La venta de una propiedad en estos días se ha convertido en un acto que acarrea muchas formalidades. Desde el acuerdo entre las partes hasta la inscripción en Registros Públicos hay una serie de documentos y trámites por realizar que pueden colocarnos en ciertos aprietos si no los prevemos con antelación, y sobre todo si no los realizamos con la debida diligencia y cuidado.
Tanto si eres comprador o vendedor necesitas reconocer estos pasos para no verte en aprietos en los últimos momentos de la transferencia. Para ello y con el ánimo de ayudarte a transitar el camino sin miedo y con la confianza de hacer las cosas bien, te comparto estos datos desde mi experiencia como asesora y abogada inmobiliaria.
En primer lugar, necesitamos revisar la situación legal de la propiedad. Para ello, te recomiendo que tengas en buen recaudo los siguientes documentos.
1. Certificado literal o certificado registral inmobiliario
El certificado literal, como ya lo vimos en un anterior artículo, es la versión certificada de nuestra partida registral. Este documento es necesario ingresarlo junto con la minuta. Sin embargo, te voy a recomendar hacer uso del certificado registral inmobiliario, más conocido como CRI por sus iniciales. Este documento que emite los Registros Públicos te garantiza la seguridad de tu inmueble y es más didáctico que un certificado literal o una copia informativa. Lo que muchos abogados no te van a decir es que el CRI contiene toda la información de un certificado literal, con la diferencia de que este lleva una hoja extra de resumen que expone la situación legal y actualizada de tu propiedad. Es decir, te expone de forma resumida:
- Datos de los propietarios actuales
- Características principales del inmueble
- Cargas y gravámenes actuales de la propiedad
- Títulos pendientes de inscripción
El historial de transferencias o los datos de la partida matriz, el histórico de cargas y gravámenes, etc., igual los podrás ver en las siguientes hojas del documento. Además, ahora mismo por la emergencia sanitaria, es posible sacar este documento a través del servicio en línea de la Sunarp (https://enlinea.sunarp.gob.pe). El costo por hoja es de 6 soles, y te lo envían a tu correo en un plazo máximo de 3 días.
2. Documentos de identidad de ambas partes en copia
Estos documentos, por inofensivos que parezcan, pueden ocasionarnos un dolor de cabeza si no revisamos los siguientes datos que indico a continuación:
– Estado civil: En caso de que las partes sean casadas, es obligatorio que los cónyuges también firmen la minuta y la escritura pública.
– Constancia de sufragio: Si por alguna razón no votaron en las últimas elecciones, tendrán que hacer el pago de las multas correspondientes. Actualmente, todas las notarías revisan el sistema del JNE antes de dar inicio a un trámite notarial (https://multas.jne.gob.pe). Si alguna de las partes tiene multas pendientes, es mejor pagarlas antes de que nos rechacen el ingreso a nuestra minuta de compraventa.
– Fecha de caducidad: Aunque no es un motivo por el cual nos rechazarían el trámite, si es importante revisarlo porque, dependiendo de la antigüedad del documento, nos da la seguridad de la veracidad de los datos contenidos.
3. Hoja de resumen (HR) y predio urbano (PU)
Ambos documentos los obtendrás cuando realices el pago del autoavalúo en la municipalidad que corresponda dependiendo la ubicación del predio a transferir.
La HR te indicará la dirección del inmueble, el uso de la propiedad y el valor reglamentario del bien acorde al Reglamento Nacional de Tasaciones, que es usado por todas las municipalidades. Este valor es el más bajo que encontrarás en el mercado, y por ninguna razón el precio de transferencia podría ser menor a este, dado que se corre el riesgo de aparentar defraudación tributaria.
El PU es un documento más complejo, en él encontrarás toda la información referente a la construcción de la propiedad: el tipo de construcción y material utilizado, los niveles, los metros cuadrados construidos, el valor de los acabados, la depreciación por antigüedad, el estado de la propiedad, el metraje de las áreas comunes y el valor de la construcción.
La copia de ambos documentos y su original a mostrar son necesarios tenerlos al momento de ingresar la minuta por notaría.
4. Minuta de compra y venta
Es la solicitud dirigida al notario o notaria, que contiene en su cuerpo el contrato de compraventa. Este documento debe ser firmado por las partes y por abogado habilitado, además, debe contener todos los datos necesarios para ser un contrato válido. En ese sentido, debe identificar detalladamente la propiedad a transferir, identificar a las partes señalando su estado civil y sus domicilios actualizados, indicar el monto de la transferencia, la forma, la fecha y el modo en que se harán efectivos. En caso de que haya promesas de venta o arras entregadas, estas deben estar señaladas en la minuta.
5. Testimonio de la última transferencia
En caso de que la compraventa se haga mediante un banco o entidad financiera, es necesario tener listo el testimonio de la última trasferencia que se hizo en el inmueble. Cuando decimos testimonio, nos referimos a la copia de la escritura pública que el notario entregó a las partes intervinientes en la última transferencia del bien objeto de compra. Es decir, si el anterior dueño de la propiedad que deseamos comprar la adquirió por compraventa, debemos tener a la mano la copia de esa escritura; si fue por declaratoria de herederos, necesitamos esa sentencia.
Sin embargo, no es tan complicado como parece. Basta con ir a Registros Públicos y solicitar la exhibición del título archivado. Si tenemos la partida registral o el CRI, en la sección C de dicho documento encontraremos todas las trasferencias de dominio que se realizaron en el inmueble. En el asiento de inscripción de la última transferencia encontraremos el número del título que identifica a ese trámite. Con este número podemos pedir revisar este documento, ya sea escritura pública, sentencia u otro.
La solicitud de copias se hace en la misma oficina de archivo. Su costo en copia simple (no necesitas más) no pasa de unos cuantos soles. Si fuera en copia certificada, se paga el derecho dependiendo del número de hojas que sean, y la entrega es en 3 días hábiles.
6. Tributos
El impuesto a la renta por parte del vendedor y el pago de alcabala por parte del comprador son tributos que se requerirán una vez que el notario haya revisado todos los documentos anteriormente señalados, y apruebe así el ingreso de la minuta en su respectivo kárdex.
El estudio de los tributos, su cálculo y exoneraciones serán materia de otro artículo. No obstante, si ya estás en medio de una compraventa, es el notario el que hará los cálculos de los tributos por ti, y solo haría falta cancelarlos en cualquier agencia del Banco de la Nación. Recuerda, aunque la compraventa sea en dólares, el pago de los tributos será siempre en soles, y para ello se observará el tipo de cambio de compra de la SBS o página oficial de la Sunat.
Publicado el: 16 Feb 2021 a las 18:10
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