Fundamentos destacados. 3. A efectos de la calificación de un bien como social o propio, el Código Civil ha optado por establecer presunciones.
El artículo 311 del Código Civil señala que existen las siguientes reglas:
1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario. (…)
De esta manera, el Código ha optado por presumir en virtud del inciso 1 antes citado, como bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, salvo que se demuestre que el bien mantiene la condición de propio.
4. Desarrollando la norma sustantiva, el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala:
“Artículo 79.- Contenido del asiento de declaratoria de fábrica (…)
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. (…)”.
De la lectura de la norma en mención se puede apreciar que para su aplicación deben concurrir los siguientes requisitos:
a) Que el suelo esté inscrito como bien propio de uno de los cónyuges.
b) Que la construcción de la edificación haya culminado durante la vigencia de la sociedad de gananciales.
c) Que el cónyuge propietario del suelo no haya acreditado que el bien mantiene la calidad de propio.
9. En consecuencia, no pudiéndose cuestionar la información contenida en el acto administrativo de la declaratoria de fábrica, se tiene que la edificación fue construida por el propietario Lucio Suárez Pérez cuando todavía no había contraído matrimonio pues este se celebró el 30/3/1971, conforme se puede observar de la partida de matrimonio que se adjunta al presente título.
En ese sentido, no nos encontramos ante el supuesto regulado en el artículo 310 del Código Civil y 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que, no corresponde la conversión de la calidad del bien. Por tanto, se confirma la observación expedida por la registradora.
Sumilla. Conversión de calidad del bien. No procede aplicar el artículo 310 del Código Civil y 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, convirtiendo el bien en social, como consecuencia de la edificación sobre terreno propio de uno de los cónyuges, cuando la terminación de la construcción ocurrió antes de la celebración del matrimonio.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 690-2022-SUNARP-TR
Lima, 25 de febrero de 2022
APELANTE: FRESCIA PRISCILA FLORES OYOLA.
TÍTULO: 2657621 del 27/09/2021.
RECURSO: H.T N° 002603 del 20/01/2022.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO ACTO: Conversión de calidad de bien.
SUMILLA:
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la rectificación de calidad de bien del predio inscrito en la ficha N° 53189 que continúa partida 44514478 del Registro de Predios de Lima; teniendo en cuenta que el estado civil del propietario Lucio Suárez Pérez al momento de la inscripción de la declaratoria de fábrica (asiento 2-b) era el de casado con Zoila Rosa Ramos Bazán, y no como soltero.
Para tal efecto, se ha presentado los siguientes documentos:
– Solicitud de rectificación de calidad del bien del 25/09/2021 suscrito por Frescia Priscila Flores Oyola.
– Partida de matrimonio celebrado entre Lucio Suárez Pérez y Zoila Rosa Ramos Bazán, certificada por jefe de la Oficina de Registros de Estado Civil de la Municipalidad Distrital de Santa Eulalia, el 09/04/2021.
– Acta de defunción de Lucio Suárez Pérez, firmado digitalmente por Erika Coronado Carbajal el 30/03/2021.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima, Jessica Giselle Sosa Vivanco, decretó la observación del título conforme a los siguientes fundamentos:
“(…)
AL AMPARO DEL ARTÍCULO 33 C) DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICO SE OBSERVA EL PRESENTE TÍTULO POR CUANTO:
De la revisión del título archivado 5096 de fecha 05-10-1976 correspondiente a la fábrica inscrita en el asiento 2b) de la ficha 53189 se advierte que obra la Solicitud de Autorización de Declaración de Fábrica N° 021616 expedida por el Ministerio de Vivienda y Construcción, la misma que señala como fecha de terminación de la construcción el mes de OCTUBRE DE 1961. En ese sentido, siendo la fecha de terminación de la construcción anterior a la de la fecha de matrimonio entre Lucio Suárez Pérez y Zoila Rosa Ramos Bazán (30-05-1971), no resulta procedente rectificar la calidad de bien solicitada.
(…)”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente sustenta su recurso de apelación en el siguiente fundamento:
– Lucio Suárez Pérez el 13/07/1970 adquirió el predio submateria como bien propio. Posteriormente, se inscribió la declaratoria de fábrica en el asiento 2-b) de la ficha N° 53189, en la cual se puede observar que la terminación de la construcción del bien fue en el año 1976. A dicha fecha, Lucio Suárez Pérez y Zoila Rosa Ramos Bazán ya se encontraban casados (30/03/1971); por lo que, conforme al artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios procede la rectificación de calidad de bien propio a social.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Fiha N° 53189 y prosigue en la partida N° 44514478 del Registro de Predios de Lima.
