Fundamento destacado: Sétimo.- Que, en ese sentido, resulta que en el caso sub-judice el contrato de promesa de venta otorgado al demandado Encarnación Amaro Trinidad fue celebrado con fecha cuatro de noviembre de mil novecientos ochentiocho, pactándose como plazo resolutorio para la celebración del contrato definitivo de compraventa hasta el treintiuno de diciembre de mil novecientos ochentiocho; no habiéndose acreditado que a esa fecha o al término de un año de celebrada la promesa de venta se hubiera otorgado el contrato definitivo de compraventa por lo que debe entenderse que el derecho que tenía el demandado ha caducado, feneciendo asimismo el título que justificaba su posesión sobre el inmueble sub-litis;
Octavo.- Que, en consecuencia, al haberse extinguido el contrato de promesa de venta otorgado al demandado, ha originado que su título haya fenecido, por lo que se encuentra incurso dentro de la casual de posesión precaria por fenecimiento del título a que se refiere el artículo novecientos once del Código Civil; no habiendo por tanto las instancias de mérito aplicado lo previsto en el artículo mil cuatrocientos dieciséis del Código Civil referente a los
efectos del vencimiento del plazo de vigencia del contrato preparatorio de compromiso por contratar.
Sumilla: El contrato de promesa de venta otorgado al demandado fue celebrado pactándose como plazo resolutorio para la celebración del contrato definitivo de compraventa el de dos meses, no habiéndose acreditado que a esa fecha o al término de un año de celebrada la promesa de venta se hubiera otorgado el contrato definitivo de compraventa, por lo que debe entenderse que el derecho que tenía el demandado ha caducado, feneciendo asimismo el título que justificaba su posesión sobre el inmueble sub-litis, por lo que se encuentra incurso dentro de la causal de posesión precaria.
CASACIÓN N° 1418-01
CONO NORTE
Lima, dieciocho de setiembre del dos mil uno.
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número mil cuatrocientos dieciocho – dos mil uno; en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley; emite la siguiente sentencia.
MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas ciento veinticinco por la demandante Catalina María Espinoza Flores, contra la sentencia de vista de fojas ciento dieciocho, su fecha veintidós de enero del dos mil uno, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Cono Norte de Lima, que confirmando la sentencia apelada de fojas ochentisiete – A, su fecha primero de setiembre del dos mil, declara infundada la demanda de fojas catorce sobre desalojo por ocupación precaria interpuesta por doña Catalina María Espinoza Flores contra don Encarnación Amaro Trinidad, e integrando deja a salvo el derecho de la actora para que lo haga valer con arreglo a ley; con lo demás que contiene.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta Sala mediante resolución de fecha cinco de julio del presente año ha estimado procedente el recurso de casación por las causales previstas en los incisos segundo y tercero del articulo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil,
por los siguientes cargos: a) la inaplicación del artículo mil cuatrocientos dieciséis del Código Civil, manifestando que la sentencia recurrida a pesar de indicar que el demandado obtuvo el inmueble a través de un Contrato de Promesa de Venta, de lo que se infiere que ha evaluado dicha instrumental, no aplica el artículo mil cuatrocientos dieciséis del Código Civil que determina el plazo de vigencia y validez de todo contrato preparatorio, como es la promesa de venta, además que no se ha tenido en cuenta que ante la carencia de elementos propuestos por la parte contraria, que acrediten la prolongación del Contrato de Promesa de Venta o su conversión en un contrato definitivo, dicha promesa de venta había fenecido con anterioridad al inicio del trámite de la presente causa; b) la contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, afirmando la recurrente que el Colegiado ha renunciado a su facultad jurisdiccional de aplicar el derecho invocado, conforme se establece taxativamente en el artículo sétimo del Título Preliminar del Código Procesal Civil declinando calificar el mérito de una prueba en abierta contravención del artículo ciento noventisiete del Código Procesal Civil, que regula el principio de valoración de la prueba, porque de acuerdo a lo consignado en el Acta de Audiencia Única uno de los puntos controvertidos fijados fue determinar si la posesión del demandado se ampara en un titulo legal vigente del inmueble objeto de litis, situación que no ha sido analizada
porque el Colegiado renunció a calificar dicho título utilizando su apreciación razonada y aplicando la norma legal correspondiente en evidente contradicción con la apreciación del Juzgador, errada o no, lo que constituye una clara violación del debido proceso. CONSIDERANDO:
Primero.- Que, atendiendo a la naturaleza de las causales por las cuales se ha declarado procedente el recurso de casación, corresponde pronunciarse previamente por la causal in
procedendo, por cuanto en el caso de ampararse esta causal debe efectuarse el reenvío correspondiente, careciendo de objeto pronunciarse por la otra causal sustantiva. Segundo.- Que, en el caso submateria, la pretensión versa sobre desalojo por ocupación precaria, en la que el demandado Encarnación Amaro Trinidad alega tener un título que
justifica su posesión consistente en el contrato de promesa de venta del inmueble sub-litis, otorgado por el promitente vendedor Carlos Alberto Sánchez Martínez con fecha cuatro de noviembre de mil novecientos ochentiocho, conforme consta en la copia simple del contrato obrante a fojas treintiuno y en la copia legalizada del mismo obrante a fojas ochenticuatro. Tercero.- Que, la Sala de mérito en el considerando sétimo de la sentencia de vista ha señalado que el Contrato de Promesa de Venta constituye el título con el cual el demandado obtuvo la posesión del inmueble materia de la litis, concluyendo que por tratarse de un contrato de promesa de venta no resulta viable confrontarlo con el título
de propiedad de la actora por cuanto ello implica discutir sobre el mejor derecho de propiedad.
