En el marco de las facultades delegadas al Poder Ejecutivo, se emitió el Decreto Legislativo N° 1192, que aprobó el Decreto Legislativo que aprueba la Ley Marco de Adquisición y Expropiación de inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y dicta otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura, el cual contiene varios aspectos vinculados a Registros Públicos para la inscripción de los procesos de adquisición y expropiación, resaltando, por ejemplo, las limitaciones dispuestas a la calificación registral que se realicen de los títulos referidos a expropiaciones.
Dicho decreto dispuso que la SUNARP emita las normas respectivas para viabilizar el cumplimiento del mismo. Por ello, el pasado 27 de octubre de 2015, se emitió la Resolución N° 275-2015-SUNARP-SN, que aprobó la Directiva que regula en sede registral el trámite de inscripción de los actos inscribibles referidos al proceso de adquisición y expropiación de inmuebles y transferencia de inmuebles del Estado.
Dicha Directiva, primera de este tipo, crea el marco legal que permite la aplicación en sede registral del citado Decreto Legislativo N° 1192, teniendo como premisa básica facilitar las inscripciones referidas a los procesos de adquisición y expropiación de inmuebles. Es de precisar que con este nuevo marco normativo se deroga de manera tácita el artículo 113 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios referido a la inscripción de expropiaciones.
Entre los aspectos resaltantes que tiene esta Directiva se encuentra la creación de los formularios que servirán de base para inscribir las adquisiciones y expropiaciones que se realicen, dejando sin efecto, por tanto, la obligación de que estos actos se tengan que materializar o formalizar por Escritura Pública.
De otro lado, se ha establecido la limitación a la calificación registral con el objetivo de facilitar la inscripción, indicándose que el registrador solo debe limitarse a verificar la formalidad del documento que da mérito a la inscripción, no pudiendo calificar la validez, tracto, ni el cumplimiento de los actos procedimentales o procesos que originan los actos objeto de inscripción, puesto que estos actos son de exclusiva responsabilidad del sujeto activo del proceso.
Dentro de estas limitaciones se encuentra la no calificación del principio del tracto sucesivo reconocido en el artículo 2015 del Código Civil, que indica que ninguna inscripción salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el de donde emane.
Pues bien, el Decreto Legislativo N° 1192 considera no solo como sujeto pasivo a personas que tienen su derecho inscrito, sino además: i) a las personas que pueden acreditar su derecho con documento de fecha cierta y el tracto respecto del titular registral; ii) en el caso de bienes de dominio privado del Estado, a los poseedores con más de 10 años de antigüedad que tengan título de posesión inscrito o cuya posesión se hubiera originado en mérito a resolución judicial o administrativa, o mediante constancia o documento que acredite la posesión; entre otras.
De acuerdo con ello, se ha dispuesto limitar la calificación del tracto sucesivo para facilitar de esta manera la inscripción de los procesos de expropiación de predios de propiedad de personas que no tienen su derecho inscrito y que generarlo e inscribirlo podría tomar mucho tiempo, lo cual dilataría no solo los procesos de adquisición y/o expropiación, sino además el inicio o ejecución de los proyectos de obras de infraestructura nacional. Con estas limitaciones la calificación se restringe aún más que la que se realice a un mandato judicial.
Asimismo, en la calificación de las anotaciones preventivas se ha establecido que no se calificará el contenido ni la validez de la notificación, y que en caso de duplicidad de partidas deberá extenderse además una anotación de correlación en la partida duplicada, lo cual resulta lógico en la medida que la anotación debe constar inscrita en todas las partidas de los predios que intervienen en los proceso de adquisición y/o expropiación.
En el supuesto que el bien se encuentre sujeto al Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, la modificación del reglamento interno solo se realizará con la información que se consigne en el formato que la directiva ha elaborado y publicado, por tanto no se exigirá la calificación de la validez, tracto, ni el cumplimiento de la convocatoria, quórum, mayorías, porcentajes. Asimismo, se ha dispuesto que en el caso de la expropiación no sea exigible la modificación del reglamento interno.
Este último tema debe observarse con cuidado, puesto que al no exigirse la modificación del reglamento interno y este no producirse hasta que la propia Junta de Propietarios decida modificarlo actualizando los porcentajes de participación, cualquier tercero podría verse afectado con la inadecuada publicidad que Registros Públicos estaría efectuando del mismo, sin perjuicio del estudio de títulos que toda persona deba realizar al momento de adquirir un bien.
En el tema de cargas y gravámenes se ha dispuesto que el registrador cancele todas cuando se inscriba la transferencia por expropiación, con la excepción de las referidas al patrimonio cultural de la nación o área natural protegida.
Por tanto, consideramos que esta Directiva es el medio por el cual debe facilitarse la inscripción de los proceso de adquisición y expropiación, esperando que la aplicación por parte de los usuarios y de los registradores sea de manera correcta y bajo la premisa de facilitar dichas inscripciones.