Corresponde al inmueble ubicado en jirón Esteban Camere 138-140 de la urbanización San Roque, distrito de Santiago de Surco, departamento y provincia de Lima.
En la partida constan entre otras, las siguientes inscripciones:
En el asiento 2-c) de la ficha N° 53189 consta la compraventa a favor de Lucio Suárez Pérez, soltero, según escritura pública del 13/10/1970 otorgada ante notario de Lima Ernesto Velarde Arenas (Título archivado 6136 del 30/10/1970).
En el asiento 2-b) se registró la declaratoria de fábrica del predio submateria conforme a la siguiente distribución:
– Planta baja: vestidor, hall, sala comedor, medio baño de visitas, comedor de diario, car-port, y patio.
– Planta alta: 3 dormitorios, cuarto de costura, hall de distribución y baño completo, escalera principal, terraza.
– Azotea: 2 cuartos para el servicio, baño para servicio, tendal y escalera de servicio.
Esta inscripción fue extendida en mérito a la Resolución 5102-76VC5701 del 13/05/1976, expedida por el Ministerio de Vivienda y Construcción.
En el asiento C00001 obra inscrita la transferencia por sucesión intestada de cuotas ideales del causante Lucio Suárez Pérez, fallecido el 25/03/2021, a favor de su cónyuge supérstite Zoila Rosa Ramos Bazán y sus hijos Mirella Delfina Suárez Begazo, Luis Alberto Suárez Paz, Sonia Ada Suárez Begazo, Silvia Kira Suárez Begazo y Lucio Martín Suárez Ramos.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Interviene como ponente la vocal (s) Rocío Zulema eña Fuentes. Con el informe oral del abogado David Ángel Espinar Castro.
De lo expuesto y del análisis del caso a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– ¿En qué supuestos procede convertir la calidad del bien de propio a social, en mérito a la declaratoria de fábrica declarada, en aplicación del artículo 310 del Código Civil.?
VI. ANÁLISIS
1. En el presente caso se solicita la conversión de calidad de bien del predio inscrito en la ficha N° 53189 que continúa partida N° 44514478 del Registro de Predios de Lima; teniendo en cuenta que el estado civil del propietario Lucio Suárez Pérez al momento de la inscripción de la declaratoria de fábrica (asiento 2-b) era el de casado con Zoila Rosa Ramos Bazán, y no como soltero como se indica en la citada partida; lo cual lo acredita con la partida de matrimonio celebrado entre Lucio Suárez Pérez y Zoila Rosa Ramos Bazán, certificada por jefe de la Oficina de Registros de Estado Civil de la Municipalidad Distrital de Santa Eulalia, el 09/04/2021.
La registradora deniega la inscripción señalando que la fábrica fue culminada con anterioridad a la celebración del matrimonio, mientras que el administrado alega que la culminación fue culminada durante la vigencia del matrimonio, por lo que corresponde a esta instancia determinar si de los antecedentes registrales consta la fecha de terminación de la construcción y si resulta aplicable la conversión del bien propio a social en virtud de la declaratoria de edificación.
2. El artículo 310 del Código Civil señala lo siguiente:
“Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión, así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y rentas de los derechos de autor e inventor.
También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento del reembolso”. (El resaltado es nuestro).
3. A efectos de la calificación de un bien como social o propio, el Código Civil ha optado por establecer presunciones.
El artículo 311 del Código Civil señala que existen las siguientes reglas:
1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.
(…)
De esta manera, el Código ha optado por presumir en virtud del inciso 1 antes citado, como bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, salvo que se demuestre que el bien mantiene la condición de propio.
4. Desarrollando la norma sustantiva, el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala:
“Artículo 79.- Contenido del asiento de declaratoria de fábrica (…)
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. (…)”.
De la lectura de la norma en mención se puede apreciar que para su aplicación deben concurrir los siguientes requisitos:
a) Que el suelo esté inscrito como bien propio de uno de los cónyuges.
b) Que la construcción de la edificación haya culminado durante la vigencia de la sociedad de gananciales.
c) Que el cónyuge propietario del suelo no haya acreditado que el bien mantiene la calidad de propio.
[Continúa…]
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