Sumilla: Inscripción de acto previo. A efectos de inscribir la transferencia de dominio de una sección de propiedad exclusiva se requiere la previa independización de la misma, para lo cual debe inscribirse la correspondiente declaratoria de fábrica y presentarse reglamento interno y demás documentos exigidos por el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 737-2021-SUNARP-TR
Lima,25 de junio de 2021
APELANTE: JOSÉ BERNARDO ARANGUREN CARBAJAL
TÍTULO: Nº 100488 del 12/1/2021.
RECURSO: H.T.D. Nº 190 del 19/5/2021.
REGISTRO: Registro de Predios de Lima. ACTO (s) : Compraventa.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa del departamento Nº 205 y estacionamiento Nº 31 del proyecto de edificio multifamiliar de viviendas de ocho pisos a levantarse sobre el inmueble resultante de la acumulación de los predios inscritos en las partidas electrónicas Nº 07045005, Nº 47014662 y Nº 40732780 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
– Parte notarial de la escritura pública de compraventa de bien futuro del 5/1/2019 otorgada ante notario de Lima César Humberto Bazán Naveda encargado del oficio de la notaria Liova Schiaffino de Villanueva.
– Escrito de absolución de observaciones suscrito por José Bernardo Aranguren Carbajal.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Ricardo Luna Vallejos denegó la inscripción solicitada formulando observación en los términos siguientes:
Señor(es) Visto el escrito presentado en vía de subsanación, se cumple con señalar que para proceder con la calificación integral del presente título y de ser el caso, con las inscripciones solicitadas; previamente deberán independizarse las unidades inmobiliarias materia de transferencia, caso contrario sírvase indicar las partidas registrales donde corren independizados dichos inmuebles. En consecuencia, se reitera la esquela de observación de fecha 30/03/2021 en todos SUS extremos:
1.- Mediante escritura pública de fecha 05/01/2019 se venden el DEPARTAMENTO Nº 205 y el ESTACIONAMIENTO Nº 31, bienes futuros que se construirán sobre el inmueble que resulte de la acumulación de los inmuebles inscritos en las Partidas 07045005, 47014662 y 40732780 del Registro de Predios. En tal sentido, realizada la consulta registral se verifica que dichos predios fueron acumulados en la Partida Nº 14333667; en consecuencia, las unidades inmobiliarias materia de transferencia, serán construidas e independizadas del inmueble inscrito en la Partida Acumulada Nº 14333661. Sin embargo, revisada la Partida Nº 14333661 se advierte que no consta inscrita Declaratoria de Fábrica, Reglamento Interno e Independización alguna. Por lo tanto, a efectos de proceder a la calificación integral del presente título, previamente deberá independizar los inmuebles materia de transferencia (DEPARTAMENTO Nº 205 y ESTACIONAMIENTO Nº 31).
De conformidad con el artículo 1534 del Código Civil, la transferencia de los bienes futuros se encuentra sujeta a la condición suspensiva de que lleguen a tener existencia. Por lo tanto, sírvase aclarar y/o subsanar al respecto conforme a Ley.
2.- Del instrumento público materia de calificación no se advierte que el precio de venta haya sido cancelado; en tal sentido, de conformidad con lo normado en el numeral 1 del artículo 1118 del Código Civil, se procederá a inscribir la respectiva hipoteca legal por el saldo de precio ascendente a US$ 90,000.00 dólares americanos. Base Legal: Arts. 1118, 1529, 1534, 2011 del C.C., Arts. 32 y 40 del TUO del RGRP y Art. 48 del D. Leg. 1049″.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
– Señala erradamente el registrador público que al no constar inscrita la declaratoria de fábrica, no corresponde la inscripción del título. Sobre este particular, el título corresponde a una escritura pública y como tal cumple con las condiciones con el artículo 15 del Reglamento de Registros Públicos.
– La solicitud de inscripción se formula por escrito en los formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, acompañando copia simple del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva. Tratándose de solicitudes presentadas por dependientes debidamente acreditados por Notarios o entidades públicas, no se requerirá acompañarla copia simple del documento de identidad de éstos. Corresponde al funcionario encargado de la recepción de los títulos, la verificación de que el presentante haya sufragado en las últimas elecciones, obtenido la dispensa respectiva o de que no se encuentre obligado a sufragar. Excepcionalmente, cuando el presentante no sepa o no pueda escribir y firmar, el servidor encargado completará la solicitud.
– No existe elemento alguno que señale que de «no existir declaratoria de fábrica», en la partida acumulada, se tiene que denegar la inscripción, por lo que debe ser revocado.
– Señala erradamente el Registrador Público que «no se advierte que el precio de venta haya sido cancelado». Sobre este particular, el Código Civil señala que, en dicho supuesto, devenga de forma automática la denominada hipoteca legal, siendo ello lo que debió resolver el Registrador.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica Nº 14333661 del Registro de Predios de Lima En la citada partida consta registrado el predio constituido por los lotes 8-9, manzana A, urbanización Los Próceres, ubicados en jirón Prolongación José Manuel Ugarteche Nº 2750-2752-2754-2760-2764- 2768, distrito de Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima. Conforme se indica en el asiento A 00001, esta partida registral es el resultado de la acumulación de las unidades inmobiliarias inscritas en las partidas Nº 07045005, Nº 40732780 y Nº 47014662 del Registro de Predios de Lima (actualmente cerradas). En cuanto al dominio, este se encuentra registrado a favor de RB EDIFICACIONES S.A.C., conforme al asiento C 00001 de la citada partida.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Pedro Álamo Hidalgo. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– Si para la inscripción de la transferencia de parte de un predio se requiere su previa independización.
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Texto Único Ordenado del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
Asimismo, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral comprende entre otros, el siguiente aspecto:
a) confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos (…)
[Continúa…]
