No es impedimento para la inscripción de transferencia de dominio que bien inmueble otorgado en dación en pago tenga valor superior a la deuda originaria [Resolución 2056-2017-Sunarp-TR-L]

Fundamento destacado: 9. En aplicación de las normas de interpretación antedichas, podemos colegir que ninguna de las cláusulas de la «minuta de transacción» consta que los otorgantes hayan declarado la existencia de un «saldo de precio» a favor de los transferentes; por el contrario, de la cláusula quinta consta que tanto la sociedad conyugal como la Cooperativa han manifestado expresamente «que existe la más perfecta compensación entre el valor del terreno que se transfiere y la deuda contraída».

En otros términos, en el presente caso, existe declaración expresa de las partes en el sentido que las prestaciones deducidas en el contrato guardan plena equivalencia entre sí, de lo cual se concluye que no existe saldo alguno a favor de los transferentes, y, por ende, deviene innecesaria la extensión de hipoteca legal alguna.

Téngase presente además que el crédito objeto de cancelación no constituye una obligación determinada – como parece asumir la registradora -, sino determinable, pues además de la suma de US$ 8,000.00 dólares americanos comprende las costas, costos e intereses respectivos, conforme se indica en la cláusula segunda de la minuta.

SUMILLA: DACIÓN EN PAGO E HIPOTECA LEGAL
«Tratándose de una transferencia de predio mediante dación en pago que se rige por las reglas de la compraventa, no corresponderá extender asiento de hipoteca legal cuando existe declaración expresa de las partes en el sentido que entre las prestaciones deducidas en el contrato existe la más perfecta compensación».

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE
LOS REGISTROS PÚBLICOS

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 2056-2017-SUNARP-TR-L

Lima, 13 de SEP. 2017

APELANTE : LJUBICA NADA SEKULA DELGADO
Notaria de Lima

TÍTULO : N° 1200941 del 7/6/2017.

RECURSO : H.T.D. N° 09 07-2017 946 del 7/7/2017

REGISTRO : Registro de Predios de Lima

ACTO (s) : Transferencia de dominio.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA.

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la transacción otorgada por la sociedad conyugal conformada por Santos Díaz Pedreros y María Esther Ramírez Quintana de Díaz a favor de la Cooperativa de Ahorro y Crédito Santísima Virgen de Cocharcas Ltda, respecto del predio inscrito en la partida electrónica N° P01192506 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

• Parte notarial de la escritura pública de transacción del 26/2/1996 otorgada ante notaria de Lima Ljubica Nada Sekula Delgado.
• Parte notarial de la escritura pública de intervención y ratificación del 5/5/2017 otorgada ante notaria de Lima Ljubica Nada Sekula Delgado.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Lima Carmen Elizabeth Martinez Galván denegó la inscripción solicitada formulando observación en los términos siguientes:

“Señor(es):
En relación con dicho Titulo, manifiesto:
Vista la escritura de fecha 26/2/1996 otorgada ante notario público Ljubica Nada Sékula Delgado, cláusula segunda, fluye que los señores Santos Díaz Pedreros y María Esther Ramírez Quintana de Diaz son deudores de la Cooperativa de Ahorro y Crédito Santísima Virgen de Cocharcas LTDA. en su condición de FIADORES SOLIDARIOS, por la suma de US$ 8,000.00 dólares americanos.
Sin embargo, en la cláusula quinta las partes declaran que se establece como precio del inmueble en US$ 10,000.00 dólares americanos, con lo cual queda un saldo a favor de los transferentes, toda vez que la prestación originaria no se ha incrementado.

En sentido se requiere que las partes contratantes aclaren dicha circunstancia, en caso contrario, se constituirá hipoteca legal por el saldo a favor de los transferentes.
Base legal: artículos 31, 32 y ss. del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

• Que respecto a la observación es necesario tener presente que la transacción por dación en pago se efectúa según lo establecido en los artículos 1265 y 1266 del Código Civil vigente, por lo que se está generando el pago de una prestación diferente (pecuniaria) a la que debía cumplirse, supuesto que se configura al resultar inejecutable devolver el bien determinado, convirtiéndose en una obligación de dar suma de dinero como
  expresión equivalente a fin que el acreedor exprese su satisfacción, en este sentido al determinarse en el contrato la cantidad por la cual el acreedor recibe el bien en pago, esta transacción se regula por las reglas de la compraventa. Por lo tanto, cabe resaltar que en la minuta del 23/2/1996 se establece la cantidad por la cual el acreedor recibe el bien en pago y manifiesta su satisfacción otorgando efectos cancelatorios de la deuda.
• Que en la clausula quinta de la referida escritura los otorgantes declaran que existe la más perfecta compensación entre el valor del terreno que se transfiere y la deuda contraída y cuyo precio para los efectos del impuesto se fija en la suma de US$ 10,000.00 dólares americanos y renuncian a toda acción rescisoria que por dolo, error, lesión y cualquier otro motivo o causa pudiera deducirse contra la firmeza y validez del presente documento.
• Por lo expuesto argumenta que lo aludido por la registradora no es óbice para inscribir el acto jurídico, toda vez que no existe dispositivo legal alguno que indique de manera expresa el impedimento de la procedibilidad del presente acto, asimismo los otorgantes (deudores) declaran su conformidad respecto al acto (transacción) y renuncian a todo derecho que pudiera corresponderle al lote de terreno objeto del contrato.

[Continúa…]

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