Fundamento destacado: 5. En el presente caso, según consta en la solicitud de inscripción, se solicita la inscripción del anticipo de legítima otorgado por Agustín Germán Cruz Luna a favor de Adriana Lucia Cruz Palacios, señalando expresamente en el rubro “Reserva” de la Solicitud: “la inscripción respecto al área individualizada (parte física del predio)”, respecto de un área de 3.61382919 has, del predio inscrito en la partida electrónica núm. 04109388 del Registro de Predios de Piura.
La registradora califica el acto como anticipo de legítima de acciones y derechos (1.4377 %), denegando la inscripción por falta de tracto sucesivo. Señala que el dominio del predio submateria se encuentra inscrito a favor de Proyecto Especial Chira Piura y no del anticipante, Agustín Germán Cruz Luna; por lo que solicita que se presente instrumento público para inscribir el derecho del transferente, que deberá tener fecha igual o anterior al asiento de presentación, en virtud de los principios de titulación auténtica y prioridad. Señala además que se reserva la calificación de la independización de la parte física.
Con el escrito de apelación se precisa que la rogatoria inicial versó sobre la transferencia de un área de 3.61382919 has y que no se requirió una transferencia de acciones y derechos.
La recurrente cuestiona dicha decisión de acuerdo a los fundamentos vertidos en el rubro III de la presente resolución, interponiendo el recurso de apelación venido en grado. En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar la procedencia de la inscripción solicitada.
6. Ahora bien, de la revisión de la ficha núm. 118020 que continúa en la partida electrónica núm. 04109388 del Registro de Predios de Piura se puede apreciar que efectivamente en el asiento c) – 1, corre inscrito el dominio del predio submateria a favor de Proyecto Especial Chira Piura.
En tal sentido, no existe adecuación entre el título presentado y la partida antes citada en lo que respecta a la titularidad de dominio, puesto que Agustín Germán Cruz Luna, quien aparece como anticipante no es quien figura como titular registral del predio, por lo que como acto previo se debe acreditar el tracto sucesivo.
No existe excepción al tracto sucesivo que pueda ser aplicado en el presente caso, como exige la administrada, pues no estamos frente a una inmatriculación, supuesto en el cual se prescinde del tracto sucesivo.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. – 4545 -2023-SUNARP-TR
Lima,27 de octubre del 2023.
APELANTE : ADRIANA LUCIA CRUZ PALACIOS.
TÍTULO : Nº 1537528 del 30/5/2023.
RECURSO : Del 28/8/2023.
REGISTRO : Predios de Piura.
ACTO(s) : Anticipo de Legítima
SUMILLA (s):
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
“En aplicación del principio de tracto sucesivo no procede inscribir un anticipo de legítima
cuando se advierta que no existe adecuación del título (anticipante) con los asientos
registrales (titularidad registral)”.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA
Los asientos registrales se extienden en virtud de título que conste en instrumento
público, salvo disposición en contrario. Los actos de disposición emanados de la
voluntad de las partes se inscriben en mérito de escritura pública o formulario registral
legalizado por Notario, salvo el caso de formalidades distintas previstas por leyes
posteriores a la Ley Nº 27755.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de anticipo de legítima otorgado por Agustín Germán Cruz Luna a favor de Adriana Lucia Cruz Palacios sobre el predio inscrito en la partida electrónica Nº 04109388 del Registro de Predios de Piura.
En el escrito de apelación, se precisa la rogatoria inicial, señalando que el acto a inscribir es la transferencia de un área de 3.61382919 has y que no se ha solicitado la transferencia de acciones y derechos de ninguna naturaleza.
Para tal efecto, se presentó el parte notarial de la escritura pública del 23/5/2023 otorgada ante la notaria de Piura Carolina Mercedes Núñez Ricalde y el acta de nacimiento de Adriana Lucia Cruz Palacios.
Con el reingreso del 21/6/2023 se presentó lo siguiente:
– Escrito de subsanación suscrito el 12/6/2023 por Agustín Germán Cruz Luna.
– Copia del contrato de compraventa de bien inmueble futuro, certificada por la notaria de Piura Carolina Núñez Ricalde, el 20/6/2023.
