Fundamento destacado: 11. Al respecto, el LXXII Pleno del Tribunal Registral realizado los días 22 y 23 de marzo de 2011 aprobó el siguiente acuerdo [11]:
ACTO JURÍDICO SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA
“Es inscribible el acto modal sujeto a condición, siempre que el cumplimiento de ésta implique una modificación en la situación jurídico real del inmueble”.
El acuerdo tiene como sustento entre otros que “Carecería de toda significación para un contratante ser adquirente de un derecho real sujeto a condición si es que ésta no se inscribe en el registro, pues de cumplirse aquella no podría oponerla válidamente a un tercer adquirente que adquirió el derecho del titular”. (…) Finalmente, el artículo 173 del Código Civil faculta al adquirente a realizar actos conservatorios, pudiendo ser uno de ellos la inscripción en el Registro.
Así, el acto sujeto a condición suspensiva cuyo cumplimiento implique modificación en la situación jurídico real del inmueble se inscribe en el rubro de cargas y gravámenes – pues estando pendiente la condición suspensiva, aún no surte efectos pero una vez que se acredita el cumplimiento de la condición, dicha situación pendiente deja de estarlo, surtiendo plenos efectos la modificación de la situación jurídico real del inmueble.
Ello implica que para inscribir el acto sujeto a condición no basta con que las partes la hayan pactado, pues necesariamente estará sujeta a calificación registral en lo que respecta a los requisitos del acto y su adecuación con el antecedente registral, quedando pendiente únicamente el cumplimiento de la condición.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°.- 639 -2017-SUNARP-TR-L
Lima, 22 de marzo del 2017
APELANTE : JOSÉ TRUCIOS FLORES.
TÍTULO : N° 1791996 del 5/10/2016.
RECURSO : H.T.: HUACHO-2016-001254 del 23/12/2016.
REGISTRO : Predios de Huacho.
ACTO (s) : Derecho de Superficie
SUMILLA:
INSCRIPCIÓN DE ACTO JURÍDICO SUJETO A MODALIDAD
“Es inscribible el acto modal sujeto a condición suspensiva, siempre que éste implique una modificación en la situación jurídico real del inmueble. En tal sentido, es inscribible el derecho de superficie sujeto a condición suspensiva sobre un predio en el que se ha constituido derecho de usufructo vitalicio, siempre que se encuentre condicionada a la extinción del usufructo inscrito”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción del contrato de constitución de derecho de superficie otorgado por la Cía. San Juan S.A.C. a favor de Hipermercados Tottus S.A., respecto al predio inscrito en la partida electrónica N° 50002008 del Registro de Predios de Huacho.
A tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
– Parte notarial de la escritura pública del contrato de constitución de derecho de superficie del 13/8/2015 otorgada ante el notario de Huacho Carlos Alberto Reyes Ugarte.
– Parte notarial de la escritura pública de modificación del contrato de constitución de derecho de superficie del 28/6/2016 otorgada ante el notario de Huacho Carlos Alberto Reyes Ugarte.
– Solicitud suscrita por José Trucios Flores, el 5/10/2016.
-Escrito de subsanación suscrito por José Trucios Flores el 23/9/2016 que corresponde al título N° 1088398 del 6/7/2016.
-Escrito de subsanación suscrito por José Trucios Flores el 22/8/2016 que corresponde al título N° 1088398 del 6/7/2016.
Con el reingreso del 11/11/2016 se presentó escrito de subsanación del 11/11/2016 suscrito por José Trucios Flores.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público (e) del Registro de Predios de Huacho Raúl Martin Guzmán González observó el título en los siguientes términos:
“Señor(es): JOSE TRUCIOS FLORES
En relación con dicho Título, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes) acorde con la(s) norm(as) que se cita(n):
DERECHO DE SUPERFICIE. –
Subsiste el motivo de la observación anterior, en el sentido siguiente:
Se ha presentado la escritura pública de constitución de derecho de superficie del 13/08/2015 y escritura pública de modificación del contrato de constitución de derecho de superficie del 28/06/2016.
Se advierte que la rogatoria es la inscripción del contrato del derecho de superficie respecto a la totalidad del predio inscrito en la Partida N°50002008 del Registro de Predios de Huacho.
Se revisó dicho antecedente registral verificándose que en el asiento D00002 consta inscrito el derecho de usufructo a favor de Blanca Rosa Drago Vda. de Bisso.
El usufructo constituye un gravamen sobre el bien porque por medio de dicho derecho real se otorga en forma temporal a un tercero el ejercicio de facultades sobre el bien, como el uso y disfrute, con exclusión del propietario, no resultando compatible éste derecho inscrito con el contrato objeto de calificación.
Por consiguiente, previamente deberá proceder a levantar el derecho de usufructo inscrito respecto del predio inscrito en la partida N° 50002008, pues no resulta compatible con el derecho de superficie que se ha solicitado inscribir”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base de los siguientes fundamentos:
– De manera previa a la presentación del título materia de apelación, se solicitó al Registro la inscripción del mismo acto bajo el título N° 1088398 del 6/7/2016, en virtud a la escritura pública del 13/8/2015 y adenda del 28/6/2016, ambas otorgadas ante el notario de Huacho Carlos Alberto Reyes Ugarte. Resulta importante señalar que mediante la adenda se modificó el texto de cláusula quinta del contrato, referido al plazo e inicio del plazo del derecho de superficie, estableciendo que el inicio del plazo del derecho de superficie se encuentra suspendido y sujeto a la verificación de los siguientes supuestos: (i) Que San Juan haya realizado la entrega a Tottus del inmueble libre de ocupantes y cumpliendo lo previsto en la cláusula sétima del contrato; y (ii) haya concluido el usufructo vitalicio referido en el numeral 2.1.4 ya sea que a) la usufructuaria haya renunciado al derecho de usufructo o b) la usufrutuaría haya fallecido, conforme lo establecido en el inciso 4 del artículo 1021 del Código Civil.
– El título anterior fue objeto de las mismas observaciones que se formulan al presente título, siendo subsanadas mediante los siguientes argumentos:
Conforme lo establecido en el artículo 1030 del Código Civil el superficiario tendría temporalmente todos los atributos de la propiedad, incluyendo el uso y disfrute temporal, motivo por el cual podría ser considerado incompatible con el derecho de usufructo vitalicio; sin embargo, en el presente caso, el derecho de superficie que se solicita no resulta incompatible con el derecho de usufructo vitalicio porque el inicio del plazo del derecho de superficie.
[Continúa]
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