Mejor derecho de propiedad: conozca las 3 reglas para definir la preferencia si concurren diversos acreedores [Casación 1988-2018, San Martín]

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Fundamento destacado. Décimo octavo.- En ese sentido, coincidimos con el catedrático Alan Pasco Arauco, quien a propósito del análisis que realizó de una sentencia casatoria emitida por el Colegiado que anteriormente conformaba este supremo tribunal en el año dos mil catorce (Casación número 3312-2013, Junín), consideró que el artículo 1135 del Código Civil tiene una doble fase: obligacional y real; fase obligacional en tanto resuelve el conflicto entre el acreedor que pretende la entrega y el deudor que debe cumplir con la misma, y fase real en tanto permite solucionar el conflicto de titularidad (quién tiene mejor derecho de propiedad) entre todos los adquirentes luego de que el deudor haya entregado el bien a uno de ellos.

Décimo noveno.- Para determinar la preferencia, el artículo 1135 del Código Civil prevé una serie de reglas en razón de tres supuestos concretos: 1) si hay derecho inscrito sobre el inmueble, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito; 2) en defecto de inscripción se prefiere al acreedor que tenga documento fecha cierta más antigua; y, 3) en defecto de inscripción y de documento de fecha cierta, se prefiere a quien tenga el título de fecha más antigua. En ese sentido, la interpretación de dicho artículo no debe efectuarse en el sentido de que primero debe preferirse al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, como lo sostiene el demandante en su recurso de casación, sino que, en principio, ante la existencia de inscripción registral de algún derecho sobre el inmueble, se prefiere a quien de buena fe inscribió primero su derecho; en defecto de inscripción corresponderá preferirse al que ostenta documento de fecha cierta más antigua, y sólo en última instancia corresponderá optarse por el que tenga documento de fecha anterior.

Vigésimo.- Tratándose de derechos inscritos respecto a inmuebles, el artículo 1135 del Código Civil resulta concordante con el primer párrafo de su artículo 2022, en tanto dispone que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Nótese que las soluciones que brinda el citado artículo 1135 del Código Civil resultan más amplias, en el sentido de que no sólo contempla la situación del derecho real inscrito sobre un inmueble, sino también la que aquellos casos en los cuales no exista inscripción registral.


Sumilla: mejor derecho de propiedad.- En aplicación del artículo 1135 del Código Civil, no puede oponerse al derecho de propiedad del demandado adquirido mediante la ejecución de una hipoteca, el derecho de propiedad del demandante inscrito con posterioridad a la inscripción de dicha garantía real, pues tratándose de derechos reales, debe prevalecer el derecho primeramente inscrito de buena fe, que en este caso es la hipoteca, la cual otorga derechos de persecución, preferencia y venta.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
SENTENCIA CASACIÓN 1988-2018 SAN MARTÍN

Lima, veintisiete de mayo de dos mil veinte.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa el día de la fecha y producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, expide la siguiente sentencia.

MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante Hilder Pérez Tenorio (folios 329) contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número dieciséis, de fecha dieciséis de marzo de dos mil dieciocho (folios 320) expedida por la Sala Mixta y Penal Liquidadora de Moyobamba, perteneciente a la Corte Superior de Justicia de San Martín, que confirmó la sentencia apelada contenida en la resolución número nueve de fecha once de setiembre de dos mil diecisiete (folios 255), que declaró infundada la demanda de mejor derecho de propiedad interpuesta por Hilder Pérez Tenorio contra el BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba y Leonor Peña Domínguez.

FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO:

Esta Sala Suprema mediante resolución emitida con fecha veintiséis de setiembre de dos mil dieciocho [folios 55 del cuadernillo de casación], ha declarado procedente el recurso de casación, por las siguientes causales:

a) Infracción normativa procesal del artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú; se alega que las instancias de mérito no han valorado los medios de prueba ofrecidos, en donde se establece que la propiedad sub litis no se encuentra con gravamen ni carga, desviándose el debate procesal.

b) Infracción normativa material del artículo 2014 del Código Civil; se sustenta que se ha infringido dicha norma según la cual la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía de la inexactitud del registro, toda vez que adquirió el predio sub litis el doce de octubre de dos mil trece (estando previamente independizado el bien) cuando no existía gravamen que limite su transferencia; por lo tanto se debe tener en cuenta que la inscripción del derecho de propiedad en Registros Públicos es el medio a través del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía constitucional para la creación de riqueza y por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo.

c) Infracción normativa material del artículo 1135 del Código Civil; se señala que no se ha tenido en cuenta que dicha norma establece que cuando concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, como es el caso del recurrente.

