Fundamento destacado: NOVENO.- Ahora, respecto a la infracción normativa del artículo 1704 del Código Civil la cual establece que vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión de arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva, el cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento. Si bien, la Sala Superior ha establecido que el demandante canceló los arrendamientos adeudados que garantizó) de la empresa Inversiones Nuevo Milenio Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada, ello no significa que hubiese existido una interpretación errónea de la norma declarada procedente, puesto que la Sala Superior estableció que el cobro por parte de la arrendadora de la deuda impaga no es por la renta sino por efecto de la posesión indebida del bien pese a que ya se había suscitado la conclusión del contrato de arrendamiento, de allí que se concluyera que el pago efectuado por el fiador ahora demandante constituya un pago justo por el lapso de tiempo que estuvo la arrendataria en posesión del inmueble después de vencido el contrato, afirmación que se corrobora con lo señalado en el punto 4.2 del considerando cuarto de la Sentencia de Vista cuestionada, cuando el Colegiado apoyándose en la jurisprudencia casatoria Casación número 705-1999-Lima, establece que el artículo 1704 del Código Civil debe entenderse en el sentido de que en caso de resistencia a entregar el bien, la ley ha previsto la posibilidad de las opciones excluyentes, a efecto de subsanar el perjuicio, estas son: a) Exigir la devolución del bien y cobrar la penalidad convenida; o en su defecto -conjunción excluyente querido por el legislador-; b) Exigir la devolución y cobrar una prestación igual a la renta del periodo precedente, en ambos casos hasta su devolución efectiva.
9.1. Por consiguiente, tenemos que el referido artículo 1704 ha procurado cubrir una realidad frecuente puesto que suele suceder que una vez concluido el contrato de arrendamiento, el arrendatario continúe en posesión del predio arrendado, lo que no significa de modo alguno que el contrato continúe, por lo que, encontrándose el arrendatario aún en posesión del bien inmueble, resulta razonable que se establezcan ciertas reglas que habrán de aplicarse durante el periodo de tiempo en que el arrendatario continúe en posesión del inmueble, es así que luego de cursado el aviso de conclusión de contrato de arrendamiento, el contrato deja de existir y, en adelante, lo que se cobra ya no será renta, sino como señala la norma en comento, será una penalidad o prestación por el uso indebido del bien después de vencido el contrato, ya que es evidente que el poseedor dejó de ser arrendatario, sin embargo, su permanencia en el bien al constituir un hecho real faculta al arrendador a una penalidad o en su defecto a una prestación igual a la renta pactada, condiciones que han sido debidamente observadas por el Colegiado Superior y que han originado la revocatoria de la sentencia de primera instancia.
SUMILLA: Encontrándose el arrendatario aún en posesión del bien inmueble, resulta razonable que se establezcan ciertas reglas que habrán de aplicarse durante el periodo de tiempo en que el arrendatario continúe en posesión del inmueble, es así que luego de cursado el aviso de conclusión de contrato de arrendamiento, el contrato deja de existir y, en adelante, lo que se cobra ya no será renta, sino como señala el artículo 1704 del Código Civil, será una penalidad o prestación por el uso indebido del bien después de vencido el contrato.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 3980-2016
AREQUIPA
INDEMNIZACIÓN
Lima, quince de setiembre de dos mil diecisiete.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número tres mil novecientos ochenta – dos mil dieciséis; luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante Adolfo Humberto Franco Del Carpio contra la Sentencia de Vista del treinta de junio de dos mil dieciséis, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa que revoca la sentencia apelada de primera instancia de fecha veintiocho de setiembre de dos mil quince, que declara fundada la demanda sobre indemnización por enriquecimiento sin causa y reformándola la declara infundada, la confirmó en lo demás que contiene.
