Sumario: 1. Introducción, 2. Doctrina en favor de los efectos reales, 3. Doctrina en favor de los efectos obligacionales, 4. Postura de la Corte Suprema, 5. Fallos contradictorios de la Corte Suprema y un nuevo problema en la transferencia inmobiliaria, 6. Posición del autor, 7. Conclusiones.
1. Introducción
Este artículo contrasta la división doctrinal en torno a la interpretación resultante del artículo 949 del Código Civil, que regula la transferencia inmobiliaria mediante el consentimiento, sin embargo, en la doctrina y nivel judicial, no existe consenso sobre la producción de los efectos jurídicos. En efecto, la doctrina se encuentra dividida en dos sectores de quienes afirman que esta transferencia tiene efectos reales y otro sector afirma que los efectos son obligacionales. Si lo anterior ya resulta preocupante la Corte Suprema ha hecho surgir un nuevo problema. Ambos puntos serán analizados en las siguientes líneas.
2. Doctrina en favor de los efectos reales
Para comprender el objeto y contenido de este artículo es pertinente citar el artículo 949 del Código Civil, que dispone:
La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
Asimismo, el artículo 1529, del mismo Código, prevé:
Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.
En nuestro país, la transferencia inmobiliaria opera conforme a las disposiciones normativas señaladas, que en la doctrina ha generado zonas grises en su interpretación. Veamos.
Uno de los primeros defensores de esta doctrina es el profesor Escobar Rosas, quien opina:
Tomando en consideración el hecho que el artículo 949 del Código Civil no requiere la existencia de otro acontecimiento distinto del consentimiento de las partes para que opere la transferencia de la propiedad inmueble, resulta evidente que hay que atribuirle a tal consentimiento la consecuencia jurídica prevista por dicho artículo.[1]
En similar opinión el profesor Fernández Cruz, señala:
El principio consensualístico debe ser entendido, entonces, como la suficiencia del contrato para producir directamente e inmediatamente el efecto real traslativo de propiedad. Para ello, no solo no necesita de la obligación, sino que debe prescindir de ella, tal y como lo hace el artículo 1376 del Código Civil italiano de 1942.[2]
Así, el efecto real en la transferencia inmobiliaria es atribuido al consentimiento como elemento que produce el efecto traslativo de dominio, entendiéndose como la manifestación de voluntad de los intervinientes y el común acuerdo para producir el acto de enajenación.
El consentimiento funciona como un vehículo que transporta el derecho de propiedad desde el titular primigenio que se dirige hasta el nuevo propietario cerrando así el círculo de transferencia y adquisición de dominio de bien inmueble.
Por tanto, para esta doctrina el efecto de traslación de dominio opera únicamente mediante el consentimiento.
3. Doctrina en favor de los efectos obligacionales
Uno de los primeros defensores de esta doctrina es el profesor De la Puente y Lavalle, quien afirma:
Resulta así que, si bien en el Derecho italiano el contrato de compraventa es apto para transferir, por sí solo, la propiedad de una cosa, en el Derecho peruano no ocurre lo mismo, pues se requiere de algo más que el contrato de compraventa para producir tal efecto.
Tratándose de bienes muebles determinados, este algo más es la tradición. En el campo de bienes inmuebles determinados dicho algo más ha sido asignado al artículo 949 del Código Civil, que concede a la obligación de transferir la propiedad creada por el artículo 1529 el efecto traslativo de que esa obligación carecía, y es así como la conjunción del efecto del artículo 1529 (la obligación de transferir) con el efecto del artículo 949 (la propiedad por razón de la existencia de la obligación de transferir), lo que llega a producir la transferencia de la propiedad.[3]
Otro partidario de esta postura es el profesor Castillo Freyre, quien menciona:
En el caso del contrato de compraventa consistirían en transferir la propiedad de un bien y en el pago de un precio, nunca podríamos asignar al contrato (al menos dentro de nuestro ordenamiento jurídico) un objeto distinto que las obligaciones, cuya ejecución consistirá en la actividad humana de dar, hacer o no hacer (la prestación propiamente dicha).
