Fundamento destacado: 13. El registrador también solicita la adecuación del reglamento interno inscrito a la Ley N° 27157 así como su modificación, a efectos de asignar el nuevo porcentaje de participación como resultado de la ampliación de fábrica realizado en el departamento “B”.
Como ya se ha señalado, para la inscripción de cualquier modificación de reglamento interno vigente a la fecha de publicación de la Ley N° 27157, se requiere su adecuación a la Ley N° 27157. En este caso, no se ha presentado el acuerdo de la Junta de Propietarios de aprobar la adecuación del reglamento interno a la Ley N° 27157 en el acto lo que consta es el acuerdo de “elaborar el reglamento interno” y no el acuerdo de aprobar el reglamento interno elaborado.
Asimismo, uno de Josdatos que deberá contener el reglamento interno de la edificación es el relativo al porcentaje de participación que le corresponde a cada sección de propiedad exclusiva en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio establecido en el reglamento interno.
En la misma linea, el literal f) del articulo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el reglamento interno debe contener obligatoriamente, los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor. Se precisa en el literal siguiente que también debe contener los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, que salvo criterio distinto, seran iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° -386 -2018-SUNARP-TR-L
Lima, 16 FEB. 2018
APELANTE : LUIS ALFREDO TEJADA RIPAlDA.
TíTULO : N° 1844493 del 29/8/2017.
RECURSO : H.T.D. N° 09 01-2017.090654 del 15/11/2017.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Regularización de ampliación de fábrica, reglamento interno,
independización, entre otros.
SUMILLA :
PLURALIDAD DE REGLAMENTOS INTERNOS
La inscripción del reglamento interno general de una edificación constituye acto previo para la inscripción de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector.
EXIGIBILlDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO
La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venído en grado de apelación se solicita la inscripciónde la regularización de ampliación de fábrica al amparo de la ley N° 27157, asi como el reglamento interno, independización, entre otros, respecto del departamento “B” ubicado en la avenida La Paz N° 280, distrito de San Miguel, provincia y departamento de Lima, inscrito en la ficha N° 1132181 que continúa en la partida electrónica N° 41114975 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto, se adjuntó la siguiente documentación:
– Copia certificada del acta de junta de propietarios del 3/8/2017, expedida el 28/8/2017 por notario de Lima Manuel Noya de la Piedra, que consta a fojas 8 y 9 del Libro de Actas de Junta de Propietarios legalizado el 4/8/2017 ante el mencionado notario y registrado en el Libro Notarial bajo el N° 229536-17.
– Copia certificada de las fojas 3 a 7 del Libro de Actas de Junta de Propietarios legalizado el 4/8/2017 ante notario de Lima Manuel Noya de la Piedra y registrado en el Libro Notarial bajo el N° 229536-17, expedido el 29/8/2017 por el mencionado notario, en donde constan las citaciones cursadas a los departamentos “A”, “C”, “O” y “E”.
En el reingreso por subsanación del 3/11/2017 se presentó la siguiente documentación:
– Documento privado denominado “anexo 4” suscrito por Luis AlfredoTejada Ripalda y por arquitecto LuisAntonio Palomino Meneses, cuyas flrma sfueron certificadas el 30/10/2017 por notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
– Constancia de convocatoria a la junta de propietarios del 3/8/2017, suscrita por Luis Alfredo Tejada Ripalda en su condición de Presidente de la Junta Directiva, cuya firma fue certificada el 30/10/2017 por notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
– Constancia de quórum de la junta de propietarios del 3/8/2017, suscrita por Luis Alfredo Tejada Ripalda en su condición de Presidente de la Junta Directiva, cuya firma fue certificada el 30/1 0/2017 por notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
– Formulario Registral (FOR) N° 2 suscrito por Luis Alfredo Tejada Ripalda y autorizado por arquitecto Luis Antonio Palomino Meneses, cuyas firmas fueron certificadas el 2/11/2017 por notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
– Informe Técnico de Verificación suscrito por arquitecto Luis Antonio Palomino Meneses, cuya firma fue certificada el 30/10/2017 por notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
– Certificado de Parámetros Urbanisticos y Edificatorios N° 473-2017- SGOPR-GDU-MDSM del 24/7/2017 suscrito por Ana Maria Del Hierro Salinas en su condición de Subgerente de Obras Privadas de la Municipalidad Distritai de San Miguel.
