Fundamento destacado: 3.3. Respecto a n, cabe indicar que contiene una de las presunciones posesorias que recoge nuestro Código Civil, referida a la presunción de propiedad, por la cual en presencia de un poseedor, debemos presumir que él es también propietario del bien; estando ante una presunción iuris tantum, esto es que admite prueba en contrario, no significando que la norma legal le otorgue al poseedor la calidad de propietario, sino que con arreglo al debido proceso, quién alegue en un proceso ser propietario, debe probar objetivamente tal condición; como en este caso, en que no es suficiente alegar sino que se requiere acreditar la calidad de propietario, habiendo establecido la sentencia de vista como parte de las premisas fácticas, que no se ha probado que los demandados tengan la calidad de propietarios; debiendo reiterar al respecto, que no es posible variar las premisas fácticas cuando se acude en casación para efectos de control de derecho, esto es, en función nomofiláctica ejerciendo el control de las premisas normativas, más no de las premisas fácticas; resultando que el sustento de la causal incurre en incoherencia y en error, ya que, este se encuentra orientado a sostener que la propiedad de los demandados está determinada por dicho propio de estos últimos, cuando de acuerdo a la pretensión de la demanda, se requiere acreditar el derecho de propiedad que sustente la disposición de la propiedad en el documento materia de la demanda.
Sin perjuicio de ello, cabe precisar que la recurrente, al sustentar su recurso de apelación contra la sentencia de mérito, expresó que conforme al artículo 912 del Código Civil el simple hecho que el poseedor tenga el bien y actúe como propietario tiene derecho a transferir o enajenar el mismo. Ante ello la recurrida estableció que ello no se advierte en autos ya que no aparece que los demandados tengan derecho inscrito sobre el inmueble objeto de compraventa que cause convicción sobre la propiedad del predio vendido.
Al respecto, cabe indicar que si bien no es necesario que conste inscrita la titularidad del derecho de propiedad para ser reputado propietario de un bien inmueble, en tanto, la inscripción registral no perfecciona la transferencia de propiedad, habiendo optado el legislador en nuestro ordenamiento civil, que la transferencia de la propiedad se realiza por el mero consentimiento, conforme al principio consensualista reconocido en la norma del artículo 949 del Código Civil, de lo cual se deriva que la inscripción publicita la titularidad del derecho de propiedad y protege conforme a los principios registrales de legitimidad, publicidad y buena fe.
En ese orden, ciertamente la sentencia de vista no incurre en infracción de n; ya que, conforme esta norma el poseedor de un bien inmueble se presume propietario, empero esta presunción legal de propiedad no dispensa al demandante o demandado en juicio, cuando su pretensión se sustenta en la calidad de propietario, de su obligación de probar objetivamente que es el titular propietario, y como tal pueda transferir el bien, en tanto quien adquiere el bien de un poseedor lo que recibe es la posesión, no autorizando por la norma en análisis de que el poseedor tenga la facultad de transferir o enajenar la propiedad del bien, siendo que dicha facultad, en un escenario no patológico, se deriva sí y solo sí de ser titular del derecho de propiedad; en consecuencia, la denuncia de infracción normativa del artículo 912 del Código Civil, no corresponde ser estimada.
Sumilla. Si bien el poseedor de un bien inmueble se presume propietario, de esta presunción legal de propiedad no se deriva que el poseedor tenga la facultad de transferir o enajenar la propiedad del bien, siendo que dicha facultad, en un escenario no patológico, se deriva sí y solo sí de ser titular del derecho de propiedad.
Corte Suprema de Justicia de la República
Sala Civil Permanente
Casación N° 4954-2018, Lima
Otorgamiento de Escritura Pública
Lima, diecisiete de junio de dos mil veintiuno. –
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
I. VISTA, la causa número cuatro mil novecientos cincuenta y cuatro – dos mil dieciocho, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I.1. Asunto
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema el recurso de casación interpuesto por la demandante Carmen Cahuana Quispe Viuda de Mendoza contra la sentencia de vista del ocho de junio de dos mil dieciocho, que confirmó la sentencia apelada contenida en la resolución número nueve del veintitrés de agosto de dos mil dieciséis, que resolvió declarar infundada la demanda sobre otorgamiento de escritura pública.