En tal sentido, estimamos impropio asignar al contrato efectos reales y no meramente obligacionales.[4]
Para esta doctrina el efecto traslativo de dominio no se atribuye al consentimiento sino a la relación jurídica producida en virtud del contrato de compraventa.
Es decir, el consentimiento funciona como momento primigenio que cede a la compraventa la generación o producción de la obligación de entregar del derecho de propiedad y, por tanto, se cierra el círculo de transferencia.
Por tanto, la doctrina que considera los efectos obligacionales a la transferencia de bien inmueble justifica su postura en la relación jurídica obligatoria de la Compraventa, como fuente generadora únicamente de obligaciones y prestaciones a cargo de las partes.
4. Postura de la Corte Suprema de la República
Al respecto, la Corte Suprema en el IX Pleno Casatorio Civil, que contiene la Sentencia de Casación 4442-2015-Moquegua, señala:
El contrato de compraventa inmobiliaria genera un efecto real en lo que concierne a la transferencia de la propiedad (artículo 949 del Código Civil), no es menos cierto que, también, genera una serie de efectos obligacionales, tales como: la obligación de pagar el precio (artículo 1558 del Código Civil), la obligación de entregar el bien (artículo 1550 del Código Civil), la obligación de entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad del bien (artículo 1551 del Código Civil), la obligación de formalizar el contrato (artículo 1549 del Código Civil), etc.
De lo expuesto podemos concluir, entonces, que el contrato no solo genera relaciones obligatorias, sino que, también, puede generar otro tipo de efectos jurídicos.[5]
La postura de la Corte Suprema reconoce que la transferencia inmobiliaria se produce conforme a los efectos reales previsto en el artículo 949 del Código Civil, atribuyendo, por tanto, al consentimiento como vehículo de transferencia del derecho de propiedad. En lo que respecta a los efectos obligacionales la Corte Suprema menciona que celebrada la Compraventa el vendedor y el comprador tienen prestaciones a su cargo que deben cumplir para la satisfacción de sus intereses, atribuyendo a los efectos obligacionales a las prestaciones a cargo de las partes luego de celebrado el contrato, esto es, en la etapa de ejecución contractual.
Por tanto, la Corte Suprema tiene una postura mixta considerando el efecto real el momento de traslación de dominio y el efecto obligacional a las prestaciones a cargo de las partes.
5. Fallos contradictorios de la Corte Suprema y un nuevo problema en la transferencia inmobiliaria
La Sentencia de Casación 2942-2013-Lima, expedida por la Sala Civil Transitoria, de la Corte Suprema, en su fundamento jurídico tercero, indica:
“(…) tratándose de bienes inmuebles, la propiedad se adquiere por el simple consentimiento, es decir, con la sola creación de relación obligatoria de las partes conforme lo estatuye el artículo 949 del Código Civil. La legislación nacional no exige la forma solemne para dotar de eficacia constitutiva del negocio, el cual se perfecciona con el simple consentimiento, tal como lo señala el artículo 1352 del Código Civil, por lo tanto la inscripción en los Registros Públicos no es constitutiva de derechos.”[6]
Esta ejecutoria dispone la transferencia inmobiliaria mediante el consentimiento en mérito de lo previsto en el artículo 949 del Código Civil, por tanto, la inscripción en el registro de la propiedad inmueble no es un requisito para cerrar el círculo de traslación de dominio.
En sentido contrario la Sentencia de Casación 473-2017-Lima Norte, expedida por la Sala Civil Transitoria, de la Corte Suprema, en su fundamento jurídico octavo, indica:
“(…) el artículo 2022 del Código Civil, establece la preeminencia del derecho de propiedad inscrito en los Registros Públicos que no se encuentra inscrito en Registros Públicos sobre aquel que no se encuentra inscrito y respecto del cual se opone, siendo que dicha regla tiene su razón de ser en los principios registrales de Publicidad Registral, Legitimación y Prioridad en el rango previstos en los artículos 2012, 2013 y 2016, del mismo cuerpo legal, debiendo recordarse que dichos principios tienen como uno de sus pilares la buena fe con que actúa el usuario de los Registros Públicos.”[7]
Resaltado lo anterior a nivel judicial de la Corte Suprema surge un nuevo problema, esto es, si la transferencia inmobiliaria opera mediante el consentimiento o es necesaria la inscripción en el registro respectivo.
