Fundamento destacado: 3.3.8.- Sin embargo, no consideramos correcto afirmar que no es atribuible el error al comprador (demandante), quien ha celebrado dicho contrato únicamente teniendo a la vista los antecedentes documentales que le han sido presentados por el demandado, en los que figuraba el área de 0.3505 hectáreas y más aún que esta conducta puede ser reputada como una de buena fe.
¿Puede una persona diligente adquirir un inmueble de las características que aparecen del documento de compraventa (área y precio), con solo tener a la vista los documentos que así lo señalen?
Si bien el fundamento de la norma contenida en el artículo 203 del Código Civil, es la protección de la confianza no culpable, ¿podría afirmarse que el proceder del demandante está protegido de esa confianza a la que pretende proteger la norma?
Las respuestas a dichas interrogantes son negativas, pues, si bien amparándose en dicha norma, lo que pretende el actor es que se anule el contrato celebrado porque ha confiado en la validez del contrato “de buena fe”; dicha afirmación no es correcta, pues, el actor se encontraba en la posibilidad de darse cuenta del error, utilizando la normal diligencia requerida en el caso concreto; pues, no es creíble que una persona no pueda percibir que está comprando un terreno de más de cinco mil metros cuadrados, cuando en la realidad tiene una extensión de casi la mitad de la misma; un actuar diligente habría posibilitado que el actor hubiera efectuado una medición del mismo; por tanto, la confianza a la que hemos hecho referencia, no puede estar protegida, porque no ha cumplido con la carga de diligencia en determinar el error invocado que era objetivamente reconocible.
Esta afirmación desvanece igualmente el actuar de buena fe del actor, en el entendido que el campo contractual es aquella entendida como “principio jurídico que introduce en el contenido de las obligaciones deberes coherentes con un modelo de comportamiento objetivo”, que se expresa a través de las reglas de honestidad y corrección propias de dicho modelo (buena fe objetiva), y no en la elemental creencia acerca de la existencia de una situación regular;está más bien en relación con establecer ciertos “estándares jurídicos” o conductas-tipos, exigiéndose a los individuos que desplieguen una conducta asimilable a dichos patrones predeterminados, de carácter objetivo; conducta que no ha sido desarrollada por el actor.
Es esta la buena fe que exige el artículo 1362 del Código Civil, cuando señala:“Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes”.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE CUSCO
Sala Civil
Sentencia de Vista
Expediente : 0158-2017-0-1001-SP-CI-01
Demandante : Empresa de Transportes Turísticos Pachacuteq.
Demandados : Flores Farfán, Gary Ascencio.
Materia : Civil: Anulabilidad de Acto Jurídico.
Procede : Juzgado Mixto de Urubamba.
Juez Superior : Velásquez Cuentas.
Resolución N° 23.
Cusco, 6 de noviembre de 2017.
VISTO: El presente proceso sobre anulabilidad de acto jurídico, venido en grado de apelación.
I. MATERIA DE APELACIÓN:
La sentencia contenida en la Resolución N° 17, del 19 de mayo de 2017, que declara: “FUNDADA la demanda interpuesta por la Empresa de Transportes Turísticos Pachacuteq S.A. representada por su Gerente General (…) contra Gary Ascencio Flores Farfán sobre Anulabilidad de acto jurídico por vicio resultante de error, Nulidad del documento que lo contiene, devolución de precio pagado, pago de interés legal y nulidad de asiento registral contra Gary Ascencio Flores Farfán, en consecuencia, declaro: Nulo y sin valor el acto jurídico de compraventa del predio Huaca Puñuna contenido en la escritura pública de fecha 01 de agosto de 2013, celebrada por Gary Ascencio Flores Farfán a favor de la empresa de Transportes Turístico Pachacuteq S.A. (…) ante la Notaría del Cusco Antonieta Ocampo de la Haza (…)” (folios 185 a 191).
II. PRETENSIÓN IMPUGNATORIA:
La demandante, mediante escrito presentado el 2 de junio de 2017, apela la sentencia, pretendiendo su revocatoria o su nulidad (folio 204).
