Fundamento Destacado: 9. Ahora bien, para el caso concreto nos interesa referirnos al aprovechamiento del sobresuelo de un predio, en tal sentido, es menester traer a colación el concepto de espacio aéreo, el cual constituye una prolongación vertical hacia la atmósfera de la porción del suelo o superficie correspondiente de una edificación. El espacio aéreo se extiende al sobresuelo dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. Así, el derecho a sobreelevar una edificación es uno de los atributos de goce que puede ejercer el titular del suelo. Sin embargo, en el caso concreto vemos que la edificación, desde su segundo nivel se encuentra recayendo en la totalidad de su propio frente, y además parcialmente sobre el perímetro superficial del lote PC1, es decir, se encuentra sobre un predio de tercero, circunstancia que es contraria a las normas sustantivas antes referidas. Más allá que la titularidad del lote PC1 corresponda o no al COFOPRI, pues también ha sido cuestionada por la administrada, lo cierto es que los actos rogados no se adecúan a la partida P10127038, lo cual también significa que no existe tracto sucesivo respecto de aquella parte de la edificación levantada sobre la cabida del lote PC1, razones por las cuales se procede a confirmar este extremo de la denegatoria del título.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 122-201 7-SUNARP-TR-T
Trujillo, 17 de marzo de dos mil diecisiete.
APELANTE : NELLY CARMONA ORTEGA VDA. DE CARMONA
TITULO : 2130339-2016 del 21.11.2016
RECURSO : 09-2017
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° II – SEDE CHICLAYO
ÁREA : REGISTRO DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO ROGADO : DECLARATORIA DE FÁBRICA VÍA REGULARIZACIÓN, REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA(S) :
Extensión del derecho de propiedad sobre un predio
De acuerdo al artículo 954 del Código Civil, la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. Porto tanto, la fábrica que se emplaza parcialmente sobre el espacio aéreo del perímetro superficial de otro predio afecta a este último y constituye un defecto del título, por cuanto transgrede el referido artículo 954 y el principio de tracto sucesivo.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
La señora Carmona solicitó la inscripción de la declaratoria de fábrica al amparo del procedimiento de regularización disciplinado por la Ley n.° 27157, el Reglamento Interno de constitución de Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común y la independización de las secciones de propiedad exclusiva resultantes del Reglamento Interno otorgado. La inscripción de estos actos deberá practicarse en la partida P10127038 del Registro de Predios de Chiclayo.
Para este efecto se adjuntaron los siguientes documentos:
– Original y dos copias simples del Formulario Registral n.° 2 (FOR) – Ley n.° 27157, suscrito por la señora Carmona, cuya firma certifica el notario de Chiclayo Antonio Vera Méndez.
– Original y dos copias simples del Informe Técnico de Verificación emitido por el verificador Fernando Ballena Vásquez, con firma certificada por el notario de Chiclayo Antonio Vera Méndez.
– Original y dos copias simples del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios n.° 00424-2016 del 12.05.2016, expedido por la Municipalidad Provincial de Chiclayo.
– Original y una copia simple del Reglamento Interno suscrito por el verificador Fernando Ballena Vásquez, con firma certificada por el notario de Chiclayo Antonio Vera Méndez.
– Original y una copia simple de la Memoria descriptiva de Independización suscrita por el verificador Fernando Ballena Vásquez, con firma certificada por el notario de Chiclayo Antonio Vera Méndez.
– Original y una copia simple de la Declaración Jurada de la señora Carmona respecto a que la construcción data del año 1958 y que su propiedad se halla sujeta al régimen de la Ley n.° 27157 (entiéndase al de propiedad exclusiva y propiedad común).
– Original y dos copias simples del plano de ubicación y localización (U- 01), así como del plano de distribución y de independización (1-01) de la fábrica a regularizar y de las unidades de propiedad exclusiva resultantes del otorgamiento del Reglamento Interno, suscritos por el verificador Fernando Ballena Vásquez, con firma certificada por el notario de Chiclayo Antonio Vera Méndez
DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue observado por la registradora Petronila Elizabeth Collao Puicán con fecha 01.12.2016. El tenor de la denegatoria se aprecia en la siguiente imagen que se inserta:
I .-ANTECEDENTES:
1.1. -Acto materia de Inscripción: FABRICA – INDEPENDIZACION
1.2. – Partida Registral : P.E N° 10127038
1.3. – Documentos presentados :
– FOR 2 y Planos
– Informe Técnico de Verificador Reglamento Interno
– Certificado de Parámetros
II .- RAZONES PARA OBSERVAR:
2.1.- Visto el Informe Técnico N° 10099-2016-Z.R.N.H de fecha 30.11.2016 suscrito por la Arq. Jacqueline Malea Ibáñez del Área de Catastro se informa al usuario:
A – De acuerdo a documentación adjunta y revisado el TA 2004-23132 de fecha 16/08/2004 se verificó que en el presente expediente solicitan declarar fábrica sobre la totalidad del predio inscrito en la partida P10127038 y sobre parte del predio inscrito en la partida P10127063 correspondiente al Lote “PC1 Mz 108” CERCADO DE CHICLAYO Se recomienda revisar mencionado título archivado, puesto que se involucran dos partidas inscritas.
B – Al margen de lo anterior se indica que según Plano de Distribución e Independización no se delimita fehacientemente las secciones resultantes ni sus áreas comunes: por lo tanto, sírvase adjuntar plano de independización especificando sus medidas perimétricas, colindancías área ocupada área techada área libre y área del alero de las secciones así como las áreas comunes por nivel: y así poder verificar lo descrito en FOR2 Memoria descriptiva y en Reglamento interno.
2.2. – De la Calificación Registral:
C – Se informa al usuario que la documentación subsanatoria, deberá contener la firma certificada notarialmente del titular registra! y verificador responsable
D – Asimismo, el Reglamento Interno contiene la firma certificada notarialmente del verificador responsable, sin embargo, se informa al usuario que dicho documento deberá contener las firmas certificadas notarialmente del titular registral.
“Título pendiente de calificación y liquidación definitiva, según documentación sustentatoria“
III .-ARGUMENTO LEGAL:
– Artículo 11° y 83° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
-Ley 27157
Derechos Pendientes de Pago S/ 329.00
Chiclayo, 01 de Diciembre de 2016
[Continúa…]
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