El presidente Martín Vizcarra presentó un proyecto de ley que propone regular el procedimiento no contencioso de desalojo con intervención de un notario publico.
El desalojo notarial le permitirá al titular del inmueble, propietario o arrendador, solicitar su devolución ante el notario público, quien solamente deberá recurrir al Poder Judicial para solicitar la ejecución del proceso con auxilio de la fuerza pública, ahorrando tiempo y reduciendo la sobrecarga judicial.
Cabe destacar que, las partes sí tendrán que asumir algunos costos que actualmente no están previstos en la legislación vigente, no solo por tener que recurrir al notario para la constatación de alguna de las causales de desalojo, sino también por el hecho de requerir de un contrato que deba estar contenido en un acta protocolar.
El documento indica que “Si bien los costos en los que incurriría el arrendador al acudir ante un notario para presentar la solicitud de desalojo del bien inmueble arrendado parecerían ser mayores a los generados por un proceso judicial, esta percepción se desvirtúa si se cuantifica el perjuicio económico que genera la excesiva demora del órgano jurisdiccional para resolver un proceso de desalojo, incluso a través de un proceso sumarísimo, debido a la elevada carga procesal y al uso de los recursos que muchas veces los arrendatarios interponen con la única finalidad de dilatar el proceso y ganar tiempo”.
Cabe destacar que, en el caso del arrendatario, los gastos en los que éste incurriría no son mayores a los que en la actualidad asume, de acuerdo con el marco legal vigente, siendo incluso menores, pues al ser demandado tendrá que pagar los honorarios de un abogado, así como las costas y costos del proceso, en el supuesto de ser vencido.
El proyecto ha sido aprobado en la Comisión de Justicia y Derechos Humanos.
LEY QUE REGULA EL PROCEDIMIENTO NO CONTENCIOSO DE DESALOJO
CON INTERVENCIÓN DEL NOTARIO
Artículo 1.- Objeto de la Ley
La presente Ley tiene por objeto establecer y regular el procedimiento no contencioso de desalojo con intervención del notario.
Artículo 2.- Alcance de la Ley
Pueden acogerse a lo dispuesto en la presente Ley el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble.
Artículo 3.- Competencia
Son competentes para llevar a cabo el procedimiento especial establecido en la presente Ley, los notarios de la provincia en la que se ubica el bien inmueble arrendado.
Artículo 4.- Condiciones del contrato de arrendamiento
Para solicitar el desalojo de un bien inmueble al amparo de la presente Ley, el contrato de arrendamiento de bien inmueble debe cumplir con las siguientes condiciones:
1. Estar contenido en un Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo Nº 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; o, en un acta protocolar. En este último caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria, entre otros. Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad señalada en el párrafo precedente.
2. Contar con una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago.
El contenido de la citada cláusula es aprobado en el Reglamento de la presente Ley debiendo contener de manera expresa e indubitable la decisión de las partes, que ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en el artículo 6 de la presente Ley, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del Juez de Paz Letrado, entre otros, de corresponder.
3. Consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero autorizada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP – SBS, para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.
En caso que la cuenta sea modificada, el arrendador debe poner en conocimiento del arrendatario dicha situación mediante comunicación escrita. Mientras no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos.
Artículo 5.- Requisitos de la solicitud
5.1 La solicitud de desalojo se presenta por escrito, señalando el nombre del propietario o el de aquel que tenga derecho a la restitución del bien inmueble, su domicilio, documento de identidad y firma; así como, el nombre del arrendatario.
5.2 A la solicitud de desalojo se adjuntan los siguientes documentos:
1. El original o copia legalizada del contrato de arrendamiento, el cual debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo 4 de la presente Ley.
2. El original o la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario mediante la cual se requiere la restitución del bien inmueble por el vencimiento del plazo pactado; o, por la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, según corresponda.
5.3 La solicitud de desalojo solo puede ampararse en las causales establecidas en el artículo 6 de la presente Ley. Las partes pueden recurrir ante las autoridades competentes, a efectos de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
Artículo 6.- Causales
Procede el desalojo al amparo de la presente Ley al configurarse alguna de las causales siguientes:
1. Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o,
2. Incumplimiento de pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento; de no haberse establecido plazo alguno, se aplica lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil.
A efectos de constatar dicho incumplimiento, el notario solo considera la constancia de transferencia o depósito del (los) pago(s) realizado(s) a través de la cuenta bancaria acordada por las partes, según el inciso 3 del artículo 4 de la presente Ley, hasta antes de la recepción de la carta notarial a la que se refiere el inciso 2 del artículo 5 de la presente Ley.
Artículo 7.- Procedimiento
7.1 El notario que recibe la solicitud de desalojo, constata el cumplimiento de las condiciones del contrato de arrendamiento y los requisitos de la solicitud establecidos en los artículos 4 y 5 de la presente Ley, luego de lo cual notifica al arrendatario para que, dentro del plazo de tres (03) días hábiles de recibida la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las causales señaladas en el artículo anterior.
7.2 El notario, con la respuesta del arrendatario presentada dentro del plazo señalado en el numeral anterior o sin la misma, constata si se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 6 de la presente Ley, en cuyo caso realiza las siguientes acciones:
1. Extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, la cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
2. Remite la copia legalizada del expediente al Juez de Paz Letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado, a efectos que proceda conforme a lo establecido en el numeral 7.4 del presente artículo.
3. En caso no se configure alguna de las causales de desalojo previstas en la presente Ley, finaliza el trámite comunicando de este hecho al solicitante.
4. Finaliza el trámite si, de la documentación presentada por el arrendatario, constata que existe controversia respecto a la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de la renta adeudada o cualquier otro aspecto vinculado a la ejecución del referido contrato, hecho que debe comunicar al solicitante, quien tiene expedito su derecho para demandar el desalojo en sede judicial.
7.3 En cualquier momento de la tramitación de la solicitud de desalojo, las partes pueden acordar su finalización, para lo cual el notario levanta el acta no contenciosa correspondiente con la que concluye el trámite.
7.4 Dentro del plazo de tres (03) días hábiles de recibido el expediente remitido por el notario, el Juez de Paz Letrado del distrito en el que se ubica el inmueble arrendado califica el mismo y de ser el caso, emite la resolución judicial en la que disponga, contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble, el desalojo; así como, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. La resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo.
7.5 Del mismo modo, el Juez de Paz Letrado cursa oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú, para que en el plazo de dos (02) días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.
[Continúa…]
