Fundamento destacado: 8. […] De lo anterior tenemos que los términos originarios del contrato de compraventa fueron modificados. Si bien no se dejó sin efecto la cláusula resolutoria expresa, se modificaron las cláusulas relativas al pago pues en la escritura inscrita en el asiento C00015 se pactó una dación en pago. Así, la cláusula séptima relativa a la forma de pago obrante en la escritura de compraventa fue modificada. En dicha cláusula se había pactado que el saldo de precio ascendente a US$111,326.00 dólares americanos se pagaría a más tardar el 16 de abril de 2007. Sin embargo, en virtud a la transacción celebrada por escritura pública inscrita en el asiento C00015 las partes pactaron una dación en pago, con lo que quedó modificada la cláusula séptima relativa a la forma de pago. Por ello, para la resolución por incumplimiento no podría la vendedora fundamentarse en la cláusula séptima de la escritura primigenia. Y sin embargo, tanto en la escritura de resolución unilateral como en las cartas notariales dirigidas a la compradora se hace mención al incumplimiento de la cláusula séptima, la cual no se encuentra vigente conforme a los antecedentes registrales, al haber sido modificada la forma de pago en virtud a la transacción antes referida […]
Sumilla: RESOLUCIÓN UNILATERAL DE CONTRATO AL AMPARO DEL ARTÍCULO 1430 DEL CÓDIGO CIVIL Procede la inscripción de la resolución unilateral de contrato en ejecución de la cláusula resolutoria expresa al amparo del artículo 1430 del Código Civil, en mérito al instrumento público otorgado por la parte acreedora donde indique la prestación incumplida; y se acredite la comunicación indubitable cursada a la otra parte donde se le pone de conocimiento el ejercicio de la cláusula resolutoria. El registrador debe verificar que en los antecedentes registrales obre la cláusula resolutoria expresa. No procederá la inscripción de la resolución cuando se pueda verificar de los antecedentes registrales que la prestación cuyo incumplimiento se invoca como causal de resolución fue modificada.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 2640 -2023-SUNARP-TR
Arequipa, 19 de junio del 2023
APELANTE : STEPHANY MANRIQUE CHÁVEZ
TÍTULO : No 03856726 del 27.12.2022.
RECURSO : H.T.N° 05044 del 23.03.2023.
REGISTRO : Predios de Ica
ACTO : Resolución de contrato
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la resolución unilateral del contrato de compraventa del 09.01.2007 – inscrito en el asiento C00011 de la partida N° 40000111 del Registro de Predios de Ica -, otorgada por la Asociación de Vivienda “Paraíso de Huacachina”, en virtud a lo establecido en el artículo 1430 del Código Civil. Para ello se presenta la siguiente documentación:
– Formato de solicitud de inscripción que contiene la rogatoria.
– Parte notarial de la escritura pública N° 3793-2022 de resolución unilateral otorgada ante notario de Ica Gino Emilio Ernesto Barnuevo Cuellar, de fecha 21.12.2022.
– Recurso de apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública (e) del Registro de Predios de Ica, Greace Patricia Flores Requejo, observó el título señalado lo siguiente:
“(…)
ACTO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
1.- Antecedente: Partida N° 40000111 del Registro de Predios de Ica.
2.- Defectos advertidos
2.1.- Mediante Escritura Pública N° 3793, de fecha 21/12/2022, otorgada ante Notario Público Dr. Gino E. Barnuevo Cuéllar, se solicita la cancelación de contrato de compra venta otorgado en favor de ECOTECHO S.A.C., en virtud del cual su anterior propietario, Asociación de Vivienda Paraíso de Huacachina, le transfirió la titularidad del predio inscrito en la Partida N° 40000111 del Registro de Predios de Ica.
En el instrumento público indicado, interviene Pablo Toribio Rondan Ríos, en representación de Asociación de Vivienda Paraíso de Huacachina, señalando que, procede a dar por resuelto el contrato registrado en el Asiento C00011 de la partida electrónica N° 40000111, ello por cuanto el comprador ha incumplido lo señalado en la cláusula resolutoria, la misma que, se encuentra publicitada en el Asiento C00014, al no haber cumplido el deudor ECOTECHO S.A.C., con el pago del precio en la oportunidad y forma convenida, por tanto señala se ha incurrido en la causal de resolución del contrato en aplicación del Artículo 1430 del Código Civil, así como del incumplimiento por parte del deudor de las demás
obligaciones contenidas en la cláusula tercera señalada en el contrato de transacción extrajudicial, en relación a ello es necesario manifestar lo siguiente:
2.2- Si bien es cierto, se pactó cláusula resolutoria contenida en el contrato de compra venta, otorgado mediante Escritura Pública de fecha 09.01.2007, conforme consta del título archivado y diera mérito al asiento C00014 de la partida electrónica N 040000111 señalándose que el incumplimiento del pago ahí pactado acarrearía la resolución de pleno derecho del contrato primigenio, ello de conformidad con lo establecido en el Artículo 1430 del Código Civil; dicha declaratoria se ha realizado mediante Escritura Pública N° 3793 de fecha 21.12.2022; no obstante, con anterioridad a dicha declaratoria las partes
convienen en realizar un contrato de transacción extrajudicial, donde en la cláusula tercera, las partes realizan una novación del contrato primigenio estableciendo nuevas condiciones, a efectos de que el acreedor declare por cancelada la obligación del deudor, conforme consta del traslado notarial contenido en la Escritura Pública N° 3125, y que diera mérito al Asiento C00015, se inscribió la dación en pago de acciones y derechos que realiza
ECOTECHO S.A.C., en favor de la Asociación antes señalada, fijando que a la fecha, el saldo señalado por la compra venta del predio contenida en el Asiento C00014 ha sido cancelado, por lo que se puede concluir que, al estar cubierta dicha obligación, la resolución por incumplimiento de la cláusula resolutoria expresa, en el extremo correspondiente al incumplimiento del saldo pactado no sería atendible.
En razón a lo antes expresado, y si su voluntad es la de resolver el presente contrato por alguna de las cláusulas contenidas en los contratos antes señalados, éstas deberán hacerse valer recurriendo ante el Órgano Jurisdiccional correspondiente, ello por cuanto “la intervención del juez para determinar la importancia del incumplimiento para atemperar la rigurosa aplicación del artículo 1430 del Código Civil, sólo tiene relevancia cuando el
pacto comisorio no contempla expresamente la exigencia del incumplimiento absoluto” por lo que será necesario se sirva presentar partes judiciales en virtud del cual el Órgano Jurisdiccional competente se pronuncie en dicho extremo. A efectos de continuar con la calificación del presente título, será necesario se sirva presentar vía reingreso documentación solicitada líneas arriba, la misma que deberá contar con las formalidades anteriormente señaladas.
3.- Cita legal:
-Art. 32° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
-Art. 1277°, 1430° del Código Civil.
-La Puente Lavalle, Manuel, El Contrato en General Tomo ll, Editorial Palestra. Lima, 2007. Pag.441
Por defecto de título no es posible establecer Derechos Pendientes de Pago.
(…)”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
[Continúa…]
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