III. FUNDAMENTOS:
3.1. Antecedentes.
3.1.1. La Empresa de Transportes Turísticos Pachacuteq S.A., representada por su Gerente General Porfirio Delgado Moscoso, plantea una demanda con la pretensión de “(…) Anulabilidad de Acto Jurídico por vicio resultante de error, nulidad de documento que lo contiene, devolución del precio pagado, pago de interés legal, nulidad de asiento registral y accesoriamente indemnización de daños y perjuicios (…)”
3.1.2. En el escrito de la demanda se afirma principalmente que:
– El demandado vendió a favor de la actora por documento del 24 de julio de 2013, contenido en la Escritura Pública del 2 de agosto de 2013; el predio denominado “Huaca Puñuna” sito en el sector de Rumira del distrito de Ollantaytambo, provincia de Urubamba, departamento del Cusco con una extensión de 3,505 m2 por el precio pactado de US$ 175,250.00 que ha sido cancelado en su integridad. Transferencia que se encuentra inscrita en registros públicos.
– Realizadas las mediciones a fin de iniciar la construcción de cercos, la arquitecta contratada para dicho fin, ha hecho conocer que el área real del terreno es de 1,978.50 m2, es decir un área menor, con una diferencia de 1,526.21 m2, que equivale al 43.44% menos del área supuestamente adquirida.
– Señala que se habría incurrido en vicio de voluntad consistente en error, pues se ha declarado la compra de un predio con un área distinta a la que existe en la realidad; con lo que se ha afectado la voluntad expresada por el representante de la compradora al haberse admitido que el título del vendedor y la inscripción registral del predio indicado, respaldaban con suficiencia que el predio objeto de la venta tenía un área física de 3,505 m2, área requerida para una futura inversión hotelera, que resultó determinante para tomar la decisión de compra.
– Puntualiza que la oferta derivó de la valoración de tres documentos públicos: la escritura pública de donación de la Asociación de Productores Rumira Ollantaytambo, Urubamba, a favor del demandado; del asiento registral 01 de la partida registral N°11131757 y del recibo de impuesto predial de 2013.
3.1.3. Por otro lado, el demandado contesta la demanda con los siguientes argumentos:
– Niega la concurrencia de error en la transferencia, ya que esta causal exige, según la doctrina, la concurrencia de tres requisitos para que produzca la anulabilidad del acto jurídico.
– La esenciabilidad, el error es determinante solo si influye decisivamente en la realización del acto jurídico; por tanto, no basta que lo invoque, sino que debe estar probado a través de un peritaje correctamente realizado y no solo a través de un plano y memoria descriptiva que adolecen de defectos, elaborado por una profesional de la que no se conoce si está habilitada o no para otorgarlo.
– La excusabilidad, por el que el error no debe ser imputable a la persona que padece del mismo, caso el que, siendo la demandante una empresa, se entiende que antes de la adquisición, conocía la extensión del terreno y los datos de su inscripción para lo que cuenta con los profesionales necesarios.
– La espontaneidad, por el que el vicio no sea provocado por la otra parte del negocio, podría admitirse un error a partir de una falsa creencia, que si bien no ha sido provocada por la otra parte, es debida a él.
– Señala que actuó de buena fe sin que el actor haya alegado lo contrario.
3.1.4. El juez ha estimado la demanda, declarándola fundada; resolución que ha sido objeto de apelación.
3.1.5. Argumentos de la apelación
– Se ha considerado suficiente el hecho de que exista una discrepancia entre el área declarada en el acto jurídico de compraventa y el área real que fue objeto de compraventa, sin embargo, considera que no lo es y que el juez ha incurrido en muchos errores.
– No se ha tomado en cuenta la escritura de compraventa del 1 de agosto de 2013, en cuya cláusula cuarta contiene la voluntad de ambas partes no solo a renuncia a cualquier reclamo posterior a la celebración del acto jurídico, sino que expresamente hemos pactado donarnos cualquier diferencia o exceso que pudiera haberse configurado al momento de delimitar el objeto de la compraventa.
– El vendedor conocía muy bien el bien objeto de compraventa y todas sus características, ya que el comprador recibo el bien en la fecha de la suscripción de la escritura púbica, sin que haya expresado observación alguna; de no haberle satisfecho alguna característica, debió desistirse de la compraventa, en el momento.
– No toma en cuenta lo dispuesto por el artículo 203 del Código Civil, referido a que el error es conocible cuando una a persona de norma diligencia hubiera podido advertirlo; no es una conducta diligente comprar un predio verificando únicamente los documentos.
[Continúa…]
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