Ya no basta el debate entre doctrinas en torno a los efectos reales y obligacionales en la transferencia, sino que judicialmente se ha creado un nuevo problema en la inscripción o ausencia de esta en la adquisición del derecho de propiedad.
6. Postura del autor
Habiendo expuesto con detalle cada postura doctrinaria en torno a los efectos reales, obligacionales y postura mixta de la Corte Suprema, me adhiero a la postura de los efectos reales.
Dado que, por virtud del artículo 949 del Código Civil, dispone la transferencia de inmuebles mediante el consentimiento manifestado entre los intervinientes que encuentra lógica-jurídica con el artículo 1529 del mismo cuerpo normativo, que define a la compraventa, disponiendo la entrega física del inmueble.
Entre estos dos artículos existe una secuencia lógica y de fácil entendimiento, por cuanto, el 949, regula dentro de sí el efecto traslativo de dominio, esto es, el momento en el cual el comprador se hace propietario del bien, mientras que, el 1529, es un artículo de ejecución contractual que dispone simplemente la entrega de aquél bien que ya pertenece al comprador.
La confusión puede darse a una rápida lectura de estos dos artículos, puesto que, entre el acto de traslación de dominio y de ejecución contractual se producen de forma simultánea e instantánea, por ello, resulta pertinente analizar estos artículos por separados a fin de identificar el momento de traslación de dominio y el momento de entrega del inmueble.
7. Conclusiones
- En nuestro ordenamiento jurídico la transferencia inmobiliaria tiene efectos reales, dado que, el efecto traslativo se atribuye el consentimiento por mandato legal del artículo 949, del Código Civil.
- Para evitar una confusión interpretativa y conocer la forma de transmisión de bien inmueble debe tenerse en cuenta la secuencia lógica del artículo 949, del Código Civil, como el momento exacto de la transferencia y el artículo 1529, del mismo cuerpo normativo, como momento exacto en que la propiedad debe entregarse a su nuevo titular.
- El problema generado por la Corte Suprema en torno a la inscripción de la transferencia inmobiliaria en el registro respectivo debe analizarse caso por caso y resolver la controversia con base a normas que atañen a los Derechos Reales, como la posesión del comprador y otras instituciones jurídicas.
Referencias bibliográficas
[1] Escobar Rosas, Freddy. El contrato y los efectos reales. Análisis del sistema de transferencia de propiedad adoptado por el Código Civil peruano. Lima: Ius et Veritas, 2002, p. 51.
[2] Fernández Cruz, Gastón. “La obligación de enajenar y el sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el Perú”. Themis, 30, Lima, p. 173.
[3] De la Puente y Lavalle, Manuel. “El contrato con efectos reales”. Ius et Veritas, 9, Lima, p. 9.
[4] Castillo Freyre, Mario. Comentarios al contrato de compraventa. Lima: Gaceta, p. 20.
[5] IX Pleno Casatorio Civil. Sentencia de Casación 4442-2015-Moquegua, Corte Suprema de Justicia de la República, fundamento jurídico IV, numeral 6. Disponible aquí.
[6] Sentencia de Casación 2942-2013-Lima, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, fundamento jurídico tercero. Disponible aquí.
[7] Sentencia de Casación 473-2017-Lima Norte, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, fundamento jurídico octavo. Disponible aquí.
Sobre el autor: Jean Carlo Mallqui Chávez. Abogado por la Universidad de Huánuco. Egresado de la maestría en derecho con mención en derecho procesal por la universidad de Huánuco. Miembro de la Dirección de Ética a cargo de los asuntos disciplinarios, del Ilustre Colegio de Abogados de Huánuco.
