Fundamentos destacados: 12. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la desinscripción registral del predio inscrito en la partida electrónica N° 02005785 del Registro de Predios de Huánuco, con la finalidad que se proceda con el cierre de la referida partida.
En la ficha N° 6221 que continúa en la partida electrónica N° 02005785 del Registro de Predios de Huánuco se encuentra inscrito el lote 01 ubicado en jirón 28 de julio N° 435 del distrito, provincia y departamento de Huánuco; que cuenta con un área de 159.53 m2.
De acuerdo con la partida en mención, el derecho de propiedad inscrito corresponde a la sociedad conyugal conformada por Iris René Arellano de Carrión y José Antonio Carrión Slee.
13. Revisada la escritura pública de fecha 21/1/2021 otorgada por José Antonio Carrión Slee, en nombre propio y en representación de su cónyuge Iris René Arellano de Carrión, ante notario de Huánuco Julio Eloy Feria Zevallos, apreciamos lo siguiente:
“Cláusula única.– Los otorgantes declaran su voluntad de renunciara la inscripción registral del predio inscrito en la partida electrónica número: 02005785 del Registro de Predios de Huánuco; por lo tanto, constituyendo dicha renuncia un expreso desistimiento de la inscripción registral, el presente instrumento es título suficiente para generar el cierre de la partida registral antes referida. Se deja constancia que el presente acto no constituye renuncia al derecho de propiedad, sino únicamente tiene por objeto desinscribir el predio anteriormente descrito. (…)” (El resaltado y el subrayado son nuestros).
Según se desprende de la cláusula arriba transcrita, el otorgante (José Antonio Carrión Slee), quien interviene por derecho propio y en representación de su cónyuge, respecto del derecho inscrito en la partida electrónica N° 02005785 del Registro de Predios de Huánuco, no está renunciando al derecho de propiedad, supuesto en el que sí procede la desinmatriculación (o desinscripción) del predio submateria.
Por el contrario, lo solicitado mediante el presente título es la desinmatriculación del predio por renuncia de su titular a la inscripción, pero sin abdicar de su derecho de propiedad, lo que, como ya hemos explicado anteriormente, no es procedente máxime si como ya tuvo oportunidad de expresar el Tribunal Registral mediante Resolución N° 159-2014-SUNARP-TR-T del 4/4/2014 es improcedente el cierre de partida registral sin existencia de causa justificada.
Sumilla: Renuncia al derecho de propiedad. Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo o parte del predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros; sin embargo, ello no faculta a que el titular registral solicite la desinscripción o el cierre de la partida registral del predio cuando no renunció al derecho de propiedad.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN 235-2021-SUNARP-TR
APELANTE: JULIO ELOY FERIA ZEVALLOS (Notario de Huánuco)
TÍTULO: Nº 243766 del 26/1/2021 (SID).
RECURSO: Presentado el 29/3/2021.
REGISTRO: Predios de Huánuco.
ACTO: Renuncia a la inscripción.
Lima, 13 de mayo 2021
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la desinscripción del predio inscrito en la partida electrónica N° 02005785 del Registro de Predios de Huánuco, en mérito a la renuncia a la inscripción formulada por el propietario José Antonio Carrión Slee, en nombre propio y en representación de su cónyuge Iris René Arellano de Carrión, mediante escritura pública de desinscripción registral del 21/1/2021 otorgada ante notario de Huánuco Julio Eloy Feria Zevallos.
Para tal efecto, se remitió, a través del Sistema de Intermediación Digital (SID) de la SUNARP, parte notarial de la escritura pública señalada en el párrafo anterior.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Huánuco Aydee Saldívar Dávila formuló la siguiente observación:
“1.- Calificado el título presentado, se advierte de la revisión de la P.E. N° 11061029 del Registro de Mandatos y Poderes de esta oficina registral, que se registró un poder de Iris René Arellano de Carrión a favor de José Antonio Carrión Slee; sin embargo, no se ha consignado expresamente que el apoderado tenga la facultad para la “desinscripción del derecho de propiedad”; sin embargo en la escritura pública de fecha 21.01.2021 otorgado ante el notario público de Huánuco, Julio E. Feria Zevallos, José Antonio Carrión Slee actúa por derecho propio y en representación de su esposa Iris René Arellano de Carrión.