– Copia del contrato de compraventa de modalidad de pago al contado, certificada por la notaria de Piura Carolina Núñez Ricalde, el 20/6/2023.
Con el reingreso del 31/7/2023 se presentó lo siguiente:
– Escrito de subsanación suscrito por Adriana Lucía Cruz Palacios el 31/7/2023.
– Parte notarial de la escritura pública de aclaración y ratificación de anticipo de legítima otorgada el 27/7/2023 ante la notaria de Piura Carolina Mercedes Núñez Ricalde.
Con el recurso de apelación se presentó lo siguiente:
– Escrito de apelación suscrito por Adriana Lucía Cruz Palacios,
– Parte notarial de la escritura pública de aclaración y ratificación de anticipo de legítima otorgada el 18/8/2023 ante la notaria de Piura Carolina Mercedes Núñez Ricalde
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Piura Ana Karina Kamahara
Atarama observó el título en los siguientes términos:
Señora Notaria: CAROLINA MERCEDES NUÑEZ RICALDE
En relación con dicho Título, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable,
siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con la(s) norm(as) que se
dta(n):
ACTO SOLICITADO: Anticipo de legítima de acciones y derechos (1.4377%) – partida
N° 04109388
IDENTIFICACIÓN DE LOS DEFECTOS Y SUGERENCIAS:
* Evaluada la documentación, adjunta parte notarial de Escritura Pública N° 720 del 23/05/2023, aclarada por Escritura Pública N° 1,028 del 27/07/2023, en la que interviene Agustín Germán Cruz Luna, anticipando un área de 3.61382919 Has., siendo equivalente al 2.002563% de la partida N° 04109388 del Registro de Predios de Piura, a favor de Adriana Lucia Cruz Palacios, Revisado el antecedente registral -partida 04109388- se advierte que, el anticipante (Agustín Germán Cruz Luna), a la fecha no cuenta con derecho de propiedad registrado en el predio matriz, respecto al que transfieren acciones y derechos. Cabe precisar que, a la fecha el titular registral del predio matriz es el PROYECTO ESPECIAL CHIRA PIURA, con un área total de 180.4602 Has.
* Al respecto y de conformidad con el artículo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, el Registrador al calificar los títulos debe confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción. En esta línea, el principio registral de tracto sucesivo contemplado en el artículo 2015 del Código Civil, se refiere a que «Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane
el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario».
Por lo que revisada la documentación presentada en el reingreso, no cumple con
subsanar los defectos advertidos, procediéndose a reiterar que en virtud del principio de
tracto sucesivo resulta necesario que previamente se inscriba el derecho de propiedad
del anticipante sobre el predio (según la documentación señalada como antecedentes
en la cláusula primera de la escritura), para lo cual deberá adjuntar la documentación
correspondiente para su inscripción, pudiendo ser instrumento público (compraventa,
adjudicación, donación, etc.) y/o acto administrativo (título de propiedad) expedido por
la actual titular del predio a favor del anticipante. Dicho instrumento deberá tener fecha
igual o anterior al asiento de presentación; caso contrario, se procederá a la tacha del
presente, de conformidad con los principios de prioridad y titulación auténtica que rigen
al Registro.
* Por último se le informa, que, dependiendo de la inscripción de la propiedad del anticipante sobre el predio matriz, se procederá a determinar la cantidad de acciones y derechos que le corresponde al anticipante sobre el predio matriz. Se deja constancia, que se ha reservado la calificación de la independización de la supuesta parte física (3.79786264 has) que adquirió el anticipante sobre el predio matriz.
BASE LEGAL: Art. 2011 del Código Civil; Art. 32, 33 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos. Artículo 96° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Artículos 48, 85 del DL N° 1049 – Ley del Notariado.
DECISIÓN: Por las consideraciones expuestas, se OBSERVA el presente título.
TÍTULO SUJETO A CALIFICACIÓN INTEGRAL DEFINITIVA DEPENDIENDO DEL
CONTENIDO DE LA DOCUMENTACIÓN QUE SE PRESENTE EN VÍAS DE SUBSANACIÓN.
[Continua…]
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