CONSIDERANDO:

PRIMERO.- Que, previamente a la absolución del recurso de casación examinado, es necesario hacer un breve recuento de lo acontecido en el presente proceso, a fin de poder evaluar si efectivamente se incurrieron en las infracciones normativas señaladas.

A) DEMANDA:

Hilder Pérez Tenorio ha interpuesto demanda de mejor derecho de propiedad contra el BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba y Leonor Peña Domínguez a fin de que se declare a su favor el mejor derecho de propiedad respecto del predio urbano inscrito en la Partida número 11054541 de la Oficina Registral de Moyobamba, identificado como lote uno, manzana B, ubicado frente al jirón Veinte de Abril, sin número, Barrio Calvario, distrito y provincia de Moyobamba, con una extensión de doscientos ochenta y un punto cincuenta y cinco metros cuadrados (281.55 m2), restituyéndose su derecho de propietario y que se declare la prioridad registral respecto del predio inscrito en la Partida Matriz número 11000710, de propiedad del demandado BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba (folios 35 y 46). El demandante sustenta su pretensión señalando:

1) que, el doce de octubre de dos mil trece suscribió el testimonio de escritura pública de compraventa celebrada a su favor por Leonor Peña Domínguez respecto del predio materia de demanda, inscrito en la Partida número 11054541, el cual antes formaba parte del predio matriz inscrito en la Partida número 11000710, que fue independizado en varios lotes mediante Resolución Gerencial número 224-2013.MPM/GDUR;

2) que, a la fecha de adquisición del predio, éste no contaba con ninguna medida o acto que limite su libre disposición;

3) que, el veintidós de octubre de dos mil trece, en el rubro de gravámenes y cargas de la Partida número 11054541, se inscribió una rectificación de error material, trasladando la hipoteca inscrita en el asiento D00009 y su ampliación inscrita en el asiento D 00011, ambas de la Partida Matriz número 11000710, hipoteca constituida a favor del BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba;

4) que, frente a la falta de pago de la deuda, el BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba inició el proceso judicial de ejecución de garantías ante el Juzgado Mixto de Moyobamba, Expediente número 00201-2014, solicitando la ejecución y remate de varios predios, entre ellos, el predio matriz inscrito en la Partida número 11000710, adjudicándoselo ante la falta de postores; y,

5) que, habiendo el demandante adquirido el predio independizado en base a los principios de publicidad y buena fe registral, debe mantenerse su adquisición.

B) CONTESTACIÓN DEL BBVA BANCO CONTINENTAL:

El demandado BBVA Banco Continental absuelve el traslado de la demanda solicitando que sea declarada infundada (folios 180 y 219) señalando concretamente:

1) que, la inscripción del derecho del demandante no es más antigua que la del derecho del banco, pues esta entidad suscribió una minuta y la escritura pública de fecha veintidós de julio de dos mi diez con Leonor Peña Domínguez, constituyendo una primera y preferente hipoteca por un crédito de ciento cuarenta mil dólares (US$140,000.00) sobre el inmueble inscrito en la Partida número 11000710, y posteriormente suscribieron el contrato de ampliación de garantía hipotecaria de fecha quince de junio de dos mil doce, por la suma de cuatrocientos mil dólares (US$400,000.00);

2) que, ante el incumplimiento el banco promovió la ejecución de garantía, llegándose al remate y adjudicándose el predio ante la falta de postor, pero que no pudo inscribir la adquisición debido a articulaciones procesales de los ejecutados;

3) que, con relación a la adquisición por parte del demandante respecto del lote de terreno inscrito en la Partida número 11054541 en base a que dicho lote no presentaba ninguna afectación, el referido banco señala que en efecto así fue pero no es verdad que la inscripción de su adquisición sea más antigua que la inscripción de la hipoteca, pues la primera hipoteca data del tres de agosto de dos mil diez y la ampliación del dieciocho de junio de dos mil doce.