I.2. Antecedentes
a. Demanda
Carmen Cahuana Quispe Viuda de Mendoza interpone demanda en contra de la sociedad conyugal conformada por Víctor Armando Chumbe Del Águila y Janeth Franchini La Torre, con la finalidad de que cumplan con otorgarle la escritura pública del contrato de compraventa de fecha nueve de febrero de dos mil diez, celebrado entre los codemandados y la demandante, respecto del inmueble sito en la Avenida Alameda Sur N° 806 (antes Lote 01-B, Manzana C) de la Asociación de Propietarios Bello Horizonte – Chorrillos, que a su vez forma parte integrante del predio inscrito a nombre del Fundo Márquez de Corpac, que figura en la Partida Registral N° 46252101 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. Señalan como argumentos que sustentan su demanda: (i) Los esposos demandados mediante contrato de compraventa de fecha nueve de febrero de dos mil diez, le vendieron el inmueble sito en Avenida Alameda Sur N° 806 (antes Lote 01-B, Manzana C) de la Asociación de Propietarios Bello Horizonte -Chorrillos, habiéndose pactado un precio de US$ 120,000,00 por el predio de una extensión de 540 m2, habiendo en dicha oportunidad declarado los demandados que han adquirido el predio de su anterior propietario José Inocencio Negri Hermosa; y (ii) habiéndoles requerido a los demandados a fin de que cumplan con elevar a escritura pública el contrato aludido, éstos no han cumplido con su obligación razón por la cual los invitó a una conciliación extrajudicial, y no habiendo obtenido resultado, acude al órgano jurisdiccional.
b. Contestación a la demanda
Janeth Franchini La Torre ha absuelto la demanda, señalando esencialmente los siguientes argumentos de defensa: (i) Es falso que la recurrente con fecha nueve de febrero de dos mil diez haya suscrito un contrato de compraventa con la demandante sobre el inmueble ubicado en la Avenida Alameda Sur N° 806 (antes Lote 01-B, Manzana C) de la Asociación de Propietarios Bello Horizonte -Chorrillos y que se haya pactado el precio de US$ 120,000.00; y (ii) es cierto que dicha propiedad la adquirió de su anterior propietario José Inocencio Negri, pero la recurrente no ha participado ni firmado contrato de compraventa alguno a favor de la demandante, prueba de ello es que dicho documento no se encuentra suscrito por su persona, además que dicho inmueble es el lugar donde vive. Víctor Armando Chumbe Del Águila ha absuelto la demanda, señalando esencialmente los siguientes argumentos de defensa: (i) Es verdad que con la demandante suscribió un contrato de compraventa sobre el inmueble ubicado en Avenida Alameda Sur N° 806 (antes Lote 01-B, Manzana C) de la Asociación de Propietarios Bello Horizonte -Chorrillos, por el precio pactado de US$ 120,000.00, suma que la demandante no ha cumplido con abonar, pues solo le entregó la suma de diez mil dólares americanos el nueve de febrero de dos mil diez y cinco mil dólares el veintisiete de febrero del mismo año, aclarando que la transferencia no se realizó debido al incumplimiento de la demandante del saldo restante, que asciende a la suma de US$ 110,000; y (ii) no es cierto que su esposa codemandada haya vendido el inmueble o participado en dicho acto.
c. Sentencia de mérito
Tramitada la causa conforme a ley, el Juez del Trigésimo Sexto Juzgado Especializado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, mediante sentencia contenida en la resolución número nueve, de fecha veintitrés de agosto de dos mil dieciséis, resuelve declarar infundada la demanda, interpuesta por Carmen Cahuana Quispe viuda de Mendoza en contra de Víctor Armando Chumbe Del Águila y Janeth Franchini La Torre, sobre otorgamiento de escritura pública; con costas y costos.
