¿Qué es extensión de la hipoteca? ¿En qué consiste la indivisibilidad de la hipoteca?

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Sumario. 1. Introducción: la hipoteca, 2. La extensión de la hipoteca, 2.1. Todas las partes integrantes del bien hipotecado, 2.2. Los accesorios del bien hipotecado, 2.3. El importe de las indemnizaciones de los seguros, 2.4. El importe de las indemnizaciones de la expropiación, 3. La indivisibilidad de la hipoteca, 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.


1. Introducción: la hipoteca

Entendemos por hipoteca a aquel derecho real de garantía, indivisible, accesorio, constituido por escritura pública, que recae sobre un bien inmueble, sin desposesión de él, con el propósito de asegurar el cumplimiento de la obligación propia o de un tercero. Teniendo el acreedor hipotecario, en caso de incumplimiento, la posibilidad de la venta del bien para satisfacer su crédito.

2. La extensión de la hipoteca

De acuerdo con el artículo 1101 del Código Civil tenemos que:

Artículo 1101.- Extensión de la hipoteca

La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto.

De la norma descrita se desprende la extensión de la hipoteca, salvo pacto distinto, a:

    1. Todas las partes integrantes del bien hipotecado
    2. Los accesorios del bien hipotecado
    3. El importe de las indemnizaciones de los seguros
    4. El importe de las indemnizaciones de la expropiación

Veamos, sucintamente, cada uno de los supuestos mencionados.

2.1. Todas las partes integrantes del bien hipotecado

De acuerdo con el artículo 887 tenemos que:

Artículo 887.- Noción de parte integrante

Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien.

Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

Entendemos por partes integrantes a aquellos elementos esenciales que no puedan ser separados de un bien principal sin destruirlo deteriorarlo o alterarlo. Algunos dirán que no pueden ser separados del bien desde un punto de vista físico, otros dirán que, si puedan serlo, pero no desde un punto de vista económico. Normalmente los bienes muebles podrán ser partes integrantes de otros muebles y también de otros bienes inmuebles

2.2. Los accesorios del bien hipotecado

De acuerdo al artículo 888 del Código Civil tenemos que:

Artículo 888.- Noción de bienes accesorios

Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con respecto a otro bien.

La afectación sólo puede realizarla el propietario del bien principal o quien tenga derecho a disponer de él, respetándose los derechos adquiridos por terceros.

Los accesorios pueden ser materia de derechos singulares.

De la norma descrita se desprende que son accesorios los bienes que:

    1. No pierden su individualidad y por tal razón pueden ser materia de derechos singulares
    2. Están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental respecto de un bien principal.
    3. Su afectación sólo puede realizarla el propietario del bien principal o quien tenga derecho a disponer de él, respetándose los derechos adquiridos por terceros

Al igual que en el caso de los bienes integrantes, la importancia en conocer cuáles son bienes accesorios con relación a un bien principal radica en determinar la extensión del derecho cuando este se incorpora al tráfico jurídico. Así, un bien principal será vendido, arrendado, hipotecado o embargado conjuntamente con los bienes accesorios afectados a él, pues según la regla general, los bienes accesorios siguen la condición de este. La diferencia sustancial entre los bienes integrantes y los bienes accesorios está en que los primeros se configuran por la unión física, en tanto que los accesorios surgen por la afectación jurídica que realiza el propietario, lo cual implica que conservan su individualidad física[1].

Haciendo un poco de derecho comparado, la doctrina exige dos requisitos fundamentales para considerar a una cosa como parte accesoria:

    • Que la cosa sea destinada al fin económico de la principal.
    • Que el vínculo de afectación sea duradero y permanente[2].

Por su parte, la Ley Hipotecaria española introduce el concepto de pertenencias, que son aquellos bienes que, conservando por completo su separación e individualidad, se hallan puestos de modo permanente al servicio de un bien principal por disposición de su propietario, de forma que entre ambas se establece un vínculo objetivo. Otras legislaciones también recogen esta categoría de bienes denominándolos «inmuebles por destino»[3].