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Por Resolución Suprema del catorce de diciembre de dos mil dieciséis, se declaró procedente el recurso de casación formulado por el demandante por las siguientes causales:
i) Infracción Normativa por interpretación errónea del Artículo 1704 del Código Civil, alegándose que:
i) La renta convenida es la que surge del acuerdo entre las partes y que se devenga mientras el Contrato de Arrendamiento esté vigente y eficaz, siendo otra cosa muy distinta la que se denomina una prestación equivalente a ella, pues aunque ambos pueden ser equivalentes en cuanto a su monto, no son lo mismo, ya que mientras la renta proviene del Contrato, la prestación equivalente a ella proviene de la ley.
i) La Sala Superior interpreta tal concepto legal como si fuera una renta, para en base a ello revocar la sentencia de primera instancia y declarar infundada la demanda, bajo el argumento de que los cobros realizados, luego de que operó la Resolución del Contrato de Arrendamiento, corresponden al pago de una renta;
iii) Es menester dilucidar y determinar con absoluta claridad si el concepto introducido por la disposición denunciada se interpreta como el pago de la renta, en cuya virtud el Recurso deberá declararse infundado, pues se estaría dando la razón a la Sala Superior, al considerar que los pagos efectuados luego de la Resolución del Contrato son considerados como merced conductiva, pero si se interpreta como un concepto diferente a la renta convenida, que se encuentra fuera del ámbito contractual celebrado entre las partes, entonces la Sentencia de Vista debe ser casada, pues las sumas cobradas por la demandada luego de operar la Resolución del Contrato de Arrendamiento no son renta, sino una prestación distinta a ella, por lo que sería ilegal su cobro en la vía del Proceso de Ejecución de Garantías, cuando esa obligación no estaba garantizada con la hipoteca;
iv) El optar la Sociedad de Beneficencia Pública de Arequipa por la Resolución del Contrato por falta de pago y luego declararse fundada la demanda de Desalojo por esa causa, trajo como consecuencia que el Contrato quede resuelto desde el treinta de setiembre de dos mil nueve, por los efectos retroactivos de la Resolución conforme a lo establecido en el Artículo 1372, segundo párrafo del Código Civil, pues al no haber cumplido la empresa arrendataria con el pago de la renta de quince días del mes de agosto más el mes de septiembre del mismo año, el Contrato quedó resuelto desde la indicada data, conforme a lo estipulado en la Cláusula Décimo Segunda del Contrato de Arrendamiento, siendo una causa sobreviniente la que motivó la resolución contractual; y,
v) La demandada luego del treinta de septiembre de mil novecientos noventa y nueve, fecha en que operó la resolución contractual, sólo tenía derecho a demandar el pago de una prestación igual a la renta, pero no podía hacerlo por la vía del proceso de ejecución de garantía hipotecaria, por lo que el cobro de la supuesta renta a los fiadores solidarios de los
meses de octubre, noviembre y diciembre de ese año, constituye un enriquecimiento indebido, ya que al no ser propiamente renta no estaba garantizada con la hipoteca constituida por los fiadores solidarios, motivo por el cual dicho concepto se tenía que haber demandado sólo al arrendatario, más no a los fiadores solidarios, mediante un proceso de conocimiento totalmente distinto al de Ejecución de Garantía.
III. CONSIDERANDO:
PRIMERO.- De la revisión de autos se advierte que mediante escrito de fojas noventa y nueve, subsanada a fojas ciento veintitrés, Adolfo Humberto Franco Del Carpio interpone demanda de Indemnización por Enriquecimiento Sin Causa con la finalidad que la demandada Sociedad de Beneficencia Pública de Arequipa cumpla con pagarle la suma de once mil cincuenta y dos dólares americanos con noventa y seis centavos (US$.11,052.96) o su equivalente en soles por concepto de indemnización por enriquecimiento indebido, más interés legales, costas y costos del proceso. Como pretensión subordinada solicita el pago de una indemnización por abuso de derecho a fin que la demandada cumpla con pagarle la suma de once mil cincuenta y dos dólares americanos con noventa y seis centavos (US$.11,052.96).
[Continúa…]
Descargue la resolución aquí
