No se necesita declaración judicial previa al desalojo si las partes acordaron que, ante incumplimiento de la compradora, el contrato quedaría resuelto de pleno derecho [Casación 1243-2006, Lima]

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Fundamento destacado: Cuarto.- Que, en cuanto respecta a la causal in indicando, el recurrente argumenta que se ha aplicado indebidamente el artículo 911 del Código Civil, relativo a la posesión precaria; no obstante lo cual, como ha quedado establecido en la sentencia impugnada, la demandante Caja de Pensiones Militar Policial ha acreditado ser propietaria del inmueble materia de litis, conforme a la copia certificada de la Partida número siete cero dos uno cuatro nueve cuatro siete, obrante a fojas veinticuatro, y la controversia se deriva del  incumplimiento de pago del precio acordado en el contrato de compra-venta y la minuta modificatoria antes citados, que corren a fojas doce y diecisiete de autos, pactándose que el incumplimiento de la compradora daría lugar a que la vendedora le requiera el pago vía carta notarial, otorgándole un plazo de quince días para el cumplimiento de la obligación de pago, y, en caso de no efectuarse el mismo, se dará por resuelto el contrato de compra- venta, quedando facultada la Caja de Pensiones Militar Policial a interponer la demanda  judicial de desalojo contra los compradores para la entrega y desocupación del inmueble; a fojas veintitrés aparece la carta notarial respectiva en la que se requiere el pago de la obligación dentro del plazo previsto, bajo apercibimiento de quedar resuelto de pleno derecho el contrato, de conformidad con el artículo 1429 del Código Civil.


La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República

CAS. Nº 1243-2006 LIMA

Lima, once de octubre de dos mil seis.-

La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, Vista la causa número mil doscientos cuarenta y tres guión dos mil seis, en audiencia pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia;

1. MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del recurso de casación interpuesto por Lorenzo Gerardo De las Casas Ruiz contra la sentencia de vista de fojas ciento ochenta y cinco, su fecha once de octubre de dos mil cinco, expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revoca la sentencia apelada emitida en audiencia única de fecha siete de junio del mismo año, cuya acta obra a fojas ciento sesenta y seis, que declaró improcedente la demanda de desalojo por ocupación precaria interpuesta por la Caja de Pensiones Militar Policial, y reformándola la declara fundada, en consecuencia ordena que los demandados restituyan la posesión del bien inmueble a la actora en el plazo de ley.

2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO:

Por resolución de fecha diez de mayo último, obrante a fojas veintiséis del cuaderno de casación, se ha declarado procedente el recurso por las causales previstas en los incisos 1o y 3o del artículo 386 del Código Procesal Civil, por los siguientes cargos: a) Aplicación indebida del artículo 911 del Código Civil, y b) Contravención de normas que garantizan el derecho a un debido proceso, sustentado en que se está permitiendo que la demandante haga uso de una vía procedimental inadecuada -un proceso sumarísimo de desalojo por supuesta ocupación precaria- para lograr una restitución del inmueble sub-litis, que, en todo caso, debe ser precedida de una declaración judicial de validez o invalidez sobre la resolución de contrato que unilateralmente se alega, lo que considera el recurrente una violación a su derecho de defensa consagrado en el inciso 14o del artículo 139 de la Constitución Política del Estado.

3. CONSIDERANDO:

Primero.- Que, de primera intención, es necesario examinar la causal referida al inciso 3º del artículo 386 del Código Procesal Civil, ya que de declararse fundado el recurso por la contravención de normas que garantizan el derecho a un debido proceso, atendiendo a sus efectos, no cabe pronunciamiento sobre la causal referida al derecho material, pues se incurre en adelanto de opinión.