La hipoteca comprende los accesorios del bien hipotecado. Si se hipoteca una unidad inmobiliaria productiva, la garantía se extiende a las maquinarias, a los automóviles que estuvieran afectados al negocio, etc. Si lo que se hipoteca es una casa, la garantía comprende las alfombras, los cuadros, etc[4].

El fundamento de la extensión de la hipoteca a los accesorios es claro en el caso de los bienes afectados a un fin económico de otro bien. Los accesorios son un elemento importante que hace producir económicamente al bien principal y es a través de la explotación del bien como el deudor cumple con su obligación frente al acreedor. Forman un solo todo con el bien principal. Por ello, el legislador los incluye en la garantía[5].

En el caso de los accesorios afectados a un fin ornamental, el fundamento no es tan claro. Podría consistir en que los accesorios aumentan el valor del bien principal y por ende la garantía del acreedor. El legislador entonces, los incluye. No obstante, en la práctica estos accesorios están excluidos de la hipoteca[6].

En definitiva, de las doctrinas esbozadas entendemos por bienes accesorios a aquellos considerados individuales y separables de otros, que por tal razón pueden ser materia de derechos singulares y que además están permanentemente afectados a un fin económico o a un fin ornamental respecto de un bien principal. En el primer caso, los accesorios contribuyen a que el bien principal pueda explotarse mejor y rendir más frutos de los que rendiría de no contarse con ellos, mientras que los segundos tienen escasa aplicación práctica.

2.3. El importe de las indemnizaciones de los seguros

La hipoteca se extiende al importe de las indemnizaciones de los seguros del inmueble, lo cual significa que si el inmueble está asegurado y se produce un siniestro, el monto de la indemnización reemplaza al inmueble. Se produce así lo que en doctrina se conoce como subrogación real[7].

2.4. El importe de las indemnizaciones de la expropiación

Cuando se expropia un inmueble se extingue la propiedad (artículo 96, inciso 3 del C. C.). En estos casos, sin embargo, la.hipoteca se extiende al importe de la indemnización. Al igual que con los seguros, en caso de destrucción total del inmueble, se extingue la hipoteca y se crea un derecho real de prenda[8].

El Pleno Jurisdiccional Nacional Comercial2008 (Acuerdo 2), la hipoteca se extiende a construcciones que no existían al momento de su constitución:

La ejecución de la hipoteca se extiende sobre las construcciones que no existían al momento de su constitución, aun cuando ello no se encuentre pactado en el contrato respectivo, pues las construcciones levantadas son técnicamente partes integrantes del bien hipotecado, lo que sí está autorizado por el Código Civil.

De acuerdo con el Pleno Jurisdiccional Regional Constitucional, Civil y Familia 2005 (Acuerdo 1 del tema 5), la hipoteca se extiende a construcciones que no existían al momento de su constitución:

Desde el momento en que se considera la nueva construcción como parte integrante del inmueble hipotecado, conforme a lo dispuesto en el artículo 881 del Código Civil, la hipoteca alcanza a la totalidad del inmueble y por tanto sí se puede ejecutar.

La Resolución 266-G-2006-Sunarp-TR-L sobre la extensión del gravamen hipotecario nos dice que:

Los bienes que se integran al predio afectado son parte de la garantía desde que se incorporan en él.

3. Indivisibilidad de la hipoteca

De acuerdo con el artículo 1102 del Código Civil tenemos que:

Artículo 1102.- Indivisibilidad de la hipoteca

La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados.

Lo primero por mencionar es que el artículo 1102 del Código Civil es una norma dispositiva; esto es, las partes pueden pactar en contrario; ello resulta lógico, pues el único beneficiado con la indivisibilidad de la hipoteca es el acreedor de la obligación -o eventualmente sus sucesores-, con lo que al Estado no le interesa imponer la indivisibilidad a un acreedor que incluso puede renunciar al derecho real mismo. Claro que, si no se dice nada en el título constitutivo de la hipoteca, tiene la característica de indivisible pues con ello protegemos al crédito. En realidad, como dice Borda -citado por Avendaño-, la indivisibilidad no hace a la esencia de la hipoteca, sino a su perfección como garantía del pago de la obligación principal[9].