Cuarto.- Que, como se advierte, el Colegiado sí ha valorado el mérito del contrato de promesa de venta, estableciendo que es el título que ampara la posesión del demandado, resultando por tanto que tal calificación ha sido efectuada en virtud del principio de libre valoración de la prueba, plasmado en el artículo ciento noventisiete del Código Procesal Civil, que faculta al Juez a apreciar las pruebas de acuerdo a su sana crítica, sin que se encuentre por ello obligado a calificar las pruebas según el sentido que le quieran dar las partes, puesto que ello implicaría limitar la facultad de dirección que tiene el Juez del proceso en materia probatoria; en tal razón, no se ha incurrido en la causal de contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso.
Quinto.- Que, en relación a la causal de inaplicación del artículo mil cuatrocientos dieciséis del Código Civil, el texto original de la norma acotada, que regula el caso de autos por cuanto la modificación establecida por la Ley veintisiete mil doscientos cuarenta fue introducida con fecha posterior a la celebración del contrato de promesa de venta del cuatro de noviembre de mil novecientos noventiocho, establecia que el plazo del compromiso de contratar será no mayor de un año y cualquier exceso reducirá a este límite, y a falta de plazo convencional regirá el máximo fijado por este artículo.
Sexto.- Que, el contrato de promesa de venta es una modalidad del compromiso de contratar, en virtud del cual se celebra un contrato preparatorio que solamente genera una obligación de hacer, de ser celebrado dentro del plazo fijado convencionalmente por las partes o dentro del plazo máximo legal no mayor de un año, teniendo este plazo el carácter de resolutorio, pues en caso de no celebrarse el contrato definitivo caducará el derecho de las partes para obligarse a celebrar este contrato, y la situación será igual a la que existiría si no se hubiera celebrado el contrato preparatorio de compromiso de contratar, según lo advierte el Doctor Manuel de la Puente y Lavalle en su obra “El Contrato en general”. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Segunda Parte, Tomo IV, páginas cincuentisiete, cincuentiocho y ochenticuatro.
Sétimo.- Que, en ese sentido, resulta que en el caso sub-judice el contrato de promesa de venta otorgado al demandado Encarnación Amaro Trinidad fue celebrado con fecha cuatro de noviembre de mil novecientos ochentiocho, pactándose como plazo resolutorio para la celebración del contrato definitivo de compraventa hasta el treintiuno de diciembre de mil novecientos ochentiocho; no habiéndose acreditado que a esa fecha o al término de un año de celebrada la promesa de venta se hubiera otorgado el contrato definitivo de compraventa por lo que debe entenderse que el derecho que tenía el demandado ha caducado, feneciendo asimismo el título que justificaba su posesión sobre el inmueble sub-litis;
Octavo.- Que, en consecuencia, al haberse extinguido el contrato de promesa de venta otorgado al demandado, ha originado que su título haya fenecido, por lo que se encuentra incurso dentro de la casual de posesión precaria por fenecimiento del título a que se refiere el artículo novecientos once del Código Civil; no habiendo por tanto las instancias de mérito aplicado lo previsto en el artículo mil cuatrocientos dieciséis del Código Civil referente a los
efectos del vencimiento del plazo de vigencia del contrato preparatorio de compromiso por contratar.
Noveno.- Que, por consiguiente, procede amparar el recurso de casación por la causal de inaplicación de una norma de derecho material, debiéndose por ende resolver el fondo del asunto amparando la demanda de desalojo por ocupación precaria; por las razones expuestas y en virtud a lo preceptuado en el artículo trescientos noventiséis inciso primero
del Código Procesal Civil: declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por la actora doña Catalina María Espinoza Flores; en consecuencia NULA la sentencia de vista de fojas ciento dieciocho, su fecha veintidós de enero del dos mil uno; y actuando como sede de instancia REVOCARON la sentencia apelada de fojas ochentisiete – A, su fecha primero de setiembre del dos mil; que declara infundada la demanda de desalojo de fojas catorce,
REFORMANDOLA, declararon FUNDADA la misma, en consecuencia ORDENARON que el demandado Encarnación Amaro Trinidad desocupe el inmueble sub-Jitis; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por doña Catalina María Espinoza Flores con Encarnación Amaro Trinidad, sobre desalojo por ocupación precaria; y los devolvieron.
SS. ECHEVARRÍAA. ; LAZARTE H.; ZUBIATE R.; QUINTANILLA Q.; VÁSQUEZ C.
