Sumario: 1. Constancia de posesión, 2. Impuestos prediales, 3. Servicios básicos, 4. Certificado de emisión de pagos, 5. Inspección judicial, 6. Testigos, 7. Colindantes, 8. La notificación, 9. Notas finales.
1. Constancia de posesión
Si bien la constancia de posesión se origina en el Decreto Supremo 017-2006-Vivienda[1] con la finalidad de obtener la certificación o constatación con fines de servicios básicos (electrificación, agua, etc.), también puede ser utilizada en el proceso de prescripción. Pues cumple con una finalidad esencial: obtener por medio de una institución pública un documento que acredite y garantice al juez que, al momento de la constatación y la emisión del acto administrativo, el demandante se encontraba en posesión efectiva del bien objeto del proceso de prescripción, aunque otras personas señalen que el fin de la solicitud no es judicial sino meramente administrativo con fines de saneamiento de servicios. Por eso, debemos recordar que en la primera entrega —con fines prácticos— se señaló que debemos ofrecer al juez todos los medios necesarios para acreditar nuestra pretensión y para ello toda prueba es útil.
Este requisito implica apersonarnos a la municipalidad de la jurisdicción donde se ubica la propiedad y presentar los siguientes documentos: el FUT[2], el plano perimétrico, la memoria descriptiva, la copia de DNI y la tasa correspondiente por derecho del procedimiento; posteriormente deberán apersonarse al área encargada que en el mayor de los casos es la Gerencia de Desarrollo Urbano y Rural y solicitar la verificación de la posesión que será realizada por el funcionario y/o inspector municipal.
Adicionalmente, existen otras gestiones a fin de obtener constancias de posesión, pudiendo ser emitidas por los jueces de paz, quienes en uso de sus plenas facultades y en amparo de la ley pueden emitirlas, siempre y cuando medie previa verificación de la posesión efectiva tal como regula el artículo 17 de la Ley 29824[3].
Además, existen las constancias que, previa coordinación, pueden ser emitidas por el notario, quien puede constituirse en la propiedad y dar fe de la posesión. Para ello requerirá los mismos requisitos que la municipalidad (plano perimétrico, memoria descriptiva, copia de DNI), con la notable diferencia de que puede hacer toma de fotografías del momento de la constatación y entregárselas al notario a efectos de que las firme y deje constancia de que las fotos son de la posesión que mantiene el prescribiente. Esto servirá como medio de prueba en el proceso judicial, teniendo la prueba consistente en la constatación y la prueba fotográfica.
2. Impuestos prediales
Los impuestos son un tema relevante en este proceso. Si bien algunos señalan que solo basta el pago del impuesto predial de los últimos diez años para acreditar la posesión y obtener la prescripción, esto no es acorde a lo que la norma señala.
Según el artículo 505[4] CPC, frente a una situación de necesidad, el juez puede requerir a la parte demandante los comprobantes de pago del impuesto predial. Pero en la práctica, muchos recurren a la entidad edil y pretenden pagar en una sola declaración o en un periodo de manera retroactiva diez años y así generar la prescripción. Esto crea dos situaciones perjudiciales: la afectación a la economía del administrado y un documento ineficaz durante el proceso de prescripción. En este proceso se busca acreditar la posesión y no solo el cumplimiento del requisito. Es decir, si ofrecemos el pago del impuesto predial como medio de prueba, debemos garantizar el pago, pero no de los diez años a la vez, sino efectuado en cada periodo respectivo con su declaración anual. Pues el pago único va a crear sospecha en el juzgador y no sería la estrategia adecuada para obtener una prescripción.
Una manera idónea para acreditar que se mantiene en la posesión de diez años es ofrecer no solo la HR (hoja de resumen) y PU (predio urbano) o PR (predio rústico), sino también la cartilla predial completa; esto es, aquella que emite la municipalidad de manera anual, pues no existirá mayor documento que garantice los diez años en posesión y que convenza al juez de la posesión de facto ejercida.