Respecto a la indivisibilidad podemos decir que la hipoteca grava por entero todos los bienes vinculados y cada una de sus partes. Lo que significa que, si en garantía de un solo crédito son hipotecados mas bienes, el acreedor puede -a su elección- expropiar cualquiera de ellos y satisfacer el crédito entero. Además, la hipoteca garantizará el crédito mientras no se haya extinguido: La hipoteca, por tanto, subsiste incluso si el deudor paga una parte del débito[10].

En otras palabras, la hipoteca es indivisible porque mientras no se satisfaga íntegramente la deuda, subsiste por entero sobre la totalidad de los bienes gravados[11].

En buena cuenta, entendemos a la indivisibilidad como aquella característica no esencial y renunciable, en las hipotecas, que implica que el bien o bienes inmuebles que garantizan la obligación lo seguirán haciendo en conjunto o en bloque hasta que se extinga en su totalidad la deuda que la hipoteca garantiza, es decir hasta que el deudor o deudores hipotecarios cumplan con su obligación en favor del acreedor o acreedores hipotecarios.

Como consecuencias de la indivisibilidad, siguiendo a Max Arias Schreiber[12], debemos precisar que:

  1. Cuando hipoteca afecta a un inmueble en su totalidad y este último fuese enajenado parcialmente, la parte separada continuará sometida al gravamen, a pesar del cambio de propietario;
  2. Si son varios los inmuebles hipotecados, cada uno estará afectado por la totalidad de la obligación, pudiendo el acreedor escoger cualesquiera de los inmuebles, para la ejecución del bien y la consiguiente cancelación de su crédito;
  3. Cuando la obligación principal se extingue parcialmente, la hipoteca subsiste en su integridad;
  4. Si existieran varios codeudores mancomunados en la obligación garantizada con la hipoteca de sus inmuebles, la deuda se divide entre los mismos, pero ninguno de ellos puede exigir la cancelación del gravamen, pagando la parte de su deuda;
  5. Si el deudor y constituyente de la hipoteca falleciera, dejando varios herederos, la deuda se divide entre los mismos, pero tampoco podrá el coheredero a quien le hubiera sido adjudicado el inmueble por partición, exigir la cancelación del gravamen, pagando la parte que le corresponde.
  6. Cuando existiendo varios acreedores hipotecarios, uno de los mismos recibiese la parte que le corresponde en el crédito, no tendrá derecho para exigir la cancelación de la hipoteca.
  7. En la mencionada pluralidad de acreedores, cada uno de ellos podrá hacer valer la hipoteca sobre la totalidad del inmueble, para cobrarse la parte que le corresponde en el crédito.

La Casación 2402-2012, Lambayeque. VI Pleno Casatorio. Considerando 40 señala que la hipoteca es intangible mientras subsista la obligación:

La indivisibilidad de la hipoteca se encuentra regulada en el artículo 1102 del Código Civil, que señala que “la hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados”, de donde aflora su carácter intangible mientras subsista la obligación.

La Resolución 1806-2016-SUNARP-TR-L establece que el gravamen sobre una copropiedad prevalece a todo tipo de separación del bien:

Resulta improcedente la cancelación por caducidad del porcentaje de alícuotas de una hipoteca cedida a una entidad ajena al sistema financiero, pues, conforme al principio de indivisibilidad de la hipoteca, el gravamen se extiende totalmente al objeto afectado y a cada una de sus porciones.

4. Conclusiones

Entendemos por hipoteca a aquel derecho real de garantía, indivisible, accesorio, constituido por escritura pública, que recae sobre un bien inmueble, sin desposesión de él, con el propósito de asegurar el cumplimiento de la obligación propia o de un tercero. Teniendo el acreedor hipotecario, en caso de incumplimiento, la posibilidad de la venta del bien para satisfacer su crédito.