C) CONTESTACIÓN DE LEONOR PEÑA DOMÍNGUEZ:

Leonor Peña Domínguez contesta la demanda señalando que corresponde a la judicatura emitir la sentencia en la cual determine cuál de los títulos tiene mayor valor jurídico, para darle prioridad respecto del otro (folios 199).

D) SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

Por resolución número nueve de fecha once de setiembre de dos mil diecisiete, se emitió sentencia que declaró infundada la demanda de mejor derecho de propiedad (folios 255). Se sustentó la decisión indicando concretamente:

1) que, tanto el demandante como el banco demandado admiten que en la Partida número 11054541 no existía la inscripción de la hipoteca que afectaba el predio matriz inscrito en la Partida número 11000710, y que el banco adquirió la propiedad del lote uno de la manzana B inscrito en la Partida número 11054541 mediante remate judicial convocado por el Juzgado Mixto de Moyobamba, conforme a la resolución número diecisiete del veintidós de diciembre de dos mil quince, recaída en el Expediente número 00201-2014-CI sobre ejecución de garantías;

2) que, de acuerdo al artículo 2014 del Código Civil, la buena fe asiste al adquiriente a título oneroso siempre que no se pruebe que conocía de la inexactitud del registro, advirtiéndose que el demandante sí conocía de dicha inexactitud pues de los propios asientos registrales y la secuencia del tracto sucesivo se desprendía con claridad que la Partida número 11054541 informa que tiene como antecedente dominial a la Partida número 11000710, por lo que de acuerdo al principio de publicidad previsto por el artículo 2012 del Código Civil, se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de la inscripción, en consecuencia, el demandante al momento que celebró la compraventa del predio inscrito en la Partida número 11054541, sí tenía conocimiento de los gravámenes y cargas que afectaban al predio matriz inscrito en la Partida número 11000710 del que se independizó (hipoteca y ampliación de hipoteca);

3) que, tal situación no podía ser ignorada por un comprador diligente en aplicación de los principios de publicidad registral y de tracto sucesivo a que se refieren los artículos 2012 y 2015 del Código Civil, razón por la cual al demandante no le asiste la presunción de buena fe registral;

4) que, la protección del artículo 2014 del Código Civil a favor del tercero registral no alcanza a quien adquiere un bien registrado a título oneroso y sin buena fe, es decir, no protege al demandante en este proceso;

5) que, si bien el demandante alega que la inexactitud del registro pudo ser advertida después de celebrado el contrato de compraventa, esto es, cuando el veintidós de octubre de dos mil trece se inscribe en el rubro de Gravámenes y Cargas de la Partida número 11054541 la rectificación del error material y se traslada la hipoteca y su ampliación inscritas en los asientos D 00009 y D 00011 de la Partida Matriz número 11000710, sin embargo, la rectificación del error material, no quiere decir que la causal de nulidad, rescisión o resolución que afectaba al predio inscrito en la Partida número 11054541 no constara desde antes en los Registros Públicos, especialmente en la Partida Matriz número 11000710; todo lo contrario, la situación de predio no libre de gravámenes y cargas que afectaban el derecho de Leonor Peña Domínguez se evidenciaba de la simple revisión del tracto sucesivo del cual fluye precisamente la inexactitud del registro; y,

6) que, si bien resulta evidente que el derecho de propiedad del demandante se encuentra inscrito en los Registros Públicos (Partida número 11054541) con anterioridad a la adquisición por el banco demandado del derecho de propiedad mediante remate judicial, y este último derecho no se encuentra inscrito hasta el momento, también resulta cierto que para dar prevalencia al derecho primigeniamente inscrito, resulta necesario que se acredite la buena fe de la inscripción, lo cual no se verifica en el caso de autos, toda vez que el derecho de propiedad de su transferente Leonor Peña Domínguez se encontraba afectado por gravámenes y cargas de hipoteca y su ampliación que se habían otorgado a favor del BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba, desde el tres de agosto de dos mil diez y dieciocho de junio de dos mil doce, respectivamente, afectando al predio matriz del cual se desprendió el lote adquirido por el demandante, hecho que se presume tenía conocimiento el comprador y siendo que la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado y a sus accesorios, como prevé el artículo 1101 del Código Civil, las pretensiones demandadas carecen de mérito.

[Continúa…]

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