El artículo 155 del Código Civil establece: “… El poder especial comprende los actos para los cuales ha sido conferido…”
Siendo esto así y de la P.E. N° 11061029 del Registro de Mandatos no se encuentra regulada expresamente la facultad de la desinscripción del derecho de propiedad a favor de Iris René Arellano de Carrión. Aclare.-
2.- Vistos los antecedentes regístrales, se advierte que en el asiento B00001 consta una inscripción de declaratoria de fábrica inscrita con fecha 02 de agosto del 2019, siendo un acto que vincula el Registro con el gobierno local, para los fines que correspondan, sírvase realizar la comunicación indubitable al gobierno local donde se encuentra ubicado el inmueble donde se informe la desinscripción del derecho de propiedad de la partida reqistral inscrita en la oficina reqistral de Huánuco de los otorgantes y el respectivo cierre de la partida, la misma que deberá de reingresar, una vez efectuada dicha comunicación, ello de conformidad con el Art. 2 y 23.1 de la Ley N° 28294.-
Cita legal: Art. 32 del RGRP, Art. 2011 del C. Civil; Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios (Ley N° 28294); artículo 2.- Alcance y definición; la presente Ley es de aplicación a las entidades del Gobierno Nacional, Gobiernos Regionales y Gobiernos Locales; El Sistema utiliza un conjunto de procesos y datos que unifican los catastros, el mismo que tiene por finalidad integrar y estandarizar la información catastral y demás características de los predios; artículo 23 de la misma ley; Resolución 010-2019-SUNARP-TR-T de 07/01/2019, Tribunal: Trujillo, sede: Tarapoto, Nro. de título: 1821057, tipo de registro: Personas Naturales, tema: poder especial, tema de sumilla: Poder especial.- Es materia de calificación que las facultades por las que el otorgante interviene en nombre de su poderdante tengan la calidad de indubitable a fin de poder ejercer tal apoderamiento”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta el recurso señalando, entre otros, lo siguiente:
– Respecto del punto 1 de la observación, según el poder inscrito en la partida electrónica N° 02005785 del Registro de Predios de Huánuco, el apoderado José Antonio Carrión Slee cuenta con facultades de disposición y de administración de los bienes de la sociedad conyugal, puesto que se le otorga facultades (de disposición de conformidad con el artículo 315 del Código Civil) para que pueda disponer de los bienes muebles e inmuebles de la poderdante y celebrar bajo cualquier forma y clase de contrato para formalizar su voluntad. Además, en el referido poder, la poderdante señala que el poder que otorga lo realiza de conformidad con los artículos 155 y 156 del Código Civil, y analizando dichos artículos se advierte que el artículo 155 del Código Civil, precisa que el poder general comprende todos los actos de administración, el mismo que concuerda con el artículo 113 del Código Civil, que dice:
“corresponde a ambos cónyuges la administración del patrimonio social. Sin embargo, cualquiera de ellos puede facultar al otro para que asuma exclusivamente dicha administración respecto de todos o de algunos de los bienes”. Así, podemos concluir que el apoderado también cuenta con las facultades de administración de los bienes de la sociedad conyugal.
– Analizando el acto jurídico que consta en el instrumento público presentado se desprende que el apoderado realiza actos de administración de los bienes de la sociedad conyugal, puesto que este dispone la desinscripción registral del predio inscrito en la partida N° 02005785, en tal sentido expresa su desistimiento de la inscripción registral.