No podemos omitir que existirán personas que, teniendo la inscripción al impuesto al haber cancelado de manera oportuna —en algunos casos más de diez años de manera constante—, contarán con su carpeta predial habilitada tal como regula la norma[5] y encontrándose como contribuyentes activos, pueden requerir a la entidad edil, por medio de la Ley de Transparencia[6], la emisión de los documentos que obran en dicha carpeta predial que contiene su información total, donde obra en muchos casos sus cartillas prediales y los documentos que dieron merito a su inscripción. En muchos casos se logra obtener información de hace más de diez años, la cual puede ser utilizada como sustento probatorio adicional en el proceso judicial.
Adicionalmente, podemos mencionar que, al no haber pagado el impuesto predial o arbitrios municipales durante el lapso de diez años en el caso estar inscritos, previamente a requerir información o alguna constancia que acredite la inscripción al pago de impuesto predial y/o arbitrio municipal, se puede plantear la prescripción de la deuda tributaria, tal como está regulado por el Código Tributario[7], que impide a la administración pública el cobro total del impuesto predial hasta por el lapso de seis años y el de arbitrios municipales hasta cuatro años antes de la declaración actual.
3. Servicios básicos
Los servicios básicos coadyuvan al demandante a tener una mayor seguridad en el sustento de su posesión, tanto es así que se ha «adoptado por la Sala Superior en el sentido de que las partidas de nacimiento, documentos de identidad y recibos de servicios telefónicos aportados por la parte demandante, acreditan actos de posesión sobre un determinado bien»[8]. En ese contexto, todo servicio básico, llámese teléfono, cable, internet, luz, agua, alcantarillado, etc., es sustento para acreditar que el accionante se encontraba en posesión del bien inmueble, siempre y cuando el documento a presentar consigne el nombre del titular del derecho.
Sin embargo, en aquellas situaciones en las que los servicios básicos aparecen a nombre del propietario u otra persona contra quien se dirige la prescripción (la parte pasiva de la relación procesal), será importante que el demandante tenga en su poder los recibos con los pagos debidamente efectuados, porque directamente deberá crear una presunción que fue su persona (prescribiente) quien realizó los pagos al margen de estar a nombre de terceros. Pues, si asumimos la posición del demandante, deberá alegar al juzgado que él tiene acceso a los documentos a nombre del terceros porque posesiona el bien y parte de la posesión es el uso de servicios básicos que asume en condición de posesionario, los cuales ha cancelado en su momento.
En ese contexto, debemos reafirmar la posición de que los recibos de servicios básicos pueden estar a nombre del titular, que sería una situación extraordinaria, o pueden estar a nombres de terceros relacionados o ajenos a la propiedad. Sin embargo, debemos señalar al juez que nuestra posición en la propiedad es de poseedor y si tenemos los recibos cancelados es porque existe una relación directa con el bien.
4. Certificado de emisión de pagos
La entidad pública tiene diversos procedimientos donde podemos requerir documentos con la finalidad de establecer de manera adecuada el aspecto tributario-predial en el proceso de prescripción. Así, podemos requerir que se nos emita un certificado donde conste los años que estamos pagando el impuesto predial.
Si el cliente es una persona diligente que a pesar de no tener un derecho de propiedad que le permita ejercer mecanismos de disposición, posesiona y paga de manera puntual sus impuestos, podemos aprovechar esa situación y convertirla en un punto a nuestro favor. Podemos solicitar que se nos emita un certificado o constancia donde el funcionario encargado del área de rentas (en el mayor de los casos) nos entregue un documento donde deje constancia desde qué año nos encontramos inscritos en la base de datos que regula el pago de los impuestos prediales y arbitrios municipales y en qué año se realizó cada pago de manera detallada. De esa manera, podemos ofrecer un medio de prueba que garantice, de manera conjunta con los recibos, el derecho sobre los años que venimos posesionando.
5. Inspección judicial
El ofrecer la prueba de inspección resulta relevante dentro del desarrollo del proceso porque implica la verificación in situ del juez en la propiedad con la finalidad de determinar si lo sustentado en la fundamentación fáctica de la interposición de la demanda es real y veraz, tal como lo regula el artículo 272[9] del Código Procesal Civil. Es por tal situación que «a través de él se pone al Juez en contacto personal, inmediato y directo con los hechos materia del proceso, facilitando de este modo la formación de su convencimiento en torno a los extremos que han de servirle de soporte a su decisión»[10].