Se exponen las siguientes razones medulares que justifican la decisión: (i) El contrato privado de compraventa fecha nueve de febrero de dos mil diez, mediante la cual la demandante Carmen Cahuana Quispe Viuda de Mendoza, ha suscrito solamente con el codemandado Víctor Armando Chumbe Del Águila un contrato de compraventa; (ii) si bien en la parte introductoria del aludido contrato privado se señala que el vendedor Víctor Armando Chumbe Del Águila se encuentra casado con Janeth Franchini La Torre, sin embargo, claramente se advierte que ella (la esposa) no interviene en dicho acto jurídico, pues tampoco suscribe aquel contrato, en consecuencia, no se ha probado que la sociedad conyugal haya enajenado el aludido inmueble a la demandada, como tampoco se ha probado con documentos idóneos que el supuesto vendedor Chumbe del Águila haya realmente adquirido el bien de su anterior propietario; (iii) no se ha probado los fundamentos de hecho de la demanda, si tenemos en cuenta que la demandante ha interpuesto la demanda manifestando que ambos demandados (la sociedad conyugal) le habría transferido el bien inmueble materia de otorgamiento, lo que no resulta exacto, por cuanto la codemandada Janeth Franchini La Torre no ha participado en la suscripción de dicho contrato, así mismo manifiesta no haber vendido dicho inmueble y que es el lugar donde actualmente vive, elementos que no permiten causar la debida convicción en la judicatura acerca de la pretensión incoada; y (iv) por las razones antes señaladas, el supuesto contrato privado materia de la pretendida formalización, no puede considerarse como un acto válido ni eficaz, no pudiéndose ordenar la elevación a escritura pública de un acto que no ha sido otorgado por la sociedad conyugal demandada, máxime si el documento no cuenta con fecha cierta alguna, además que tampoco se había probado que los supuestos transferentes sean los propietarios del bien a la fecha de la suscripción del contrato por uno solo de los cónyuges.
d. Apelación
Mediante escrito de fecha quince de setiembre de dos mil dieciséis, la demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, alegando medularmente que: (i) Se señala que no se ha probado que los demandados sean propietarios del inmueble materia de litis; sin embargo no ha tenido en cuenta que conforme a lo establecido por el artículo 912 del Código Civil el “poseedor es reputado como propietario mientras no se pruebe lo contrario…” lo que significa que el simple hecho que el poseedor tenga el bien y actúe como propietario tiene todo el derecho de realizar y ejercer las facultades que establece el derecho de propiedad en las que se incluye la transferencia o enajenación del mismo; (ii) los demandados adquirieron el inmueble de su anterior propietario y esa simple transferencia los convierte en los nuevos titulares conforme a lo establecido por el artículo 949 del Código Civil en consecuencia tienen todos los derechos necesarios y suficientes para poder ejercer el derecho de propiedad del inmueble tal como lo indica el artículo 923 del Código acotado; (iii) la fecha cierta no constituye un requisito en la transferencia de los bienes inmuebles y menos los artículos referidos a los requisitos para el otorgamiento de la escritura pública más aún si las partes han señalado que el documento es real y verdadero y sobre todo fue realizado en la fecha que ambas partes también reconocen; (iv) no es relevante que se haya pagado una parte ínfima del contrato para otorgar la escritura pública toda vez que será mediante la sentencia que el demandante procederá a realizar el pago del saldo de precio a favor del demandado; (v) se ha declarado infundada la demanda por considerar que la esposa del codemandado esto es Janeth Franchini La Torre no ha firmado la minuta de fecha nueve de febrero de dos mil diez; sin embargo, no ha tenido en cuenta que el codemandado Víctor Armando Chumbe del Águila se comprometió a que su cónyuge suscriba cuando la compradora cancele el precio total de la venta y además entregue toda la documentación necesaria para que pudiera formalizarse el derecho de propiedad; y (vi) no puede haberse dejado de observar que los demandados están evadiendo formalizar la transferencia de la propiedad por lo que mal puede considerar que no hay una fuente contractual válida e indubitable pues existen suficientes razones objetivas y jurídicas para que se realice el otorgamiento de escritura.
[Continúa…]
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