Fundamento destacado: NOVENO.- En tal sentido, para verificar el cumplimiento de la formalidad de la resolución en la forma prevista en la cláusula octava del Contrato de Compra Venta de acuerdo a las exigencias del artículo 1430 del Código Civil, es necesario que se tenga que cumplir la condición previamente establecida, y de esa manera se entienda que el contrato se ha resuelto, es decir, la resolución tendrá efectos, cuando la parte interesada comunique a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.
DÉCIMO.- En el caso de autos, de la comunicación notarial de fecha dos de
octubre de dos mil trece, remitida por don Renzo Escobar Tillit a don Nolberto
Albino Solano Todco, en el que le comunica su decisión irrevocable de resolver el Contrato de Compra Venta, no se puede tener certeza absoluta de que haya surtido sus efectos, ello si tenemos en cuenta que conforme se advierte de su
certificación notarial la comunicación no fue entregada al domicilio del emplazado y si bien es cierto, se ha dejado constancia de las circunstancias de su diligenciamiento, conforme el artículo 100 del Decreto Legislativo Número 1049, hay dudas respecto de su comunicación efectiva. Esta tesis, se sustenta aún más en el hecho de que la emplazada recién tomó conocimiento de dicha comunicación cuando se le notificó una invitación a conciliar con fecha veintiséis de junio de dos mil catorce, cursada por el Centro de Conciliación Extrajudicial “Gutiérrez” – Expediente número 245-2014 a la dirección del domicilio consignado en el contrato aludido, no siendo válido que para algunas ocasiones el demandado ya “no viva” en dicho inmueble, y para otras “siga viviendo”, prueba de ello es que realmente si ha existido conocimiento de la notificación para conciliar. Entonces, tal como se puede advertir de la certificación notarial, dicha carta no fue entregada por el personal de la Notaría, ni fue recepcionada en el domicilio de destino, existiendo dudas respecto de la validez o invalidez de la pretendida resolución de contrato, por lo que resulta evidente que el caso de autos, resulta complejo, pues no toca en este proceso analizar si se configuró o no la resolución de contrato, en la medida que existe incertidumbre respecto de su comunicación.
Sumilla: Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, más no así, la improcedencia; y siendo que, en el presente caso existen dudas
respecto de la validez o invalidez de la pretendida resolución de contrato al mediar incertidumbre respecto de su comunicación, es evidente que ésta resulta compleja, si tenemos en cuenta además, que la naturaleza del presente proceso, es disímil a la naturaleza del proceso de resolución de contrato.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 1725-2016
LIMA ESTE
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, diecisiete de marzo
de dos mil diecisiete.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número mil setecientos veinticinco – dos mil dieciséis; en audiencia pública de la fecha; y producida la votación de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandado Nolberto Albino
Solano Todco a fojas doscientos ochenta contra la Sentencia de Vista, contenida en la resolución número cinco, de fecha seis de noviembre de dos mil quince, de fojas doscientos cincuenta y cuatro; emitida por la Sala Civil Transitoria Descentralizada de Ate de la Corte Superior de Justicia de Lima Este; que revoca la sentencia apelada de fecha doce de febrero de dos mil quince, que declara infundada la demanda de Desalojo por Ocupación Precaria; y reformándola declaran fundada; ordenando la restitución del bien inmueble sub litis.
II. ANTECEDENTES:
DEMANDA
Se aprecia que a fojas cincuenta y siete, el demandante Renzo Escobar Tillit
pretende que el órgano jurisdiccional ordene al demandado Nolberto Albino Solano Todco, desocupe el inmueble ubicado en el Paraíso Número 350, Sector 03 – Casa C, Urbanización El Sol de la Molina. Sustenta su petitorio en:
i. Alega que es propietario del bien acotado por tener derecho inscrito en los
Registros Públicos Número 12573096.
ii. Sostiene que, con fecha doce de julio de dos mil trece, en calidad de
vendedor celebró con el demandado un CONTRATO DE COMPRAVENTA
habiendo acordado el pago de cuatrocientos noventa mil dólares americanos
(US$490,000.00) donde el emplazado entregaría la suma de doscientos
cuarenta mil dólares americanos ($240,000.00) y que éste suscribiría la
Escritura Pública el uno de octubre de dos mil trece.
iii. Llegada dicha fecha el demandado no cumplió con el pago ni con la firma de la Escritura Pública por lo que procedió a enviar una carta notarial de fecha
dos de octubre de dos mil trece, donde indicaba que el contrato se encontraba RESUELTO en virtud a la cláusula octava del contrato.
iv. Y es en mérito a la cláusula octava que el demandado se obligaba a
devolver el bien sub litis a más tardar al día siguiente de la fecha pactada. A
la fecha el demandado tiene la calidad de precario.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Emplazada que fue la misma, Rafael Eduardo Castillo Ismodes en representación de Nolberto Albino Solano Todco contesta la demanda a fojas ochenta y seis, señalando que:
a) La CARTA NOTARIAL NUNCA FUE ENTREGADA EN EL DOMICILIO de su poderdante por ello nunca tomó conocimiento de dicha comunicación,
hasta que se le notificó una invitación a conciliar el veintiséis de junio de dos
mil catorce, cursada por el Centro de Conciliación Extrajudicial “Gutiérrez”
(Expediente número 245-2014), a fin de asistir a una sesión conciliatoria
solicitada por el demandante mediante escrito de la misma fecha, en la que
el actor recauda la citada carta notarial de fecha dos de octubre de dos mil
trece.
b) La carta no fue entregada por el personal de la Notaria, ni fue recepcionada
en el domicilio de destino, por ello, su poderdante jamás tuvo conocimiento
de ella, por lo que la pretendida resolución de contrato que contiene deviene
inválida e ineficaz.
c) De la certificación notarial se advierte que la CARTA NO LLEGÓ AL DOMICILIO de su poderdante fijado en el CONTRATO y por lo tanto GENERÓ LA INVALIDEZ E INEFICACIA de la pretendida RESOLUCIÓN EXTRAJUDICIAL DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO; por esta razón, no es posible invocar la “resolución extrajudicial del contrato”, al inobservarse el requisito de validez y eficacia que señala la ley para esta modalidad resolutoria.
d) La resolución contractual también es infundada, ya que la cláusula octava
del CONTRATO DE COMPRA VENTA celebrado entre las partes establece
que el incumplimiento queda configurado cuando por culpa de su poderdante no se firme la Escritura Pública que la minuta de Compra Venta origine. No se trata de una cláusula resolutoria que apercibe la falta de pago de precio como causal de incumplimiento, sino la falta de firma de la Escritura Pública por razones imputables a su representado, como causal resolutoria específica y única.
e) Que, la MINUTA DE COMPRA VENTA fue ingresada a la Notaría Pública
Renzo Alberti el veintiséis de julio de dos mil trece, con número de Kárdex
40516, pero dicha Notaría se vio imposibilitada de culminar la redacción de
la Escritura Pública; en primer lugar, porque la parte demandante no entregó a la Notaría Publica los formularios PU y HR del año dos mil trece, que son de cargo del demandante en calidad de vendedor, no entregó la copia certificada de la Partida Registral en la que consta el régimen de Separación de Patrimonios invocado por el demandante, que aparece consignado en la parte introductoria de la MINUTA DE COMPRA VENTA sub litis puesto que manifiesta ser de estado civil casado, no acreditó documental y fehacientemente a su poderdante que había cumplido con levantar la hipoteca.
[Continúa…]
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