– Memoria descriptiva de independización y reglamento interno suscrito por Luis Alfredo Tejada Ripalda y por arquitecto Luis Antonio Palomino Meneses, cuyas firmas fueron certificadas el 30/10/2017 por notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
– Plano de ubicación y localización (lámina U-01), elaborado en octubre del 2017, autorizado por arquitecto Luis Antonio Palomino Meneses, cuyas firmas fueron certificadas el 30/10/2017 por notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
– Plano de distribución (lámina A-01), elaborado en octubre del 2017, autorizado por arquitecto Luis Antonio Palomino Meneses, cuyas firmas fueron certificadas el 30/10/2017 por notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
– Plano de independización (lámina 1-01), elaborado en octubre del 2017, autorizado por arquitecto Luis Antonio Palomino Meneses, cuyas firmas fueron certificadas el 30/10/2017 por notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
Con el recurso de apelación se adjuntó plano de ubicación y localización (lámina U-01), elaborado en noviembre del 2017, autorizado por arquitecto Luis Antonio Palomino Meneses.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima Iris Mabel Rodriguez Jaramillo observó el titulo en los siguientes términos:
1. Se mantiene la observación en tanto que, de la partida electrónica N° 41062886 en el cual consta la Unidad Inmobiliaria”C”,se advierte que existe una copropiedad conformada por Jorge Carlos Baila Cajahuanca y Ruth Gladys Tello García. En ese caso, ambos propietarios debieron participar y figurar dentro del acta de junta de propietarios; a menos de que exista poder delegado hacia uno de ellos.
2. De lostérminos de la citación, colocada dentro de la constancia de convocatoria no se precisa la fecha en que se realizó la convocatoria a la junta de propietarios: Con lo cual, no procede su calificación en tanto no puede determinarse si la convocatoria se realizó dentro del régimen señalado en el art. 146 de la Ley 27157; es decir, con una anticipación no menor a los 5 (cinco) días naturales.
3. De la declaratoria de fábrica (ampliación del tercer piso – Departamento B), sírvase subsanar el plano de ubicación en tanto las medida total del predio, según consta inscrito en la foja 169 tomo 342 partida N° 07026139, las medidas perimétricas son las siguientes: Frente: 12.00 m!., Derecha: 40.00 mL., Izquierda: 40,00 mI., y Fondo: 12.00 mI. y no como se han consignado.
4. De la revisión del título archivado N° 18076 del 19/9/1986, correspondiente a la ampliación de la fábrica inscrita en el asiento 28 foja 339 tomo 401 partida N° 07026139, se advierte que en el tercer nivel del departamento B existe un pozo de luz y parte de la escalera que son zonas bajo el régimen de propiedad común; sin embargo, este no figura en el plano de independización presentado. Por otro lado, de la revisión de la partida N° 41114975 partida de la independización del Departamento B, del reglamento interno inscrito en el asiento 29 Foja 339 tomo 401 partida N° 07026139, se advierte que el área ocupada del tercer piso es 61.4050 m2; sin embargo, en el reglamento interno presentado se expresa que, el área ocupada es de 63.69 m2, En suma, de producirse la ampliación del área ocupada respecto a áreas que fueron establecidas como zonas de uso común, es necesario la aprobación de la junta de propietarios para la transferencia y adjudicación de una parte de los ambientes de uso común a un propietario, tal como señala el art. 148 de la Ley 27157.
[Continúa…]
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