La inspección judicial es una institución dentro del proceso civil que contempla varias actuaciones, y cada procedimiento está regulado en el código adjetivo. De inicio, consideremos que al ser una prueba ofrecida deberá tener el orden que ha establecido el Código Procesal Civil[11]: peritos, testigos, documentos declaración de partes e inspección judicial.
La actuación se entiende desde el momento que el juez determina la fecha de la inspección y puede ser celebrada el mismo día de la audiencia o, en su defecto, puede señalar otra fecha únicamente para dicha actuación, donde procederemos a apersonarnos al juzgado a la hora indicada.
Dependiendo la extensión de la propiedad y de la discrecionalidad del juez, puede llamarse para que forme parte de la inspección un perito, realizándose el procedimiento de designación y aceptación del cargo, para que evalúe la extensión de la propiedad pretendida por prescripción y sobre todo para que le facilite la ubicación georreferencial por medio del GPS. En palabras sencillas, el especialista (perito) determinará si la propiedad en inspección es la que fue señalada en los planos y memoria descriptiva.
Posteriormente, se trasladarán a la propiedad (donde podría encontrarse una persona de suma confianza) para que el juez constate con ayuda del auxiliar judicial y se iniciará la inspección solicitando a la parte demandante señale cual es la propiedad, la ubicación de las calles, entre otros, siempre teniendo el expediente a la mano para que verifique lo ofrecido, como las colindancias, área, y efectuará las consultas sobre la adquisición de la propiedad. En todo momento se pedirá al auxiliar que tome nota en el acta.
El juez puede observar el plano frente a cualquier defecto. Por ello, en nuestra primera entrega señalamos que los planos deben estar adecuadamente elaborados con la información real y precisa porque el juez, por la experiencia y conocimiento, puede hacer lectura del plano y plantear en el acta alguna anomalía y requerir a la parte procesal que regularice la documentación técnica.
Posteriormente, se verificará si los testigos que ha señalado son vecinos y se encuentran en su domicilio y consultará con los colindantes si el demandante es propietario, desde qué fecha aproximadamente lo es, si conoce al titular o si conoce de alguna tercera persona que esté reclamando el bien inmueble, entre otros. Debemos comprender que en esta inspección el juez busca tener la certeza de lo expuesto en la demanda y en los medios de prueba, y se encuentra en la obligación de consignar cada percepción en el acta[12].
Es cierto que la etapa de ofrecimiento de prueba se da en la interposición de la demanda, a excepción de las nuevas pruebas[13]. Pero debemos considerar que, si al momento de interponerla olvidamos por alguna razón el ofrecimiento de una prueba, tenemos un momento oportuno para poder ingresarla al proceso. Esta permisividad procesal se puede dar si resulta relevante y se dará en la inspección judicial, porque el juez, al constituirse en la propiedad, permitirá a las partes hacer entrega directa de documentos que le permitan dilucidar alguna duda que surja. En ese caso, la oportunidad de la parte de conducir al juez a generar alguna duda y exponerle que la respuesta obra en el documento a ofrecerle en ese instante, de esa manera el juez puede ordenar y señalar en el acta que se agregue como medio de prueba o para un mejor análisis del caso la prueba ofrecida.
6. Testigos
En el proceso de prescripción el ofrecimiento de los testigos resulta de importancia, porque serán estas personas, que son ajenas a la pretensión y a la relación procesal, quienes confirmarán ante el juez el cumplimiento de los requisitos del demandante, al afirmar en su declaración el cumplimiento del carácter pacífico, público y continuo que tenía el prescribiente sobre propiedad.