– Sobre el punto 2 de la observación, indica que el registrador hace una indebida interpretación de la norma en que se sustenta dado que el artículo 2 de la Ley N° 28294 señala que la referida Ley es de aplicación a las entidades del Gobierno Nacional, Gobiernos Regionales y Gobiernos Locales, no a los usuarios. Asimismo, como se desprende del artículo 23.1 de la acotada norma, se establecen obligaciones para el Gobierno Nacional, Regional y Local mas no a cargo de los usuarios para el traslado de los actos administrativos que modifiquen, limiten, restrinjan, extingan, adjudiquen y efectúe alguna habilitación urbana u otros actos.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
– Registro de Predios
En la ficha N° 6221 que continúa en la partida electrónica N° 02005785 del Registro de Predios de Huánuco se encuentra inscrito el lote 01 ubicado en jirón 28 de julio N° 435 del distrito, provincia y departamento de Huánuco; que cuenta con un área de 159.53 m2.
En el asiento C 00001 rectificado en el asiento C 00002 corre registrado el dominio en favor de la sociedad conyugal conformada por Iris René Arellano de Carrión y José Antonio Carrión Slee, en mérito a la dación en pago celebrada con Automotores Mopal S.A., contenida en escritura pública del 31/12/2014 otorgada ante notario de Huánuco Miguel A. Espinoza Figueroa.
En el asiento B 00001 consta inscrita la declaratoria de fábrica del predio distribuida en cuatro pisos.
– Registro de Mandatos y Poderes
En el asiento A 00001 rectificado en el asiento A 00002 de la partida electrónica N° 11061029 del Registro de Mandatos y Poderes de Huánuco, se encuentra inscrito el poder otorgado por Iris René Arellano de Carrión en favor de José Antonio Carrión Slee, según escritura pública del 2/10/2007 otorgada ante notario de Huánuco Miguel A. Espinoza Figueroa.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– Si procede la desinscripción del predio o el cierre de la partida registral por solicitud de su titular registral.
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), establece que la calificación comprende la verificación de la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas regístrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
2. A su vez, el artículo 32 del RGRP indica que la calificación registral comprende entre otros, los siguientes aspectos:
“g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, sólo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros;
(…)”.
Por lo antes expuesto, cuando en un título interviene una persona representada por su apoderado, la calificación registral implica la verificación de la suficiencia de los poderes para la realización del acto de que se trate.
3. Con el título venido en grado de apelación se solicitó la desinscripción del predio que obra en la partida electrónica N° 02005785 del Registro de Predios de Huánuco, en mérito a la declaración unilateral del propietario José Antonio Carrión Slee, en nombre propio y en representación de su cónyuge Iris René Arellano de Carrión, según parte notarial de la escritura pública del 21/1/2021 otorgada ante notario de Huánuco Julio Eloy Feria Zevallos.
La registradora formuló observación señalando que en la partida N° 11061029 del Registro de Mandatos y Poderes de Huánuco, no se encuentra regulada expresamente la facultad de desinscripción del derecho de propiedad inscrito a favor de Iris René Arellano de Carrión.
4. Remitiéndonos a la partida registral N° 11061029, figura en el asiento A 00001, rectificado por el asiento A 00002, el poder conferido por la señora Iris René Arellano de Carrión en favor de José Antonio Carrión Slee, según escritura pública del 2/10/2007 extendida por notario de Huánuco Miguel A. Espinoza Figueroa.
Conforme se publicita en el acotado asiento, dentro de las facultades conferidas por la poderdante Iris René Arellano de Carrión al representante se indica “(…) para que en su nombre y representación (…) pueda disponer sus bienes muebles e inmuebles, así como las acciones y/o participaciones que tenga en calidad de soda o en calidad de cónyuge de soda o en calidad de cónyuge (…) bajo cualquier forma y clase de contrato (…)”.
Es pertinente señalar que sobre las facultades de disposición, esta instancia ha señalado reiteradamente, como en la Resolución N° 1936- 2020-SUNARP-TR-L del 28/10/2020 que: “De conformidad con el artículo 156 del Código Civil, para realizar actos de disposición (vender, donar, permutar) o gravamen se requiere de poder especial que contenga indubitablemente la facultad de disponer o gravar los bienes del representado, otorgado por escritura pública, bajo sanción de nulidad, no exigiéndose en dicho artículo que el encargo para disponer o gravar conste en forma “expresa o literal”, sino tan sólo de manera “indubitable”, es decir, que de su interpretación no quede ninguna duda”.
