Imagine un inmueble “X” de 300 m2 de propiedad de “A”, el cual se encuentra debidamente inscrito a su favor en Registros Públicos. Imagine, ahora, que un buen día “B” invadió una parte del inmueble (100 m2, por ejemplo) y a la fecha ha consumado 15 años de posesión ininterrumpida cumpliendo con los requisitos de la usucapión. ¿Podrá “B” adquirir por prescripción adquisitiva los 100 m2 que, a la fecha, siguen siendo registralmente parte del inmueble “X”? Es decir, ¿se puede adquirir por prescripción adquisitiva una parte física (no independizada) de determinado inmueble?
Si nos limitamos a decir que “sí” (lo cual es correcto), estaremos dando una respuesta incompleta, pues lo realmente complicado en este caso es determinar cómo quedan las relaciones entre el prescribiente y quien en un inicio fue propietario de la totalidad del bien. ¿Se convertirán automáticamente en copropietarios? ¿El prescribiente será, a su vez, propietario superficiario? ¿El Juez encargado de resolver la demanda de prescripción deberá establecer un régimen forzoso de copropiedad entre ellos?
Responder estas preguntas es de vital importancia, pues las partes (prescribiente y propietario original) necesitan certeza respecto del modo en que, en adelante, podrán ejercer sus respectivos derechos de propiedad. Para una explicación clara del asunto dividiré los escenarios.
Primera posibilidad:
Una primera posibilidad es que el prescribiente ejerza posesión exclusiva tanto sobre una parte del suelo (o terreno) como de la edificación que se levanta sobre el mismo.
Me explico: imaginemos que “X” es el propietario de un terreno de 500 m2 (inscrito en una sola partida registral) sobre el cual que se han construido dos casas (A y B), cada una de las cuales ocupa 250 m2 del terreno (reitero que las casas no están independizadas, sino que se mantienen registralmente dentro de la partida del terreno). “Z” toma posesión de la casa B y consuma a su favor la usucapión. ¿Qué ocurrirá en este caso?
(i) “Z” se habrá convertido en propietario exclusivo de los 250 m2 del área del terreno y de la casa “B” construida sobre dicho metraje;
(ii) “X” conservará la propiedad de los otros 250 m2 y la casa A construida sobre dicha área;
(iii) Entre “Z” y “X” no se formará ningún régimen de copropiedad: cada quien ejercerá la propiedad exclusiva sobre determina área y la respectiva edificación;
(iv) “Z” podrá obtener los permisos municipales para demoler la casa B y ejercer su derecho de propiedad sobre los 250 m2 de la forma que él desee.
Segunda posibilidad:
El segundo supuesto –que es el que se presenta con mayor frecuencia y que mayores problemas trae consigo– se da cuando “X” es el propietario del primer piso (departamento 1) de un predio mientras que el segundo piso (departamento 2) le pertenece a “W” (aunque funciona igual si “X” fuese el único propietario de los dos pisos).
Si alguien (“Z”) invade el segundo piso y logra consolidar a su favor la prescripción adquisitiva, se habrá convertido en dueño del segundo piso y ello en nada afectará el derecho de propiedad de “X” sobre el primero. Sin embargo, con relación al suelo sobre el cual se han levantado los dos pisos, sí se genera una consecuencia jurídica importante: la copropiedad entre “X” (propietario primigenio) y “Z” (propietario por prescripción).
Sobre esto último pensemos un momento: ¿acaso es posible que el prescribiente (“Z”) se convierta en propietario del segundo piso sin adquirir ningún derecho sobre el suelo? Es decir, ¿podemos sostener que dicho prescribiente será dueño del segundo piso mientras que la propiedad del suelo será exclusivamente de “X”?
Ello no sería posible, en tanto – de acuerdo con el artículo 887º CC – las construcciones son parte integrante del terreno sobre el cual se levantan, por lo que es un imposible jurídico que alguien sea dueño de uno de los pisos sin ser dueño del suelo, SALVO que estemos frente a un derecho de superficie. Solamente en este caso alguien (el titular de la superficie) puede ser dueño de las construcciones sin tener ningún derecho de propiedad sobre el suelo. La superficie es, pues, la excepción a la regla según la cual las edificaciones necesariamente son de propiedad del dueño del suelo.
Sin embargo, en el caso que vengo analizando (prescripción adquisitiva sobre uno de los pisos o departamentos) no existe ningún derecho de superficie, por lo que el tema debe ser resuelto aplicando las reglas de parte integrante y bien principal. En tal sentido, al adquirir “Z” la propiedad del segundo piso vía usucapión, necesariamente tendrá que hacerse dueño del suelo. Ahora bien, su dominio sobre el suelo deberá compartirlo con “X”, pues es él el dueño de la otra edificación (piso1) que se levanta sobre ese mismo suelo.
Y es precisamente por eso que la Ley 27157 y su Reglamento, que son las normas que regulan el régimen legal aplicable a los inmuebles en donde coexisten unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva (los departamentos por piso, por ejemplo) con bienes de propiedad común (el terreno, por ejemplo), establecen la necesaria e indisoluble vinculación entre la propiedad de uno de los departamentos y la propiedad (en alícuota o cuotas de participación) del terreno sobre el cual aquellos se levantan.
Así, el artículo 130° del Reglamento establece que:
“La participación en los bienes comunes [terreno] es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo [departamento] y corresponde ejercerlo al propietario de la misma”.
El artículo 132° del Reglamento refuerza esta idea al establecer que la transferencia de la sección de propiedad exclusiva (departamento) conlleva, necesariamente, la transferencia del porcentaje de participación sobre los bienes comunes (terreno):
“La transferencia de la sección inmobiliaria de propiedad exclusiva [departamento] incluye todos los bienes que la conforman, la participación en los bienes de propiedad común [terreno] y los derechos de uso, tránsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la misma”.
Queda ahora una última pregunta por responder: ¿En qué porcentaje de participación el prescribiente “Z” (nuevo dueño del segundo piso) y “X” (dueño del primero) serán copropietarios del terreno?
En principio, “Z” tendría que mantener a su favor el porcentaje que le correspondía al propietario original del segundo piso (“W”). Sin embargo, esto ocurrirá únicamente si, de forma previa a la usucapión, se había constituido sobre la totalidad de la edificación el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, pues en este caso el Reglamento Interno necesariamente habrá establecido (porque así lo exige el artículo 42° del Reglamento) el porcentaje de participación que a cada propietario de las secciones exclusivas (departamentos) le correspondía sobre el terreno y demás bienes comunes
Distinto sería el escenario si es que dicho régimen no llegó a ser constituido. En este caso, considero que deberá ser el Juez quien declare la copropiedad sobre el terreno y establezca el porcentaje de participación que a cada una de las partes le corresponderá, atendiendo al área ocupada por cada uno de los bienes de propiedad exclusiva (en este caso, los departamentos). Es decir, el Juez que conozca de un caso como éste no deberá limitarse a resolver el pedido de prescripción adquisitiva, sino que además tendrá que: (i) reconocer al prescribiente como copropietario del terreno; y (ii) asignarle un porcentaje de participación sobre este último atendiendo al área que ocupa la sección exclusiva que acaba de prescribir.
