoria.
Así, los artículos 1371 y 1372 del Código Civil (en adelante, “CC”) establecen con absoluta claridad que: (i) la resolución genera el fin de la relación contractual o, lo que es lo mismo, el fenecimiento del título que había originado el vínculo entre las partes; y (ii) como consecuencia de ellos, las prestaciones ejecutadas se restituyen o vuelven a su “lugar de origen”.
“La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración”.
“Por razón de la resolución, las partes deben restituirse las prestaciones (…)”.
Por ende, si -tal como quedó acreditado- el Contrato se resolvió, entonces: (i) la propiedad retornó al patrimonio del Demandante; (ii) el título posesorio de la Demandada feneció; y (iii) esta última devino, indefectiblemente, en poseedora precaria.
En conclusión, un contrato resuelto es un contrato fenecido, por lo que la causal de desalojo a invocarse debe ser la de “posesión precaria”.
2.2 El IV Pleno Casatorio ha confirmado que la resolución contractual genera posesión precaria
Uno de los precedentes vinculantes del IV Pleno Casatorio (numeral 5.1) es que se considera como un supuesto de posesión precaria:
Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429° y 1430° del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que el Juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato.
En el presente caso ocurrió exactamente lo que el IV Pleno exige: (i) el Contrato (título posesorio) de la Demandada había quedado resuelto; (ii) dicha resolución se había dado de forma extrajudicial al amparo del art. 1430 CC; y (iii) estaba acreditado que el propio Contrato reconocía dicho mecanismo resolutorio.
Lo que correspondía, por ende, era calificar a la Demandada como poseedora precaria por fenecimiento de su título. Sin embargo, la Corte (sin dar ninguna explicación) decidió omitir este precedente.
2.3 No era relevante que el caso no encaje en los artículos 1701 y 1703 CC
Para rechazar que el caso debiera tramitarse como un desalojo por posesión precaria, la Corte sostuvo que el Contrato mantenía vigencia:
Debe entenderse que al no encontrarse los efectos de las cartas notariales dentro de los supuestos previstos en los artículos 1701° y 1703° del Código Civil, el contrato de arrendamiento suscrito el 24 de enero de 2010 se encontraba vigente (…) no siendo aplicable al presente proceso los preceptos legales acotados, en virtud a que, de lo acontecido en el proceso, la materia controvertida está referida a un desalojo distinto al precario.
Como se puede apreciar, a criterio de la Corte las Cartas Notariales no se encontraban dentro del supuesto de hecho del art. 1703 CC, y esa era la razón por la que el Contrato mantenía vigencia y la Demandada (si bien no cumplía con pagar la renta) no había devenido en precaria.
¿Cuál es el problema con dicho argumento? En principio, el art. 1703 CC regula al arrendamiento a plazo indeterminado, es decir, aquel en el que (i) las partes no establecieron originalmente un plazo de vigencia o (ii) habiéndose establecido dicho plazo, el mismo concluyó, pese a lo cual las partes continúan ejecutando el contrato. En ambos casos, la norma permite ponerle fin al arrendamiento mediante un aviso judicial o extrajudicial. Es claro, entonces, que el art. 1703 regula un supuesto de fenecimiento del título posesorio, convirtiendo así al (hasta ese momento) inquilino, en un precario.
Ahora bien, es cierto -como afirma la Corte- que en el caso bajo análisis no estábamos ante un arrendamiento a plazo indeterminado, por lo que las Cartas Notariales no habían sido enviadas en el marco del art. 1703 CC. Sin embargo, lo que no tuvo en cuenta la Corte es que el 1703 CC no es el único supuesto en el que un inquilino se convierte en precario por fenecimiento de su título. Ya hemos visto que la resolución contractual también genera precariedad, lo cual tiene sustento tanto en la ley (arts. 1371 y 1372 CC) como en la jurisprudencial vinculante (Precedente 5.1 del IV Pleno).
3. El problema no es “qué” resolvió la Corte, sino “cómo” lo argumentó
¿Quiere decir esto que todo el proceso debió regresar a fojas cero? No, de ninguna manera. Creo que si bien el razonamiento de la Corte presenta las falencias ya señaladas, la decisión de fondo fue correcta. Pero antes de seguir, estimo necesario realizar algunas precisiones.
Por culpa del Pleno Nacional Civil 2017, en nuestra jurisprudencia se ha establecido la siguiente idea cuando el desalojo está vinculado a un contrato de arrendamiento[1]:
| Desalojo por causal distinta al precario y la renta no supera las 50 URP | Desalojo por precario (no interesa el monto de la renta) | |
| Dónde inicia el proceso | Juez de Paz Letrado (JP) | Juez Especializado (JE) |
| Quién resuelve apelación | Juez Especializado (JE) | Sala Superior
|
| Quién resuelve Casación | No aplica | Corte Suprema |
Es evidente que, como demandantes, conviene tramitar el desalojo por causal distinta al precario, pues así se evita llegar hasta la Corte Suprema. Teniendo en cuenta ello, alguien podría sostener que el Demandante sacó una ventaja indebida, pues pese a que su caso calificaba como desalojo por precario, lo tramitó como desalojo por falta de pago.
Lo paradójico, sin embargo, es que la Demanda, pese a haber sido planteada por la causal de falta de pago, siguió el mismo curso que un desalojo por precario (JE-Sala Superior-Corte Suprema). Esto quiere decir que, incluso llevando el caso por la causal correcta (posesión precaria), la competencia y el trámite no habrían variado. Siendo así, ¿qué sentido habría tenido exigirle al Demandante que vuelva a recorrer el mismo proceso que acababa de concluir?
En síntesis, coincido con la decisión de fondo de la Corte, pero considero que no era necesario negar lo evidente (que el Contrato había quedado resuelto) para defender tal conclusión.
4. Conclusiones
La resolución del contrato de arrendamiento es un supuesto de fenecimiento del título posesorio y, por ende, genera posesión precaria. Esto tiene sustento tanto en la ley como en precedentes vinculantes (IV Pleno). La Corte no quiso ver esto y fue así como vulneró su propio precedente.
Entonces, cuando estemos frente a un arrendamiento resuelto por incumplimiento (falta de pago), la fórmula para obtener la restitución del bien debe ser la del desalojo por posesión precaria. Sin perjuicio de ello, considero que la renta que venía pagando el inquilino siempre deberá ser tomada en cuenta para determinar la competencia. Es decir, aun estando frente a un desalojo por precario contra el (ex) inquilino con contrato resuelto, si la renta que se venía pagando no superaba las 50 URP, el proceso deberá iniciar ante el JP. Así evitaremos que arrendamientos (resueltos) con rentas de 500 o 600 soles pasen por la ruta del Juez Especializado-Sala Superior-Corte Suprema.
Me parece loable que nuestros magistrados se preocupen por evitar que los procesos vuelvan a fojas cero por razones absolutamente formalistas. Sin embargo, dudo que para lograr ello se tenga que desconocer los precedentes que la propia Corte ha establecido. A veces, podemos lograr ambas cosas (tutela jurisdiccional efectiva y coherencia con los pronunciamientos previos) con una buena argumentación.
[1] Mis críticas a esta posición pueden verse en: PASCO ARAUCO, Alan. Desalojo contra arrendatario por fenecimiento del título. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. Tomo 54. Diciembre. 2017.