Dicho lo anterior, se puede concluir que el señor José Antonio Carrión Slee sí está facultado para celebrar toda clase de actos de disposición respecto al predio inscrito en la partida N° 02005785 del Registro de Predios de Huánuco en representación de Iris René Arellano de Carrión, incluida la posibilidad de solicitar la desinscripción o desinmatriculación del predio.
Es por este motivo que corresponde revocar el numeral 1 de la denegatoria de inscripción.
5. Ahora bien, sobre el acto rogado es conveniente señalar de manera preliminar que en el CIX Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 28 y 29 de agosto del 2013, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
EXTINCIÓN DE INSCRIPCIÓN POR RENUNCIA AL DERECHO DE PROPIEDAD
“Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros”.
Criterio adoptado en las Resoluciones N° 096-2007-SUNARP-TR-T del 2/5/2007 y N° 329-2013-SUNARP-TR-A del 18/7/2013.
Entre los fundamentos de aprobación de dicho criterio respecto a la posibilidad de que el propietario formule renuncia al derecho de propiedad, se encuentran los siguientes:
– El artículo 923 del Código Civil prescribe que la propiedad es el poder jurídico que permite, entre otras facultades, disponer de un bien. Disponer es prescindir del bien (o mejor dicho del derecho), deshacerse de él, sea jurídica o físicamente. Un acto de disposición es la enajenación, gravamen e incluso el abandono o destrucción del bien1. En otras palabras, el propietario de un bien puede hacer con él lo que mejor convenga a sus intereses, pero siempre que su accionar se enmarque dentro de los parámetros sociales y legales permitidos.
– Conforme al artículo 968 del Código Civil, la propiedad se extingue por adquisición del bien por otra persona, destrucción o pérdida total o consumo del bien, expropiación, o abandono del bien durante veinte años (en cuyo caso pasa el predio al domino del Estado).
– Cabe la posibilidad de que el propietario renuncie o abandone el bien. Aunque dicha causal no está prevista expresamente como modo extintivo de la propiedad en el artículo 968 indicado, nuestro sistema jurídico tampoco la proscribe. Se considera que las causales indicadas en dicho artículo son enunciativas. En ese sentido, es factible que el propietario se deshaga de un bien de su propiedad a través de la figura jurídica de la renuncia o abandono.
– Diez Picazo define a dicha forma de extinción de la propiedad en estos términos: “renuncia, abandono o también técnicamente derelicción(es) aquel acto de libre voluntad del propietario, por medio del cual, desamparando o desposeyéndose de una cosa, da por extinguido su derecho de dominio sobre ella”. Albaladejo complementa la definición anterior así: “La renuncia es una declaración de voluntad no recepticia ni solemne, en principio, que puede realizarse expresa o tácitamente, y constituye un negocio unilateral irrevocable”. En consecuencia, para que se extinga el derecho de propiedad de un bien por renuncia será necesario que así lo manifieste unilateralmente su propietario y se desprenda de la posesión del bien.
– Estando a lo señalado, entendemos que la renuncia de derechos constituye un acto negocial cuyo efecto extintivo de derechos es admitido por el Derecho peruano. Siendo así, resulta válida la renuncia realizada por el titular del derecho de propiedad.
Entonces, conforme a lo expresado, resulta viable que el propietario de un bien renuncie a su derecho, en tanto ello viene a ser una manifestación del atributo de disposición que asiste a todo propietario y mientras tal acción no se encuentre prohibida por norma.
6. En cuanto a la “renuncia de derechos” como justificante de la cancelación de las inscripciones donde aparecen publicados, se ha expresado entre los citados fundamentos lo siguiente:
– La cancelación de asientos es el mecanismo mediante el cual se deja constancia en el folio de la extinción del derecho inscrito, extinción que ha operado antes por cualquiera de las causales establecidas por el ordenamiento. La cancelación es pues un efecto, y no la causa de la extinción del derecho. El artículo 94.a del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) dispone que la cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extiende cuando se haya extinguido totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscritos.