Segundo.- Que, de la revisión de autos, aparece que la Caja de Pensiones Militar Policial interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra Lorenzo Gerardo De las Casas Ruiz, Gisella Vílchez Roca y Oscar Simón Vílchez Roca, sustentándose en que el título del recurrente y sus codemandados ha fenecido, pues éstos entraron a poseer en virtud del contrato de compra-venta celebrado con fecha veinticuatro de febrero de mil novecientos noventa y siete, modificado el veintitrés de septiembre del mismo año respecto al pago del precio y a la cláusula resolutoria, y es debido al incumplimiento de los demandados en el pago del precio que ha quedado resuelto el mismo en aplicación de la cláusula quinta del contrato modificatorio, conforme a la carta notarial notificada el diez de septiembre de dos mil cuatro; que admitidos los medios probatorios ofrecidos por las partes, el Juez pronunció sentencia declarando improcedente la demanda por considerar que existe la necesidad de una previa dilucidación de la validez de la resolución del contrato de compra-venta.

Tercero.- Que, la Sala de mérito al absolver el grado, para revocar la apelada ha analizado los puntos controvertidos y ha valorado adecuadamente los medios probatorios actuados en la forma prevista en el artículo 197 del Código Procesal Civil, concluyendo que para el caso de incumplimiento de pago del precio por parte de los compradores, ambas partes pactaron la resolución del contrato de pleno derecho, previo requerimiento mediante carta notarial dándoles un plazo de quince días; que siendo esto así, no resulta necesaria una declaración judicial previa expedida en otro proceso judicial para quedar resuelto el contrato como pretende el recurrente; por consiguiente, el desalojo por ocupación precaria resulta adecuado para lograr la restitución del inmueble sub-judice, no advirtiéndose que en la recurrida se haya vulnerado el derecho de defensa del impugnante, quedando desvirtuada la denuncia por contravención al artículo 139 inciso 14º de la Constitución Política; razones por las cuales la causal relativa al error in procedendo es infundada.

Cuarto.- Que, en cuanto respecta a la causal in indicando, el recurrente argumenta que se ha aplicado indebidamente el artículo 911 del Código Civil, relativo a la posesión precaria; no obstante lo cual, como ha quedado establecido en la sentencia impugnada, la demandante Caja de Pensiones Militar Policial ha acreditado ser propietaria del inmueble materia de litis, conforme a la copia certificada de la Partida número siete cero dos uno cuatro nueve cuatro siete, obrante a fojas veinticuatro, y la controversia se deriva del incumplimiento de pago del precio acordado en el contrato de compra-venta y la minuta modificatoria antes citados, que corren a fojas doce y diecisiete de autos, pactándose que el incumplimiento de la compradora daría lugar a que la vendedora le requiera el pago vía carta notarial, otorgándole un plazo de quince días para el cumplimiento de la obligación de pago, y, en caso de no efectuarse el mismo, se dará por resuelto el contrato de compra- venta, quedando facultada la Caja de Pensiones Militar Policial a interponer la demanda judicial de desalojo contra los compradores para la entrega y desocupación del inmueble; a fojas veintitrés aparece la carta notarial respectiva en la que se requiere el pago de la obligación dentro del plazo previsto, bajo apercibimiento de quedar resuelto de pleno derecho el contrato, de conformidad con el artículo 1429 del Código Civil.

Quinto.- Que, como se tiene expuesto, el recurrente mantuvo la posesión del inmueble a mérito del contrato de compra-venta que al haber quedado resuelto, ha fenecido el título del demandado, en consecuencia, tiene la condición de ocupante precario conforme lo establece el articulo 911 del Código Civil; por consiguiente, la citada norma material tiene relación de conexidad con la materia controvertida resultando pertinente para dilucidar la controversia, razón por la cual la denuncia por aplicación indebida debe desestimarse.

Sexto.- Que, siendo así, se concluye que no existe contravención al debido proceso ni se ha aplicado indebidamente la norma material señalada por el recurrente en su recurso de casación, por lo que el medio impugnatorio debe ser declarado infundado.

4. DECISIÓN: Por las consideraciones que anteceden y, en aplicación de lo preceptuado en el artículo 397 del Código Procesal Civil: a) Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por don Lorenzo Gerardo De las Casas Ríos obrante a fojas ciento noventa y dos; en consecuencia NO CASARON la sentencia de vista de fojas ciento ochenta y cinco, su fecha once de octubre de dos mil cinco, emitida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Lima.

 

 

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