La hipoteca se extiende, salvo pacto distinto, a:

    1. Todas las partes integrantes del bien hipotecado
    2. Los accesorios del bien hipotecado
    3. El importe de las indemnizaciones de los seguros
    4. El importe de las indemnizaciones de la expropiación

Entendemos a la indivisibilidad como aquella característica no esencial y renunciable, en las hipotecas, que implica que el bien o bienes inmuebles que garantizan la obligación lo seguirán haciendo en conjunto o en bloque hasta que se extinga en su totalidad la deuda que la hipoteca garantiza, es decir hasta que el deudor o deudores hipotecarios cumplan con su obligación en favor del acreedor o acreedores hipotecarios.

5. Bibliografía

Arias Schreiber Pezet, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo III. Derechos Reales. Lima: Gaceta Jurídica, 2011.

Avendaño Arana, Francisco. “La extensión de la hipoteca”. En: THEMIS. Revista De Derecho, n. 26, pp. 85-93. Lima: PUCP, 1993.

Becerra Sosaya, Marco. “Comentario al artículo 1102 del Código Civil”. En: Código Civil comentado. Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias del derecho civil. Tomo V. Derechos reales. Lima: Gaceta jurídica, 2020, 856-860.

Chaves de Farias, Cristiano y Rosenvald, Nelson. Curso de direito civil. Reais. Volume 5. São Paulo: Editora Atlas, 2015.

Horna Zegarra, Zoila. “La extensión de la hipoteca. Comentarios a la sentencia del Tribunal Constitucional”. En: THEMIS. Revista De Derecho, n.40, pp. 301-304. Lima: PUCP, 2000.

Silva Villajuán, Fredy. “Comentario al artículo 888 del Código Civil”. En: Código Civil comentado. Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias del derecho civil. Tomo V. Derechos reales. Lima: Gaceta jurídica, 2020, 38-40.

Torrente, Andrea y Schlesinger, Piero. Manuale di diritto privato. Milano: Giuffrè Francis Lefebvre, 2020.


[1] Fredy Silva Villajuán. “Comentario al artículo 888 del Código Civil”. En: Código Civil comentado. Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias del derecho civil. Tomo V. Derechos reales. (Lima: Gaceta jurídica, 2020), 38.

[2] Zoila Horna Zegarra. “La extensión de la hipoteca. Comentarios a la sentencia del Tribunal Constitucional”. En: THEMIS. Revista De Derecho, n. 40, (Lima: PUCP, 2000), 303.

[3] Zoila Horna Zegarra. “La extensión de la hipoteca. Comentarios a la sentencia del Tribunal Constitucional”. En: THEMIS. Revista De Derecho, n. 40, (Lima: PUCP, 2000), 303.

[4] Francisco Avendaño Arana. “La extensión de la hipoteca”. En: THEMIS. Revista De Derecho, n. 26, (Lima: PUCP, 1993), 86

[5] Francisco Avendaño Arana. “La extensión de la hipoteca”. En: THEMIS. Revista De Derecho, n. 26, (Lima: PUCP, 1993), 86

[6] Francisco Avendaño Arana. “La extensión de la hipoteca”. En: THEMIS. Revista De Derecho, n. 26, (Lima: PUCP, 1993), 86

[7] Francisco Avendaño Arana. “La extensión de la hipoteca”. En: THEMIS. Revista De Derecho, n. 26, (Lima: PUCP, 1993), 87

[8] Francisco Avendaño Arana. “La extensión de la hipoteca”. En: THEMIS. Revista De Derecho, n. 26, (Lima: PUCP, 1993), 88.

[9] Marco Becerra Sosaya. “Comentario al artículo 1102 del Código Civil”. En: Código Civil comentado. Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias del derecho civil. Tomo V. Derechos reales. (Lima: Gaceta jurídica, 2020), 856.

[10]Andrea Torrente y Piero Schlesinger. Manuale di diritto privato. (Milano: Giuffrè Francis Lefebvre), 483.

[11] Cristiano Chaves de Farias y Nelson Rosenvald. Curso de direito civil. Reais. Volume 5. (São Paulo: Editora Atlas, 2015), 780.

[12] Max Arias Schreiber Pezet. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo III. Derechos Reales. (Lima: Gaceta Jurídica, 2011), 610.

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