– Habiéndose establecido que los derechos en general pueden extinguirse por la renuncia hecha por su titular, ha de convenirse que efectuada la dejación o abdicación del derecho de propiedad por quien en el Registro aparece como su titular se extingue tal derecho, y en consecuencia el asiento correspondiente deja de producir sus efectos de oponibilidad, fe pública y legitimación, por lo que procede -en palabras de Manzano Solano, citado por Gonzáles Loli – “barrerlo, expulsarlo de los libros (a través) de un nuevo asiento llamado cancelación”.
– Estando a los argumentos precedentes, estimamos que, de modo general, es jurídicamente válido cancelar el asiento en que aparece inscrito un derecho cuando su titular formula renuncia expresa al mismo. Pero la aceptación por el Registro de dicha forma extintiva está condicionada, en primer término, al requisito general de la instrumentación pública de la voluntad extintiva del titular, conforme a lo dispuesto por el artículo 2010 del Código Civil; y en segundo término, a la inexistencia de derechos inscritos a favor de terceros que puedan resultar afectados con el acto jurídico extintivo. Al respecto, es preciso invocar la aplicación del artículo II del Título Preliminar del Código Civil conforme al cual la ley no ampara el ejercicio ni la omisión abusivos de un derecho: si bien el ordenamiento no impide que el titular de un derecho renuncie a él, no puede tolerar que dicha facultad, al ejercerse, lesione injustificadamente los derechos o intereses de terceros.
– A tenor de lo expuesto, la renuncia del derecho de propiedad por parte del titular es causa suficiente para cancelar registralmente tal derecho. Ahora, la cuestión siguiente es definir si la cancelación afectará sólo el asiento donde consta inscrita la propiedad del titular, o si su efecto tiene una eficacia mayor, es decir, la desinscripción del predio correspondiente.
7. Con respecto a la desinscripción de un bien como efecto de la renuncia del derecho de propiedad por su titular, se manifestó lo siguiente:
– El artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) prescribe que la inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro, y se realiza -por regla general- con la primera inscripción de dominio. Es el derecho de propiedad el que sustenta y justifica la inmatriculación, su base jurídica y el único derecho que legalmente puede dar lugar a que un predio acceda a la publicidad registral. El ordenamiento no admite, de ordinario, la existencia tabular de un predio sin que simultáneamente esté identificado su titular en el folio: no existe predio inmatriculado sin titular del dominio.
– Cuando ese derecho dominical es renunciado por su titular no revierte al anterior propietario: si A le transfirió el dominio a B, y luego éste hace dejación de la propiedad, A no recobra el derecho. Para que ello ocurra sería necesario un nuevo acto de atribución patrimonial (generalmente un contrato o un acto jurídico unilateral) mediante el cual la propiedad se desplace al patrimonio del anterior dominus y que además éste acepte la incorporación de ese derecho en su esfera patrimonial. Si la renuncia no importa la reviviscencia del dominio del anterior propietario del bien, la consecuencia no puede ser otra que dicho bien pasa a ser res nullius, esto es, un bien que no pertenece a nadie.
– La consecuencia de lo antes señalado es que la renuncia, al extinguir el derecho de propiedad, genera un predio inmatriculado pero carente de titular dominical, situación registral inadmitida por el artículo 16 del RIRP. Entonces, consideramos que la consecuencia jurídico-registral de la renuncia del derecho de propiedad hecha por su titular es la desinscripción del predio, siempre que – como se señaló – ello no afecte derechos de terceros.
Dicho lo anterior, se puede concluir que de acuerdo con el criterio plasmado en el mencionado precedente de observancia obligatoria es factible que el propietario de un predio con derecho inscrito formule renuncia al derecho de propiedad, con lo cual el bien se desinmatricula al cancelarse la inscripción de dicho derecho por extinción.
[Continúa…]
