Fundamento destacado: 10. En tal sentido tenemos que para inscribir la transferencia de la zona reservada del quinto piso, es preciso que éstos constituyan sección de propiedad exclusiva, vale decir, que en el reglamento interno correspondiente se les haya asignado porcentaje de participación en los bienes comunes y además, cuenten con un área proyectada de acceso, es decir, que los aires para ser objeto de actos de disposición autónomos deben ser considerados como unidad independiente cumpliendo los requisitos antes señalados, lo que en el presente caso no ha ocurrido, toda vez que la legislación abrogada sólo contempló como criterio para establecerla al área construida.
No obstante, la vigente Ley N° 27157 deja en libertad de los interesados, determinar el criterio de asignación de porcentajes. El T.U.O. del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por D.S. N° 035-2006- VIVIENDA, prevé que el criterio debe ser razonable, por ejemplo, el área ocupada de las secciones exclusivas (artículo 130). Entonces, sí es posible lograr la independización del área reservada del quinto piso aunque no tenga área techada, siempre que se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes de acuerdo con un criterio razonable como, por ejemplo, el área ocupada, pero para ello resulta imprescindible la modificación del reglamento interno primigenio para adecuarlo[2] a los postulados de la vigente normatividad sobre la materia y para asignarle porcentaje de participación al área reservada que es materia de transferencia.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°-564-2014-SUNARP-TR-L
Lima, 20 MAR. 2014
APELANTE : MIRKO REINIERO MOREAU ASENCIOS.
TÍTULO : N° 1046032 del 31/10/2013.
RECURSO : H.T.D. N° 114322 del 26/12/2013.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Compraventa.
SUMILLA :
TRANSFERENCIA DE AIRES DE UNA EDIFICACIÓN SUJETA A REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
“Si consta del Reglamento Interno la reserva de los aires, procede la transferencia de éstos, sin autorización de la junta de propietarios; sin embargo, previamente debe independizarse los mismos. De acuerdo con lo establecido en el articulo 5.5 de la Directiva N° 009-2008- SUNARPISN, áprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP/SN, se establece que cuando en el reglamento interno se establezca reserva de aires de la edificación, éste podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne un porcentaje de participacién en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que se cuente con un área proyectada de acceso.”
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa de los derechos de propiedad exclusivos sobre la azotea — quinto piso, respecto del predio inscrito en el tomo 229 a fojas 439 que continúa en la ficha N° 1663976 y en la partida electrónica N° 49017456 del Registro de Predios de Lima, en virtud del título archivado N° 642586 del 10/6/2013.
Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
– Copia literal del título archivado N° 642586 del 10/7/2013.
– Escrito de subsanación del 18/11/2013 suscrito por el recurrente.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Gustavo Rafael Zevallos Ruete observó el título en los siguientes términos:
(Se deja constancia que se ha reenumerado la observación a efectos del análisis a realizar por esta instancia)
“Visto el reingreso del 19/11/2013, se solicita la calificación de la cláusula octava de la escritura pública del 5/7/2013 que diera mérito a la extensión del asiento C00002 de la partida N° 49053863 correspondiente a la compraventa a favor de Gregoria Natividad Villalba Choque. Al respecto cabe señalar que dicha cláusula indica expresamente: “(…) La vendedora cede en favor de la compradora el total de los derechos de propiedad exclusivos sobre dicha azotea quinto piso, la cual a la fecha aún no ha sido materia de independización (…).”
1) En tal sentido y conforme a los antecedentes registrales, no procede su rogatoria, toda vez que la azotea no forma parte del departamento “A” inscrito en la partida N* 49053863 materia de rogatoria; antes bien, constituiría zona común, en cuyo caso, a efectos de proceder a su transferencia, se requiere como ACTO PREVIO desafectar dicha zona común a efectos de su independización y posterior transferencia a favor de Gregoria Natividad Villalba Choque; actos que deberán ser aprobados por la Junta de Propietarios conforme se establece en el Reglamento Interno y de conformidad con el Art. 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
2) Cabe señalar que la transferencia de la azotea debe constar en instrumento público otorgado por la junta de propietarios o de ser el caso, por la persona autorizada a tal efecto.
Base legal: Num. Ili, V, VI, VII, Tit. Prelim., Art. 31 y 32 del Reglamento General -de los Registros Públicos, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Art. 2011 del Código Civil, Ley N° 27333, Ley N° – 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base de los siguientes fundamentos:
– El Registrador no ha evaluado de manera idónea la rogatoria, toda vez que lo solicitado es la inscripción de la cesión de derechos respecto a la azotea inscrita en la partida N° 49017456, encontrándose este inmueble en una partida distinta a la del departamento “A”.
– La azotea no es un bien de uso común, por lo que no sería necesaria la desafectación del mismo, ni mucho menos debería convocarse a la Junta de Propietarios para aprobar la cesión de derechos que se pretende inscribir. Ello se desprende de la escritura pública aclaratoria del 30/4/1982 inscrita en el título archivado N° 5017 del 24/5/1982, respecto a la escritura pública de independización del 29/8/1980, que obra en el título archivado N° 14448 del 19/8/1881.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio ubicado en la esquina de las calles Arica N° 466 al 498 y Huancavelica N° 406, Cercado de Lima, provincia y departamento de Lima, corre inscrita en el tomo 229 a fojas 439 que continúa en la ficha N° 1663976 y en la partida electrónica N° 49017456 del Registro de Predios de Lima.
[Continúa…]
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