El ofrecimiento de los testigos deberá ser de tres hasta seis personas mayores de veinticinco años y deberá consignarse su información personal en la demanda (nombre, apellido, DNI, dirección, estado civil) y explicar brevemente por qué se considera que este testigo puede aportar información necesaria al proceso de prescripción. A mayor información será mejor si precisamos «la indicación de circunstancias de lugar, tiempo y forma, en que el testigo adquirido el conocimiento que afirma tener sobre el objeto de la pregunta»[14], lo cual resultará relevante y conducente para obtener éxito en el proceso.
La duda siempre nace por si los testigos que ofreceremos deben ser vecinos o colindantes de nuestra propiedad. Ante ello, debemos ubicarnos en una propiedad en zona urbana, donde los vecinos conozcan nuestra posesión y animus domini de propietarios, donde no tengamos problemas en ofrecer a un testigo que vive a tres o cuatro casas de la nuestra. Pero si tenemos un terreno rural de expansión mayor y pretendemos prescribir varias hectáreas, en muchos casos no encontraremos a nuestros colindantes; así nacerá la duda de tener que ofrecer como testigos a propietarios de colindantes próximos. Esa duda era complicada de resolver con el código anterior, que nos exigía que sean vecinos del bien a prescribir[15]. En la actualidad, con un adecuado razonamiento, no es indispensable; únicamente es necesario que conozcan nuestra posesión por un plazo mayor a diez años si es predio urbano o cinco si es rural.
Por último, el ofrecimiento de testigos puede ser de personas que tengan pleno conocimiento de la posesión a pesar de no ser vecinos ni colindantes y si existe forma de probar tal situación seria ideal para crear convicción, sin embargo “la opción correcta ya reconocida jurisprudencialmente es que los testigos son prescindibles, y la falta de estos aun cuando la prueba ha sido admitida no impide el pronunciamiento de fondo, si la usucapión resulta acreditada por otros medios”[16]
7. Colindantes
Entre los requisitos especiales del proceso de prescripción se señala, en el numeral 1 del artículo 505, que deberá consignarse en la interposición de la demanda el nombre y lugar de notificación de los propietarios o, en su defecto, de los posesionarios de los bienes colindantes. Además, en el artículo 506[17] se le ordena al juez que, a pesar de haberse consignado el nombre y domicilio de los colindantes, se deberá realizar la publicación vía edicto. Tal disposición busca garantizar el derecho a la defensa y publicitar el proceso por si existiese algún tercero con derecho que pueda reclamar algo sobre el bien inmueble.
La especificación y la respectiva notificación tienen dos finalidades. Con la primera, se pone en conocimiento que la propiedad que viene posesionando el prescribiente está atravesando un proceso para adjudicarse el bien como propietario y si el colindante considera que tal posesión afectó su derecho (por usurpación o ampliación) pueda oponerse al proceso utilizando los mecanismos procesales. Con la segunda, se tiene la plena seguridad de que el prescribiente realmente viene posesionando en calidad de propietario, investido con los requisitos de pacificidad, publicidad y continuidad; sería un acto idóneo que si el demandante por prescripción no posesiona y no cumple los requisitos para prescribir, pueda ser advertido al juez, quien tomará las decisiones en función de la verdad para no incurrir en una sentencia injusta.
Es importante relacionarse con los colindantes o, en su defecto, comunicarles cuál es el proceso planteado, posterior a la documentación y antes de ingresar a la litis, indicándoles que se regularizará su propiedad y que parte del proceso será notificarles, no para intimidarlos, sino para ponerlos al corriente y no sorprenderlos con la notificación, que implicará que recurran a un abogado y se creará una incertidumbre innecesaria.
8. La notificación
La válida y adecuada notificación es un punto importante dentro del esquema procesal, tal como lo establece el Código Procesal Civil en su artículo 155[18], pues la notificación tiene la función de poner en conocimientos de los interesados la pretensión que se está plateando en su contra o de plantearse contra aquella persona que el juez considere que tiene relación con la causa por ser litisconsorte.
La notificación resulta sencilla cuando habiéndose gestionado la búsqueda catastral se determina que se tiene un titular registral, que será el sujeto pasivo de la demanda, sustentándose al juez que durante el plazo de diez o cinco años de haber tenido la propiedad de manera pacífica, pública y continua permitió el uso directo sin interrupciones. En ese escenario, tendremos claro contra quién nos vamos a enfrentar y pediremos al juez que ejerza sanción de despojo por no haber sido un propietario diligente, preocupado y sobre todo atento con quienes se encontraban en el bien inmueble.
Los otros casos dependen de la búsqueda catastral, porque puede que encontremos en una propiedad donde se verifique que esté parcialmente inscrito y el área remanente no cuenta con antecedentes registrales, caso en el que debemos notificar al que aparece como titular en la partida y lógicamente al Estado o a quien ejerza su representación.
En muchas ocasiones nos encontraremos con búsquedas catastrales que no tienen antecedentes registrales, caso en el que debemos notificar a la municipalidad, a la Superintendencia de Bienes Nacionales o aquella entidad pública que tenga relación con la propiedad (puede ser el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal o la Dirección Regional de Formalización, etc.). Todo ello dependerá de la ubicación del predio, el tipo de uso, entre otras características propias del bien.
9. Notas finales
La prescripción debe realizarse contra todos los bienes incluidos y contra aquellos bienes públicos de dominio privado, siempre y cuando hayan logrado la posesión antes de la promulgación de la Ley 29618[19], esto es, hasta el 24 de noviembre de 2010. Ello quiere decir que si hemos logrado la usucapión antes de la fecha señalada, el impedimento del Estado de adjudicarse el bien frente al posesionario que adquirió por prescripción será imposible.
Al respecto, recordemos un extremo importante. La usucapión es un hecho jurídico que se consuma con el solo cumplimiento de los requisitos legales, que es la posesión de manera pacífica, pública, continua, en calidad de propietario, el plazo requerido y necesario para adquirir el derecho y la inacción del propietario que ha permitido que el poseedor se encuentre en la esfera de protección legal que, por más actos de despojo que pueda interponer (reivindicación, desalojo, mejor derecho de propiedad, etc.), habiendo cumplido el plazo y con los requisitos técnicos, probatorios y legales, no podrá serle quitado el derecho ganado.
Existe una casación[20] muy conocida que guarda estrecha relación con la Ley 29618, que determina claramente que habiéndose ganado el derecho sobre un bien público de dominio privado y a pesar de haberse interpuesto acciones judiciales, cuando el derecho lo obtuviste en cumplimiento de lo exigido por norma, no existe acto, voluntad o regulación que desestime la usucapión.
La pacificidad no se afecta por la remisión de las cartas notariales, o por el inicio de proceso judiciales, pues ellos no constituyen actos de violencia física o moral que supongan que el inmueble se retiene por la fuerza. Tales actos, por tanto, no perjudican la pacificidad; son, en cambio, actos de interrupción de la prescripción, y así deben ser entendidos.
En esa perspectiva teniéndolos como actos de interrupción, y siendo que los demandantes están en posesión dese 1995 con ánimos de propietarios, a la fecha de dichos procesos (2008 y 2010) no existía nada que había de interrumpir en orden al tiempo de prescripción porque el demandante ya había ganado por su derecho a usucapir al haber poseído de manera pacifica, pública, continua y con ánimos de propietario por más de trece años, siendo irrelevante los actos posteriores que pudieron haber sido propiciados por los demandados. (El subrayado es nuestro).
Las pruebas en todo tipo de proceso son indispensables para ganar el caso. Pero también es cierto que en el proceso de prescripción adquisitiva no basta únicamente tenerlas de manera aislada, sino valorarlas de forma conjunta.
En línea con lo anterior, se debe tener en cuenta que «la constancia de posesión no es idónea para acreditar dicho derecho, al no estar corroborada con otros medios de probatorios que formen convicción total»[21]. Además, «los juzgadores no estiman que los recibos por servicios adjuntados, ni las demás pruebas admitidas y actuadas cumplan con acreditar las exigencias del articulo novecientos cincuenta del Código Civil, razón por la cual se desestima la demanda»[22].
En estas dos entregas hemos procurado dar a conocer nuestra experiencia en este tipo de procesos, la cual se ve alimentada día a día gracias al equipo legal al que pertenezco. Sin duda, se trata de un tema muy espinoso y lleno de situaciones, unas más imprevisibles que las otras. Pero no nos queda ninguna duda de que, en materia de procesos de prescripción adquisitiva de dominio, la experiencia siempre será un plus que va a determinar el éxito de los procesos en los que asumimos una defensa.
[1] Reglamento de los Títulos II y III de la Ley 28687, Ley de desarrollo y complementaria de la formalización de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos.
[2] Formulario único de trámite.
[3] Ley 29824, Ley de Justicia de Paz
Artículo 17.- Función notarial
En los centros poblados donde no exista notario, el juez de paz está facultado para ejercer las siguientes funciones:
(…)
5. Otorgamiento de constancias, referidas al presente, de posesión, domiciliarias, de supervivencia, de convivencia y otros que la población requiera y que el juez de paz pueda verificar personalmente.
(…).
Artículo 505.- Requisitos especiales
Además de lo dispuesto en los Artículos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales:
(…)
El Juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.
(…).
[5] Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo 776).
[6] Ley 27806, Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública.
[7] Texto Único Ordenado del Código Tributario
Artículo 43.- Plazos de Prescripción
La acción de la Administración Tributaria para determinar la obligación tributaria, así como la acción para exigir su pago y aplicar sanciones prescribe a los cuatro (4) años, y a los seis (6) años para quienes no hayan presentado la declaración respectiva.
(…).
[8] Corte Suprema de Justicia de la República. Casación 3794-2014, Lima.
Artículo 272.- Procedencia
La inspección judicial procede cuando el Juez debe apreciar personalmente los hechos relacionados con los puntos controvertidos.
[10] Taramona Hernández, José. Teoría general de la prueba civil. Lima: Grijley, 1998, p. 614.
Artículo 208.- Actuación de pruebas
En el día y hora fijados, el Juez declara iniciada la audiencia y dispone la actuación de las pruebas en el siguiente orden:
(…)
Si se hubiera ofrecido inspección judicial dentro de la competencia territorial del Juez, se realizará al inicio, junto con la prueba pericial, pudiendo recibirse esta y otros medios probatorios en el lugar de la inspección, si el Juez lo estima pertinente. Cuando las circunstancias lo justifiquen, el Juez, en decisión debidamente motivada e inimpugnable, ordenará la actuación de la inspección judicial en audiencia especial.
(…).
Artículo 274.- Contenido del acta
En el acta el Juez describirá el lugar en que se practica la inspección judicial, los hechos, objetos o circunstancias que observe directamente, según sea el caso, y un resumen pertinente de las observaciones de los peritos, los testigos, las partes y sus Abogados.
Artículo 429.- Medios probatorios extemporáneos
Después de interpuesta la demanda, sólo pueden ser ofrecidos los medios probatorios referidos a hechos nuevos y a los mencionados por la otra parte al contestar la demanda o reconvenir.
[14] Serra Domínguez, Manuel. Estudios de derecho probatorio. Lima: Communitas, 2009, p. 452.
[15] Código de Procedimientos Civiles
Artículo 1298.- Los testigos de información deben ser no menos de tres, ni más de cinco, vecinos del lugar en que está el inmueble.
[16] Gonzales Barrón, Gunther. La usucapión. Fundamentos de la prescripción adquisitiva de dominio. Cuarta edición. Lima: Gaceta Jurídica, 2017, p. 299.
Artículo 506.- Emplazamiento
Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez dispondrá que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo de tres días, en la forma prevista en los Artículos 167 y 168.
Artículo 155.- Objeto de la notificación
El acto de la notificación tiene por objeto poner en conocimiento de los interesados el contenido de las resoluciones judiciales. El Juez, en decisión motivada, puede ordenar que se notifique a persona ajena al proceso.
[19] Ley que establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado estatal.
[20] Corte Suprema de Justicia de la República. Casación 2434-2014, Cusco.
[21] Corte Suprema de Justicia de la República. Casación 164-1998, Huánuco.
[22] Corte Suprema de Justicia de la República. Casación 1418-2002, Lima.
